Jak si zařídit hypotéku

Stručný popis

Hypoteční úvěr je dlouhodobý, účelový úvěr na investice do nemovitosti na území České republiky - pozor: ne však na nákup družstevních bytů - jehož splácení je zajištěno zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti. V případě koupě či výstavby nové nemovitosti je možné čerpat státní podporu.

Použití

koupě nemovitosti do vlastnictví (bytu, rodinného domu, pozemku)
financování výstavby nemovitosti, případně i nástavby, vestavby, přístavby
financování rekonstrukcí, modernizace nemovitostí a oprav
koupě podílu nemovitostí za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických podílů
splacení dříve poskytnutých úvěrů a půjček použitých k investicím do nemovitostí

Výše úvěru

min. 100 tisíc korun
max. 80 - 90 procent obvyklé ceny zastavené nemovitosti stanovené s bankou spolupracujícím odhadcem; v praxi to bývá často ještě o něco méně, zhruba sedmdesát procent; zbytek musí mít žadatel vlastních

Lhůta splatnosti

možno 5 - 30 let, obvykle ale 10 - 20 let

TIP: Při kratší době splatnosti (do deseti let) jsou měsíční splátky příliš vysoké. Pětadvacet nebo třicet let je zase příliš dlouhá doba a úvěr se tak zbytečně prodraží. Ideální doba splácení se blíží patnácti rokům a pro úvěry se státní podporou je okolo dvaceti let.

Způsob čerpání

jednorázově či postupně, a to v závislosti na konkrétním účelu
vždy až po zápisu zástavního práva k zastavené nemovitosti ve prospěch banky

Úroková sazba

je stanovena na základě aktuální úrokové sazby v době podpisu úvěrové smlouvy
banky dávají na výběr mezi:
1. fixní sazbou, která je obvykle fixována na 1 až 10 let; po tuto dobu banka garantuje výši úroků a státní podpory, která platila v době uzavření smlouvy; nelze však provést žádné změny ani předčasně splatit úvěr, aniž by se uhradil sankční poplatek
2. pohyblivou sazbou, která se mění v závislosti na pohybu úrokových sazeb na trhu a vývoji výše státní podpory

Poplatky

za zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr; jedná se obvykle o procento z požadované výše úvěru se stanovenou minimální a maximální částkou; poplatek je nevratný, proto banky nabízejí předběžnou konzultaci
měsíční poplatek za vedení úvěru (obvykle padesát až dvě stě korun za měsíc.
případný poplatek za změnu podmínek
pojištění nemovitosti

Způsob splácení

v měsíčních splátkách nejčastěji anuitním způsobem (celková měsíční splátka je po celou dobu splácení stejná, přičemž v počátečním období splácení převažuje podíl úroku, ke konci splácení hypotečního úvěru je naopak vyšší podíl jistiny - úmoru)
některé banky nabízejí i degresivní (klesající), nebo progresivní (rostoucí) splátky
současně s měsíční splátkou hradíte také paušální poplatek za správu a pokud jste si sjednal, tak také pojištění hypotéky
banky stanovují sankce za předčasné splacení ve výši ušlých výnosů z úroků, tomuto poplatku je možné se vyhnout, pokud klient splatí úvěr dříve v době změny pevné úrokové sazby (stanovena ve smlouvě - např. pět let)

TIP: Často je možné se s bankou dohodnout na pravidelné měsíční splátce, do které by se promítly pouze úroky. Jistina by se splácela například jednou za pět let (ve chvíli změny úrokových sazeb). Výhoda spočívá v tom, že částka, která by normálně byla použita na splácení jistiny hypotéčního úvěru, může být uložena na stavebním spoření nebo kapitálovém pojištění, kde se dále zhodnotí. Po dané době se použije na splacení části jistiny hypotečního úvěru. V tomto případě však bývá úrokové zatížení vyšší.

Pojištění

vždy musí být pojištěna zastavená nemovitost
individuálně může být vyžadováno životní či jiné pojištění
1. kapitálové životní pojištění: používá se pro případ, že by majitel nemovitosti nemohl splácet, ale i pro zvláštní způsob splácení úvěru; je poměrně finančně náročné, zvyšuje měsíční splátku úvěru až o několik tisíc korun
2. rizikové pojištění: sjednává se pro případ neschopnosti splácet úvěr například z důvodu nemoci či smrti a v budoucnu i ztráty zaměstnání
částka pojistného plnění musí být vinkulována ve prospěch banky

Doplňkový úvěr

je poskytován do výše 20 procent obvyklé ceny nemovitosti se zástavním právem v druhém pořadí a dozajišťován dalšími instrumenty - zástavou pohledávek, bankovní zárukou, ručením třetí osoby, směnkami apod.
je obdobou překlenovacích úvěrů u stavebního spoření; úroková sazba se pohybuje na úrovni úrokových sazeb běžných účtů

Předhypoteční úvěr

je úvěr, kdy klient má v úmyslu nemovitost pořídit výstavbou a nemá jinou nemovitost do zástavy. Stejně jako u doplňkového úvěru je tento úvěr až do přefinancování zajišťován jinými prostředky než zástavním právem k nemovitosti.
obvykle je poskytován na jeden až dva roky; je vázán na příslib banky o poskytnutí hypotečního úvěru a je jištěn jako běžná hypotéka; úročení je však vyšší

Dokumenty

jako podklad pro rozhodnutí o přidělení úvěru požaduje banka velké množství dokumentů, podívejte se, jaké úřady budete muset navštívit a jaké dokumenty sehnat.

Výhody

získání nemovitosti resp. bytu v relativně krátké době
osobní přístup banky ke každému klientovi
rychlost zpracování
možnost získánístátní podpory(v případech koupě nebo výstavby nových bytových jednotek)

Dlouhodobý investiční produkt