Jak zkonstruovat index

A) Průměrná cena
Spočítat průměrnou cenu prodaných nemovitostí v určitém regionu ze získaných dat je jednoduché. Ovšem tím, že do výpočtu nevstupují informace o charakteristikách nemovitostí, nelze získané výsledky porovnávat ani v prostoru ani v čase. Charakteristiky nemovitostí (jejich struktura) se mezi jednotlivými regiony liší a v rámci jednotlivých regionů vyvíjí. Index, který tyto dvě skutečnosti nebere v potaz, nemá vysokou vypovídací schopnost.

B) Cena reprezentativních nemovitostí
Oba popsané nedostatky se snaží napravit index ceny reprezentativní nemovitosti. Měří cenu nemovitosti se specifikovanými charakteristikami.
Příkladem takové nemovitosti může být: byt, 2+1, cihlový, 45 až 60 metrů čtverečních, ani v prvním, ani v posledním patře, v domě s výtahem, stáří 5 až 10 let, ve městě s počtem obyvatel od 100 do 500 tisíc, v dosahu MHD, vzdálený od centra města maximálně 30 minut jízdy MHD.

Nevýhod této metody konstrukce indexu je několik. I když různé nemovitosti v různých městech "padnou" do popsané definice, přesto se od sebe liší. Nemůže jít o identické věci, tudíž v prostoru stále srovnáváme něco v mnohém nesrovnatelného.

Totéž platí o čase v delším horizontu. I když byty v jednom regionu stále "padnou" do definice, v průběhu času dochází ke zlepšování kvality, například v použitých materiálech, designu, schopnosti úspor energií, trvanlivosti, atd. Na dlouhých časových řadách i zde srovnáváme nesrovnatelné.

C) Hedonická metoda
Nevýhodou indexu ceny reprezentativní nemovitosti je mimo jiné i to, že informuje o ceně jednoho typu nemovitosti splňující určitou definici. Ale co majitelé nemovitostí s jinými charakteristikami? Podat informaci o ceně jakékoli nemovitosti v daném regionu v daném čase (s výjimkou zcela specifických nemovitostí) se snaží hedonická metoda.

Hledá takové charakteristiky nemovitosti, které mají výrazný vliv na cenu. Cílem je vytvořit na základě získaných dat o skutečných realizovaných cenách nemovitostí a charakteristik těchto nemovitostí co nejpřesnější cenový model pomocí statistické regresní analýzy. Vysvětlovanou proměnnou je cena nemovitosti, vysvětlujícími proměnnými jsou jednotlivé charakteristiky, například stáří, obytná plocha, vzdálenost od centra, použitý materiál atd. Pomocí vytvořeného cenového modelu lze odhadnout aktuální cenu všech nemovitostí v regionu.