Jak vybírat nájemníka
14. 6. 2004 | Pavel Řehulka
![Jak vybírat nájemníka](https://js.pencdn.cz/acimage/w180/29046.jpg)
Stoprocentně účinná metoda pro výběr nekonfliktního a platícího nájemce bohužel neexistuje, nicméně jistá rizika se dají omezit. Jak si ověřit, zda nájemce není podvodník?
Před týdnem jste mohli naším prostřednictvím pokládat otázky Martinu Luxovi, sociologovi a vedoucímu týmu Socioekonomie bydlení Sociologického ústavu při AVČR, kterého jsme vám představili v článku Ptejte se Martina Luxe! Dnes si můžete přečíst jeho odpovědi, respektive první část. Martin Lux se totiž nad vašimi dotazy zamýšlel skutečně důkladně, a jeho odpovědi jsou velmi rozsáhlé. Rozhodli jsme se proto rozdělit je do tří částí, druhou a třetí najdete na našich stránkách zítra a pozítří. Dnešní díl je zaměřen zejména na problematiku (de)regulace nájmů.
vaclav.hlavaty@tiscali.cz
Myslíte si, že po deregulaci nájemného dojde opravdu ke snížení ceny za neregulované nájemné? Když v roce 1990 získávala koruna volnou směnitelnost, proč tržní kurz zůstal na volné "vekslácké" ceně ? Pokud stát nabídne sociálně slabým nějaké kompenzace, jak zařídíte, aby tito nájemníci ve spolupráci s majiteli domů toho nezneužili na úkor daňových poplatníků. Jsem toho názoru, že když stát nabídne nějaké peníze, bude maximální snaha lidí toho využít.
Martin Lux:
Ano, myslím si, že dojde k poklesu tzv. tržního nájemného, jakkoliv míra poklesu závisí na délce deregulačního procesu a růstu příjmů domácností v jejím průběhu a přirozeně na lokalitě, kde se pronajímaný byt nachází. Rozhoduje také kvalita bytu, nejhlubší propad je možné, např., očekávat u neopravených panelových bytů. Také to bude různé v různých regionech. Pokud se situace v Ústí n. Labem nezmění, pak se tržní nájemné asi už příliš nesníží, jelikož již dnes se v zásadě blíží současné úrovni regulovaného nájemného, zatímco v Praze asi bude propad daleko hlubší.
Velikost propadu závisí, jak jsme často upozorňovali v našich studiích, na formě státních intervencí, resp. na tom, jak štědrý bude příspěvek na nájemné. Je logické, že čím bude štědřejší, tím méně lidí odejde do vlastního a tím menší bude propad tzv. tržního nájemného. Mimo teoretický ekonomický argument, který zde nechci detailněji rozebírat, je tomu zejména proto, že se uvolní nemalá část nájemních bytů dnes držených či obývaných příjmově silnějšími domácnostmi a stačí se rovněž také podívat na průměrný "return" z pronájmů ve vyspělých zemích, který je procentuálně nižší než ve většině velkých měst u nás. Očekávám také diferencovaný pokles cen bytů a pomalé vytvoření dlouhodobé rovnováhy v segmentu vlastnického bydlení. Pokud říkam diferencovaný, pak mám opět na mysli pokles cen zejména u méně atraktivních lokalit a bytů. Pokud klesá cena, pak klesá i nájemné očekáváné investory. Tento proces však vůbec nemusí být obecný, tj. k velkým změnám vůbec nemusí odejít v těch místech, kde existuje pořád velmi silná poptávka.
Pro mladé domácnosti je však, domnívám se, důležité, že by se tak snížilo zejména nájemné v bytech, které sice neleží v centru města, ale které jim umožní dobrý start jeiich kariéry bydlení. Co se týká zneužití příspěvku majiteli, pak pojistkami by byly standardní postupy užívané v jiných vyspělých zemích, kde se dnes příspěvek stal hlavním výdajem státu určeným na bydlení. Detaily těchto pojistek a hodnocení jejich efektivity budou také předmětem letošních Standardů bydlení.
ECH
Dočetla jsem se, že stát z peněz nás všech poskytuje obcím na regulované nájemníky 80 miliard Kč ročně. Což prý představuje 100 tis. Kč na každého regul. nájemníka. Jestli to tak je, proč tedy nedotuje i majitelé nemovitosí, když mají ve svém majetku státem povinně přidělené regulované nájemníky a vlastně ani nemůžou se svým majetkem volně nakládat?
Je normální, aby 85% obyvatel dotovalo náhodně vybranou skupinu lidí, což zatím regulovaný nájemnící jsou - viz.seznam politiků, soudců atd. na www.homr.cz.? Kdo dotuje tu panem poslancem JUDr. Křečkem "oblíbenou" starou babičku, která bydlí sice ve svém, ale zchátralém domečku? Tj. i ona dotuje pana poslance Křečka!?
ML: Jakkoliv je dnes v normální vyspělé demokracii běžné, že stát, pokud uplatní nějakou cenovou regulaci pod úrovní nákladového nájemného a hluboko pod úrovní tržního nájemného (regulace nájemného první generace dnes uplatňovaná maximálně v sektoru sociálního bydlení v zemích EU), dorovnává rozdíl mezi náklady (včetně nákladů kapitálových) a příjmy z nájemného formou provozních dotací, český stát žádnou pravidelnou provozní dotaci ani obcím ani soukromým majitelům neposkytuje (resp. mimo jednorázové specifické dotační tituly související s povodněmi nebo opravami panelových domů). Jinými slovy, stát na jednu stranu uplatňuje velmi restriktivní opatření, avšak zcela se zbavuje odpovědnosti za finanční důsledky takové intervence. Proto jsou na tom obce stejně jako soukromníci a nikdo nedostává pravidelně nic. Tato dotace, o které píšete, je skrytá a míří rovnou k nájemníkovi, který díky této restrikci neplatí to, co by za normálních okolností platil (ovšem 80 miliard je velmi přehnaný odhad, v našich publikacích jsme odhadovali ztrátu v rozmezí 5-15 mld Kč v roce 2001). Vlastníci bytových domů mohou pouze logicky odložit plánované opravy a zvyšovat dluh na modernizaci bytového fondu. Je důležité upozornit na to, že se nejedná o přímou dotaci od těch, kteří bydlí ve vlastním, k těm, kteří bydlí v regulovaném nájemném.
Regulace nájemného má za následek nejen odkládání modernizace, ale také velké množství dalších neefektivit, jako např. vytváření umělého nedostatku bytů, nadhodnocení současného tzv. tržního nájemného, nadspotřebu bydlení, černý trh. To vše postihuje zejména nově utvářené domácnosti. Bohužel, úhrn těchto nákladů, jež jsou vyvolány regulací a které skutečně musíme uhradit my, i když zřejmě nerovnoměrně, se dá vykalkulovat jen těžko, proto se zpravidla i v jiných zemích udává rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným za "dotaci", jakkoliv se nejedná o přímou dotaci ze státního rozpočtu. Ta starší paní, která bydlí ve vlastním, dotuje tento stav jen do té míry, do které ji či její děti důsledky regulace postihují. Zatímco ona čelí všem rizikům (i když si může požádat o příspěvek na bydlení, jež je u nás poskytován i příjmově slabším vlastníkům), nájemníci v regulovaných bytech mají, oproti ní, "zlatý život". To je sociální nespravedlnost, nikoliv dotace. Pokud však její děti narážejí na nedostatek bytů v Praze a musí platit přemrštěné tržní nájemné, na které jim nějakou formou přispívá, pak i ona dotuje bohaté regulované nájemníky. Stejně tak pokud její děti kvůli tak vysokému nájemnému a neefektivnímu příspěvku jsou doma na podpoře a ona jim musí dále finančně pomáhat. A pokud někteří nájemníci na černo podnajímají byty a nezdaňují svůj příjem z takové aktivity, pak je dokonce skutečně dotuje přímo.
Filip Marcin
Dobry den, podle me hrozi CR, ze po deregulaci najmu dojde k masovemu rozdeleni mest na nekolik casti v zavislosti na prijmu obyvatel. Jestlize se v jedne lokalite budou seskupovat lide s nizkymi prijmy, je jasne, k cemu to povede: zivot na socialni podpore, ztrata motivace k vlastni aktivite, narust kriminality atd. Co si o tom myslite? Diky za odpoved.
ML:
To je velmi závažný problém, ale neprobíhá tak jednodušše, jak si možná myslíte. Za prvé je prokazatelným faktem, že sociální segregace (nebo také prostorová segregace, jelikož se to týká zejména určitých lokalit, kam se sestěhovávají chudší lidé) v zemích EU zcela přirozeně započala a probíhala i ve chvíli plošné regulace nájemného či uplatňování rozsáhlého státu blahobytu, tj. již na konci 60. a v průběhu 70. let. Reformy v oblasti bytové politiky, které následovaly v 80. a 90. letech, tento proces možná urychlily, ovšem ani takový vliv nelze spolehlivě doložit, protože nikdo nemůže s určitostí říci, jak by se segregace dále vyvíjela, pokud by k reformám nedošlo. V těchto letech totiž proběhla ve vyspělých zemích nejen reforma v oblasti subvencování bydlení, ale také deregulace finančních trhů a bankovního sektoru. Díky tomu se hypotéky staly mnohem přístupnější než dříve a je možné očekávat, že tento fakt přispěl k odstěhování příjmově silnějších do vlastního bydlení minimálně stejně jako zvýšení nájemného.
My si dnes můžeme nakrásně řikat, že na ojedinělé výjimky některých rezidualizovaných čtvrtí v ČR dosud existuje záviděníhodný sociální mix v různých lokacích, ale dobře víte, že situace rozhodně už není taková jako byla před rokem 1990. Bohatší lidé se vrací do center měst nebo se stěhují do satelitů, a to dokonce i ti, kteří užívají regulovaný nájemní byt na sídlišti. Tito lidé si však tento byt často dále drží či jej případně podnajímají, ale onen sociální mix se stále více stává chimérou nebo jen formalitou, nikoliv skutečností. Jinými slovy, rigidní styl regulace nájemného první generace proces sociální a prostorové segregace možná zpomalí, avšak rozhodně nezastaví. Mimo to, jak jsem uváděl výše, i systém regulace druhé generace může obsahovat jisté pojistky proti sociální segregaci, jako např. maximální růst nájemného obecně či maximální růst nájemného pro sociálně rizikové skupiny domácností. Navrhujeme rovněž vytvoření sektoru omezeného obecního sociálního bydlení a to tak, že by sociální byty měly být promíchány s byty pronajímanými za rovnovážné tržní nájemné v domech vlastněných obcí. Tím by se sice opět vytvořil systém dvojího nájemného v jednom obecním domě, ale na něm v zásadě není nic špatného, pokud nižší nájemné je zacíleno na potřebné. Pokud se to někomu v obecních bytech líbit nebude, může odejít k soukromým vlastníkům, kde dvojí ceny zřejmě v zásadě existovat nebudou.
Hodně se mluví o tom, že tzv. sociální vyloučení postihne hlavně sídliště, jelikož tak tomu bylo ve vyspělých zemích, a že to budou zejména byty obecní. Situace u nás je však velmi odlišná. Naše sídliště nebyla stavěna jako sociální bydlení a, upřímně řečeno, jsou hezčí a urbanisticky lépe řešená než mnohá sídliště v zemích EU. Navíc v nich bydlí obrovské množství lidí, ve větších městech v podstatě polovina místní populace. Je hloupé očekávat, že ze všech panelových domů nebo sídlišť se stanou ghetta, spíše je možné očekávat vzájemný "konkurenční boj" jednotlivých lokací o to, která získá větší atraktivitu a problému segregace se vyhne. Sídliště také nejsou dnes složená pouze z nájemníků, ale koexistují zpravidla vedle sebe obecní byty, družstevní byty a zprivatizované byty vlastníků. Tento mix různých právních důvodů užívání je také jistou zárukou, že proces segregace nemusí proběhnout jako logický důsledek reformy v oblasti nájemního bydlení.
Jiným relativně rozšířeným argumentem je, že se segregace bude týkat hlavně obecních nájemních bytů, ale to vůbec nemusí být pravda. Jsou to dnes právě obce, které jsou schopny využít na sídlištní byty už nemalého nájemného k modernizaci svých domů, zatímco populistická politika některých bytových družstev a nekoncepčnost Sdružení vlastníků prokazatelně nevede ke stejnému rozsahu regenerace bytového fondu, jako je tomu u obecních bytů. Je klidně možné, že se původní obyvatelé (družstevníci, vlastníci) ze svých bytů odstěhují do "lepšího", nebudou ochotni platit vyšší příspěvky do fondu oprav a právě jejich domy se stanou vyhledávaným bydlením pro příjmově či sociálně slabší domácnosti. Budoucnost je tudíž otevřená.
apex@yahoo.com
Ano, někde jsem četl, že například v Amsterodamu dosahuje podíl bytů s regulovaným nájemným přes 80 % bytového fondu. Proč? Některé čtvrti tam v důsledku vytváření sociálních ghett získaly doslova odpuzující pověst a nikdo tam nechtěl bydlet. Tamní vláda pak začala obyvatelům přidělovat náhradní byty, čímž je rozptýlila po celém městě a lokalitu tak změnila.
ML:
Myslím, že jsem na to už odpověděl v předchozích otázkách. Vždy je potřeba rozdělit, o jakou regulaci nájemného jde. Jak jsem uvedl, s výjimkou Velké Británie je nájemné v soukromých nájemních bytech v zemích EU regulováno nějakým systémem regulace nájemného druhé generace, přičemž nizozemský systém se řadí k těm relativně liberálnějším (regulace u části bytů je zcela zrušena a u ostatních bytů platí limity, jež mají odrážet dlohodobou rovnovážnou úroveň nájemného pro daný byt v dané lokalitě). Vedle soukromého nájemního bydlení existuje ve většině zemí také tzv. sociální bydlení, tj. nájemní bydlení obcí či neziskových soukromých bytových asociací, kde je zpravidla nájemné pod úrovní tržního nájemného, tj. opět regulováno nějakým předpisem.
Nizozemí je zemí s největším podílem sociálního bydlení na celkovém bytovém fondu, uvádí se okolo 38 % všech bytů. Jen menší část jsou byty obecní, ale převážně jsou to byty vlastněné neziskovými organizacemi, které nazývám bytové asociace. Avšak v roce 1995 došlo v Nizozemí k zásadnímu průlomu a bytové asociace přestaly být podporovány státem. V současnosti tedy již nedostávají žádné provozní ani kapitálové dotace od státu, pozbyly všech do té doby platných výhod a staly se normálním tržním hráčem, který nemůže spoléhat na nějakou zvláštní legislativní podporu. Z tohoto důvodu byly původně regulované nákladové nájmy uvolněny a relativně prudce stouply v průběhu konce 80. a začátku 90. let, jakkoliv se asociace dobrovolně stále snaží udržet nájemné hlouběji pod limitem maximálního nájemného.
To, že v Amsterdamu, stejně jako Londýně, Paříži a jinde najdete čtvrti, kam není radno vstoupit, souvisí s problémem, který jsem uvedl výše. Jsem přesvědčen o tom, že je brzy najdete i v Praze, i kdyby se žádná reforma v oblasti nájemního bydlení nekonala.
Václav Polák
Je podle vás reálné, aby do několika málo let došlo k deregulaci nájmů? Jak daleko podle vás ta deregulace půjde?
ML: Tentokrát pouze stručně /p>můj velmi osobní názor. Reálné to je, podle mne, čím dál více, jelikož jen těžko se dlouhodobě kdokoliv může tvářit, že svět kolem nás je nedůležitý a že my si půjdeme naší, specificky českou cestou. V globalizovaném světě je to nesmysl a, bohužel, ti, kteří se tak nabubřele tváří, že nás svět vlastně nezajímá (nebo vybírají specifické argumenty vytahované z kontextu onoho vývoje ve světě či ze zemí, které stojí teprve na prahu reformy jako je Rakousko), nás ženou do situace, kdy se pak budou muset možná problémy řešit rychle a unáhleně, tj. v určitém extrémním pojetí (kam, myslím si, patří i deregulace nájemného do dvou let). Navíc je potřeba chápat deregulaci jako přechod od regulace první generace k regulaci nájemného druhé generace, která je vstřícná k trhu, ale která stále obsahuje pojistky proti zneužití a náhlým výkyvům v poptávce.
Jiří Pácal
Jak si vysvětlujete skutečnost, že je u nás velmi malá společenská objednávka deregulace nájmů? Zcela paradoxně využívají politici záležitosti ochrany regulace ve svých politických kalkulech. Přitom cca 3/4 občanů si hradí zcela své bydlení a nepřímo i přímo tak doplácí na 1/4 náhodně vybraných občanů.
ML: Velmi zajímavá otázka. V roce 2001 jsme provedli výzkum postojů občanů k bydlení a bytové politice, v něm jsme se však z důvodu omezeného prostoru v dotazníku ptali pouze na to, zda-li si respondenti myslí, že by stát nájemné měl regulovat a, jak víte, velká většina odpověděla ano. Otázkou je, jakou regulaci měli na mysli, zda-li tu dosavadní nebo trhu přátelštější. Pozitivně odpověděla i většina lidí bydlících ve vlastním bydlení. Podobně i doplňkový výzkum mezi lidmi žíjícími na volném trhu v Praze (ať už legálním či černém) ukázal, že dokonce ani většina těchto lidí nevěří, že by jim deregulace nájemného při hledání dostupného bydlení mohla pomoci (menší výzkum v Praze však nebyl reprezentativní, jelikož je těžké udělat reprezentativní vzorek těch, kteří bydlí v tržním nájemním bydlení). Jinými slovy, obecně panuje nedůvěra v tržní řešení a i ti lidé, kteří platí tržní nájemné, by upřednostnili aktivní politiku státu spočívající v dotované výstavbě dalších bytů před politikou uvolňování nájemného v regulovaném bydlení.
O příčinách se však můžeme pouze dohadovat. Je jasné, že žijeme stále v transformačním období a změna některých zděděných vzorců chování probíhá vždy velmi pomalu, trvá generace. Bydlení bylo za minulého režimu levné v podstatě pro všechny. Nakonec i ti, kteří si stavěli své vlastní domky, dostávali podporu minimálně v podobě nízko-úročené půjčky s dlouhou splatností (ne-li přímo i dotaci od státu). Lidé bydlící ve vlastním u nás obecně nepatří k příjmově nejsilnějším, spíše naopak. Jak víte, ve vlastním domě bydlí lidé z menších obcí a vesnic, kteří jsou příjmově slabší a zpravidla zastávají levicovější postoje než lidé z měst. Jejich podpora regulace nájemného je tudíž konzistentní, jelikož obecně souhlasí s větším vlivem státu při přerozdělování vytvořeného bohatství. Lidé z měst jsou naopak ve svých postojích zpravidla pravicovější, avšak jich se často problém regulace nájemného přímo dotýká a proto logicky nejsou zastánci deregulace. Dokonce i ti, kteří dnes bydlí ve městech ve vlastních bytech, často pořízených v privatizaci za zlomek tržní ceny, vidí možná v pokračování regulace udržení status quo: oni měli právo si zprivatizovat byty za nízké ceny a ti, kteří toto právo bohužel získat nemůžou, protože se ocitli v restituovaných domech, by, dle jejich názoru, měli mít právo na nízký nájem. Pak jim nikdo nebude moci vyčítat, že získali větší výhody než jiní. Mezi odpůrce regulace nájemného patří zejména ti, kteří si své bydlení pořídili za běžné tržní ceny a kteří dokázali čelit všem tržním rizikům moderní tržní ekonomiky. Takových je u nás však jen velmi málo.
Pokračování, tedy další odpovědi najdete na stránkách Peníze.CZ zítra, tzn. 24. 6. 2004.
Rozhovory na Peníze.CZ |
Které osobnosti (nejen) finančního světa jste už vyzpovídali? Podívejte se na Rozhovory Penize.CZ
Máte-li tip na zajímavou osobnost, která by neměla v našem seriálu rozhovorů chybět, nebo téma, kterého by se měl rozhovor týkat, pište nám své náměty sem. |
Jak hodnotíte odpovědi Martina Luxe?
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
15. 11. 2004 13:37
Pan Martin Lux ma v mnohem pravdu.
Ja osobne ziji v Dublinu v Irsku jiz pres dvacet let, takze tuto tematiku zde mam vzitou.
Lide zde ziji ve svych domech v anglickem stylu na ktery plati hypoteku. Mnoho lidi po splaceni hypoteky koupi dalsi dum a tento pronajimaji. Pochopitelne tato aktivita musi byt financne navratna. Pronajem domu na predmesti velikosti zhruba 3 plus 1 stoji v Dublinu kolem 1200 euro mesicne. Nekteri majitele techto domu davaji prednost najemnikum z chudsi vrstvy, nebot pokud tito maji rodinu a nemohou financne dosahnout na tuto vysku najmu, tento najem je placen statem v normalni vysi, to je 1200 euro za mesic a stat si od najemnika vybira mnohem mensi najemne socialni. Tyto same podminky se vztahuji na utecence a azylanty, kteri paradoxne soutezi o tyto domy a byty s domaci chudsi vrstvou a to nekdy vyvolava problemy.
Pro majitele techto domu je ale lepsi mit ve svem dome chudsi vrstvu, protoze mu v dome vetsinou zustanou dele a platba najmu je zarucena.
Vetsina lidi tyto statem placene domy ci byty vyuziva jen kratkodobe nebot se k lidem na podporach vztahuje urcite socialni stigma a byt na podpore neni zrovna nejlepsi vizitka do budoucnosti.
Mimochodem, vypovedni lhuta pro vetsinu lidi zde v Dublinu je jeden mesic. Absolutne neprichazi v uvahu aby stat narizoval majitelum za kolik musi najimat byty ci domy, stat je tady od toho aby daval pozor na slabsi vrstvy a rozdeloval ruzne prebytky podle toho kdo to potrebuje.
Toto jsou fakta ze zelene zeme, kde verte mi neni vsechno ruzove jak by si nekdo myslel, ale stat se snazi davat vsem stejne podminky k tomu aby si stali na svych nohou.
S pozdravem
Vaclav Vanek
V diskuzi je celkem (7 komentářů) příspěvků.