Hrozí Spojeným státům Housing bubble?

Dospělo to dokonce až tak daleko, že sám předseda americké centrální banky Alan Greenspan se k tomuto tématu vyjadřoval před senátním bankovním výborem. Ve světle těchto událostí jsem se rozhodl napsat článek na toto téma, přičemž jeho hlavním smyslem je více než vyvrátit či potvrdit tuto novou možnou spekulaci, ale hlavně vyvolat diskusi na toto téma.

Pokles sazeb

Zde je třeba připomenout, že během roku 2001 centrální banka USA snížila úroky pod vlivem prudce se oslabující ekonomiky celkem jedenáctkrát a základní úroková sazba na federální fondy je nyní ve Spojených státech na 1,75 procenta, což je nejnižší úroveň od začátku šedesátých let. Diskontní sazba, kterou Fed účtuje bankám na své přímé úvěry, je 1,25 procenta. Jednoduchou matematikou to znamená, že tento pokles sazeb z 6 procent na 1,75 procenta především zlevnil nákladové úroky o více jak 2/3, což se zákonitě musí projevit všude, kde se kupuje na dluh (leasingy aut, zboží a především hypotéky).

Vývoj trhu nemovitostí

Podíváme-li se na graf č.1 zjistíme, že za posledních 20 let ceny domů neustále rostou. Na přelomu roku 2000 / 2001, kdy byly úrokové sazby na úrovni 6,5 procenta, došlo k poklesu růstu cen domů na hodnotu 6,3 procenta. Prodej domů se za sledované období těší dobrému výkonu, stejně tak poptávka po bydlení v podobě nových žádostí o stavební povolení ukazuje stabilní výkonnost, což je vidět na druhém grafu.

Pramen: Bloomberg

Refinancování – zvětšení leverage

Velice jednoduše řečeno hypotéka je jistá forma disponování půjčeného majetku oproti mnohem menší krycí záloze, což je podobný princip jak u marginových účtů na kapitálových trzích. Což znamená, že pro tento způsob financování je typický tzv. pákový efekt. V momentální době, kdy jsou sazby na historickém minimu, se tak pro spoustu držitelů hypoték otevírá možnost provedení tzv. refinancování hypotečního úvěru. Princip spočívá v tom, že starý úvěr je kryt novým úvěrem za mnohem menší sazby, přičemž majitel hypotéky tak při menší jistině a splátkách "disponuje" se stejně velkým majetkem. Dojde tak ke zvětšení pákového efektu než byl před financováním.

Pramen: Bloomberg

V tom právě může být problém tzv. "housing bubble", protože při velké páce stačí málo k tomu, aby hypoteční banka musela situaci začít řešit, pokud nechce nést riziko. Takže hypoteticky, kdyby došlo k recesi americké ekonomiky, což ale nepředpokládám, tak by se to mimo jiné projevilo i v nezaměstnanosti a s tím spojené slabé ekonomické situaci držitelů hypoték. Banky by tak musely začít prodávat zastavené domy. Tímto enormním nárůstem nabídky by došlo k dramatickém poklesu cen nemovitostí a díky tomu, že nemovitosti jsou velice nelikvidní aktiva, by bylo velice pravděpodobné, že by toto riziko nesla "pouze" banka, protože by jednoduše nestačila v čas prodat toto aktivum.

Podíváme-li se na makrodata o vývoji na trhu domů neukazují na to, že by docházelo k nějaké nerovnováze, která by předznamenávala tento problém. Navíc podle mého názoru nelze ještě mluvit o tom, že USA je před recesí, spíše naopak. Makroprostředí, alespoň tak jak se mi momentálně jeví, má již nejhorší za sebou. Sám Alan Greenspan 10.května 2002 na bankovní konferenci v Chicagu řekl, že poptávka po domech je stále silná, a že nevidí žádnou hrozbu v podobě "housing bubble". Greenspan se v této souvislosti zmínil, že z velké části se na poptávce po domech také výrazně podílí i vzrůstající imigrační populace. Podtrženo sečteno, podle mého názoru v horizontu 1 až 2 let v USA housing bubble nehrozí, což ale neznamená, že investoři držící svá aktiva v amerických nemovitostech nemohou otevřít put opce na poskytovatele hypoték (Fannie Mae, Federal Home Loan Mortgage Corporation ) či výrobce domů (D.R. Horton, Inc, Lennar Corporation) jako heddging pro případ co kdyby :-).

P.S. poslední pokles Fannie Mae (akcie se dostaly 19. září na roční minimum) byl zapříčiněn neočekávaně velkým nárůstem rozdílu mezi durací aktiv a závazků, kterou zapříčinil nedostatečný hedging této společnosti proti poklesu dlouhých dluhopisů a hypoték. Což se např. společnosti Freddie Mac nestalo.

Bojíte se splasknutí nemovitsotní bubliny v USA? Nebo vás článek přesvědčil, že nehrozí? Jaký je váž názor na investování do nemovitostí? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními.

Autor pracuje ve společnosti J & T Securities jako trader na americkém akciovém trhu.