V únoru jsme se v článku Financování bydlení: raději si nechte poradit věnovali problematice financování bydlení, resp. porovnání hypotéky a stavebního spoření . Porovnávali jsme jednoho samotného klienta a bezdětné manžele. Výše úvěru byla 1 milion Kč, resp. 600 tisíc Kč na koupi bytu. Závěrem celého porovnání byl fakt, že v celkovém čistém přeplacení "každý chvilku tahal pilku". Pokud bylo možné použít státní podporu na stavební spoření pro jednoho člověka byly síly vyrovnány, u manželů vítězilo vždy stavební spoření. Bez státní podpory na tom vždy byla lépe hypotéka. Podrobnosti si přečtete zde.
Uplynulo však několik měsíců a vše je jinak. Snad nikde se podmínky nemění tak rychle a tak často jako ve finančnictví. Přestože analytici očekávali zvýšení sazeb u úvěrů, u meziúvěrů (překlenovacích úvěrů) ze stavebního spoření nastal pravý opak. Hypoteční banky naopak některé druhy úvěrů zdražily a jiné zase zlevnily, zejména proběhly a probíhají akce s roční fixací až 2,85 % p. a.
Nastal tedy čas na nové porovnání
Pro dnešní propočty jsme znovu zvolili produkt TOP Kredit od ČMSS (profil, názory), úroková sazba ve fázi meziúvěru klesla na 4,8 % a ve fázi úvěru zůstala na 4,8 %. Z konkurence hypotečních bank jsme vybrali hypotéku od Wüstenrot hypoteční banky (profil, názory), ta při 5leté fixaci nabízí garantovaný úrok 4,55 % (V případě Wüstenrot je úrok garantován pro všechny klienty, kteří splní podmínky bonity. Jsou banky i mírně levnější, ale většinou je sazba uváděna stylem "již od" a zkušenost říká, že tu nejlepší sazbu dostanou jen VIP klienti.)
Pro porovnání jsme opět zvolili samotného klienta a bezdětné manžele a úvěr ve výši 1 milion Kč. Produkt TOP Kredit byl modelován tak, aby byly splněny jeho podmínky a zároveň byla splátka v optimální výši a hypoteční úvěr byl "natažen" na stejnou nebo přibližnou dobu, abychom mohli srovnávat porovnatelné. Do propočtů byly zahrnuty všechny poplatky spojené s jednotlivými druhy úvěrů (poplatek za sjednání stavebního spoření, vyřízení mimořádnho úvěru, úvěru, hypotečního úvěru, poplatky za vedení účtů atd.) a výsledná čísla jsou v celkovém čistém přeplacení po odečtu úroků ve výši 20 % od základu daně z příjmů. Naopak do propočtů nebyly zahrnuty poplatky, které jsou pro oba druhy úvěrů prakticky totožné, jako jsou ceny za odhad, kolky, pojištění, zpracování smluv od právníka apod.
Stavební spoření má vždy celkovou cílovou částku 1 milion Kč, variantu R nebo S. V různých variantách je nebo není použit státní příspěvek. Hypotéka má pětiletý fix. Na "oživení" jsme vždy zkusili v posledních tabulkách u každého případu spočítat variantu se spořením do jiného produktu tak, aby bylo stejné měsíční zatížení jako u hypotéky a splátkou vždy po 1. pětiletém období. Pokud někdo namítne, že dnes už nelze vybrat peníze ze stavebního spoření po 5 letech, tak lze. Udělalo by se to formou malého (třeba jen pár tisíc korun) úvěru, aby klient peníze mohl ze stavebního spoření vytáhnout už v období "otočky" fixace.
Výsledky propočtů jsou následující:
Stavební spoření vs. hypotéka I. |
Stavební spoření se státním příspěvkem,úrok z meziúvěru 4,8 %, z úvěru 4,8 % |
Hypotéka Wustenrot 1 mil. Kč, úrok z úvěru 4,55 % |
Trvání |
od 6/2004 do 12/2017 |
Trvání |
13 let |
Úrok z meziúvěru |
4 000 Kč/měs. + dospořování (5 200 Kč/měs) |
Anuitní splátka |
8 503,70 Kč/měs. |
Splátka ve fázi úvěru |
7 679,70 Kč/měs. |
Poplatek za vedení účtu |
150 Kč/měs. |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
288 398,80 Kč |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
292 677,90 Kč |
Potřebný čistý příjem - samotný klient |
16 000 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - samotný klient |
15 000 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - manželé |
19 400 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - manželé |
19 300 Kč/měs. |
Pozn.: SS - CČ 1 mil. Kč ,varianta R |
Další variantní řešení je k této splátce ještě přidat 550 Kč měsíčně (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné – zhruba 9 200 Kč za měsíc) a tyto peníze vkládat do stavebního spoření se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení, tak bude celkový přeplatek: 281 772 Kč.
Pokud by se těch samých, ale jen 500 Kč vkládalo do penzijního připojištění osoby (např. rodič) ve věku 55 a více a po 5letech vybralo a dalo na hypotéční úvěr jako mimořádná splátka, tak bude celkový přeplatek 272 977,55 Kč.
Stavební spoření vs. hypotéka II. |
Stavební spoření se státním příspěvkem, úrok z meziúvěru 4,8 %, úrok z úvěru 4,8 % |
Hypotéční úvěr Wustenrot, úrok z úvěru 4,55 % |
Trvání |
od 6/2004 do 6/2023 |
Trvání |
19 let |
Úrok z meziúvěru |
4 000 Kč/měs. + dospořování (3 600 Kč/měs.) |
Anuitní splátka |
6 559,40 Kč/měs |
Splátka ve fázi úvěru |
5 821,50 Kč |
Poplatek za vedení účtu |
150 Kč/měs. |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
403 041,16 Kč |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
438 668,90 Kč |
Potřebný čistý příjem - samotný klient |
14 200 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - samotný klient |
13 100 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - manželé |
17 500 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - manželé |
17 300 Kč/měs. |
|
|
|
|
Pozn.: SS - CČ 1 mil. Kč, varianta S |
Další variantní řešení je k této splátce ještě přidat 900 Kč měsíčně (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné – zhruba 7 600 Kč za měsíc) a tyto peníze vkládat do stavebního spoření se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení. Celkový přeplatek bude 410 558 Kč.
Pokud by se těch samých 900 vkládalo do penzijního připojištění dvou osob (např. rodiče) ve věku 55 a více a po 5 letech vybralo a dalo na HÚ jako mimořádná splátka, bude celkový přeplatek 391 349,30 Kč.
V dalším příkladu bylo použito stavební spoření bez státní podpory:
Stavební spoření vs. hypotéka III. |
Stavební spoření bez státního příspěvku, úrok z meziúvěru 4,8 %, úrok z úvěru 4,8 % |
Hypotéční úvěr Wustenrot 1 mil. Kč, úrok z úvěru 4, 55 % |
Trvání |
od 6/2004 do 1/2018 |
Trvání |
13 let |
Úrok z meziúvěru |
4 000 Kč/měs. + dospořování (5 4200 Kč/měs.) |
Anuitní splátka |
8 503,70 Kč |
Splátka ve fázi úvěru |
7 725,70 Kč/měs. |
Poplatek za vedení účtu |
150 Kč/měs. |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
311 274,12 Kč |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
292 677,90 Kč |
Potřebný čistý příjem - samotný klient |
16 300 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - samtotný klient |
15 000 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - manželé |
19 700 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - manželé |
19 300 Kč/měs. |
Pozn.: SS - CČ 1 mil. Kč, varianta R |
Další variantní řešení je k této splátce ještě přidat 750 Kč měsíčně (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné, asi 9 400 Kč za měsíc) a tyto peníze vkládat do stavebního spoření se státní podporou a po 5ti letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení. Celkový přeplatek bude 277 543,50 Kč.
Pokud by se těch samých 750 Kč vkládalo do penzijního připojištění 2 osob (např. rodiče) ve věku 55 a více a po 5 letech vybralo a dalo na hypoteční úvěr jako mimořádná splátka, tak bude celkový přeplatek 262 570 Kč.
Stavební spoření vs. hypotéka IV. |
Stavební spoření bez státního příspěvku, úrok z meziúvěru 4,8 %, úrok z úvěru 4,8 % |
Hypotéční úvěr Wustenrot 1 mil. Kč, úrok z úvěru 4,55 % |
Trvání |
od 6/2004 do 5/2023 |
Trvání |
19 let |
Úrok z meziúvěru |
4 000 Kč/měs. + dospořování (3 900 Kč/měs.) |
Anuitní splátka |
6 559,40 Kč/měs. |
Splátka ve fázi úvěru |
5 800,60 Kč |
Poplatek za vedení účtu |
150 Kč/měs. |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
427 853,32 Kč |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
438 688,90 Kč |
Potřebný čistý příjem - samotný klient |
14 500 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - samotný klient |
13 100 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - manželé |
17 900 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - manželé |
17 300 Kč/měs. |
Pozn.: SS - CČ 1 mil. Kč, varianta S |
Další variantní řešení je k této splátce ještě přidat 1 200 Kč měsíčně (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné, tedy 7 900 Kč za měsíc) a tyto peníze vkládat do stavebního spoření se státní podporou a po 5ti letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení. Celkový přeplatek bude 400 351,90 Kč.
Pokud by se 1 000 vkládalo do penzijního připojištění 2 osob (např. rodiče) ve věku 55 a více a po 5ti letech vybralo a dalo na hypoteční úvěr jako mimořádná splátka, tak bude celkový přeplatek činit 388 351,90 Kč.
Mnželské páry
Další příklad je vhodný pouze pro manžele, protože stavební spoření operuje se dvěma smlouvami a tedy i dvěma státními příspěvky. Pro samotného klienta by tato varianta byla samozřejmě také možná, ale musel by do úvěrového vztahu vzít další osobu, čímž by se ale změnily podmínky pro bonitu a byly by v zásadě totožné jako u manželů.
Stavební spoření vs. hypotéka V. |
Stavební spoření, úrok z meziúvěru 4,8 %, úrok z úvěru 4,8 % |
Hypotéční úvěru Wustenrot 1 mil. Kč, úrok z úvěru 4,55 % |
Trvání |
od 6/2004 do 1/2018 |
Trvání |
13 let |
Úrok z meziúvěru |
2 x 2000 Kč/měs. + spoření (2 x 2 500 Kč/měs.) |
Anuitní splátka |
8 503,70 Kč/měs. |
Splátka ve fázi úvěru |
7 617, 60 Kč/měs. (2 x 3 808,80 Kč/měs.) |
Poplatek za vedení účtu |
150 Kč/měs. |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
275 915,32 Kč/měs. |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
292 677,90 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - manželé |
19 200 Kč/měs. |
Potřebný čistý příjem - manželé |
19 300 Kč/měs. |
Pozn. SS - CČ 2 x 500 000 Kč, Varianta R |
Další variantní řešení je k této splátce ještě přidat 350 Kč měsíčně (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné, tedy 9 000 Kč za měsíc) a tyto peníze vkládat do SS se státní podporou a po 5ti letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení. Celkový přeplatek bude 285 960,50 Kč.
Pokud by se těch samých 350 Kč vkládalo do penzijního připojištění 1 osoby (např. rodič) ve věku 55 a více a po 5 letech vybralo a dalo na hypotéční úvěr jako mimořádná splátka, tak bude celkový přeplatek 276 701,40 Kč.
Stavební spoření vs. hypotéka VI. |
Stavební spoření se státním příspěvkem, úrok z meziúvěru 4,8 %, úrok z úvěru 4,8 % |
Hypotéční úvěr Wustenrot 1 mil. Kč, úrok z úvěru 4,55 % |
Trvání |
od 6/2004 do 6/2023 |
Trvání |
19 let |
Úrok z meziúvěru |
2 x 2000 Kč/měs. + spoření (2 x 1 700 Kč/měs.) |
Anuitní splátka |
6 559,40 Kč/měs. |
Splátka ve fázi úvěru |
5 817,20 Kč/měs. (2 x 2908,60 Kč/měs.) |
Poplatek za vedení účtu |
150 Kč/měs. |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
388 595,80 Kč |
CELKOVÝ PŘEPLATEK |
438 688,90 Kč |
Potřebný čistý příjem - manželé |
17 300 Kč/měsíc |
Potřebný čistý příjem - manželé |
17 300 Kč/měs. |
Pozn.: SS - CČ 2 x 500 000, varianta S |
Další variantní řešení by bylo k této splátce ještě přidat 700 Kč za měsíc (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné, zhruba 7 400 Kč měsíčně) a tyto peníze vkládat do stavebního spoření se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení. Celkový přeplatek tak bude 416 513 Kč.
Pokud by se 700 vkládalo do penzijního připojištění 2 osob (např. rodiče) ve věku 55 a více a po 5 letech vybralo a dalo na hypoteční úvěr jako mimořádná splátka, tak bude celkový přeplatek činit 401 066 Kč.
Ze všech uvedených propočtů tedy vyplývá, že razantní snížení úroku ve fázi meziúvěru u stavebního spoření vedlo k velkým změnám celkového přeplacení u úvěru ze stavebního spoření. Dokonce ve většině případů (5 ze 6) je úvěr ze stavebního spoření levnější a to poměrně výrazně. Tyto rozdíly ještě více prohlubuje použitý státní příspěvek u stavebního spoření, i když je použit ten méně výhodný, platný od 1. 1. 2004.
Pokud by klient měl státní příspěvek ještě podle starého zákona, byly by rozdíly ještě výraznější. Použitá variantní řešení s ukládáním peněz do jiných finančních produktů pouze v některých případech převážila výhodnost na stranu hypotéky. Nesmíme však zapomínat na hrozbu zvýšení úroků u hypotečních úvěrů. Dříve výrazně nižší potřebné příjmy u hypotéky se prakticky srovnaly na úroveň stavebního spoření. Spekulovat o případné úpravě poplatků u obou produktů nelze, musíme je brát tak, jak jsou v současné době.
Vzhledem k výše uvedenému je nadmíru potřebné, aby potenciální klient oslovil buď více finančních institucí a tím zároveň ztrácel čas nebo se obrátil na skutečné profesionály, kteří se orientují v celé šíři finančního trhu a kteří mu dokáží poradit a vybrat nejvhodnější variantu.
Autor je ředitelem poradenské společnosti UFC Praha.
Kterou variantu využíváte vy? Kterou se chystáte využít? Jak financujete své bydlení?
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
18. 6. 2004 12:26
Jednoduchá odpověď - kulový. Jen platí a platí. Je ale fakt, že někdy je možná lepší platit za svoje než skoro ty samý peníze za cizí. Na druhou stranu je fakt, že takovému klientovi bych to asi dost tvrdě vymlouval, takhle se zadlužit.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
9. 7. 2004 9:01
Dobrý den ve spolek. O článku jsem se dozvěděl až dnes, doufám že ze svým příspěvkem/otázkou nepřicházím moc pozdě. Potřeboval bych vysvětlit proč je úvěr lepší než hotové peníze. Mám takový názor, že když peníze mám, nevyplatí se mi je půjčovat a pak přeplácet. Někteří mi však říkají, abych si hotové (na účtě) peníze nechal na nenadálé výdaje aj. a raději využil úvěr, když jsou tak levné úroky. Moje situace je takováto. Máme v modré pyramidě stavební spoření, naspořeno 130.000, spadáme do té nejvýhodnější skupiny pro úvěr, vzali bychom 250.000 (8 měsíců překlenovací, pak normální). Musím vyplatit 1/4 domu, cca 500.000 a toto by byla taková jedna splátka. Všichni se ohánějí úlevou na daních, ale jáká vlastně je? Jáká je ta úspora, když si snížím základ daně o úroky - projeví se to vůbec?
Děkuji za reakci
Libor
V diskuzi je celkem (18 komentářů) příspěvků.