Zdroj: Shutterstock
I stavba pro rodinnou rekreaci, kterou poplatník využívá k trvalému bydlení, může podle Nejvyššího správního soudu splňovat definici bytové potřeby. Soudci vzkázali finanční správě, že by podobné případy neměla posuzovat čistě formálně (podle oficiálního zařazení nemovitosti v katastru), ale podle skutečného stavu.
O co v konkrétním sporu šlo? Majitel nemovitosti měl podle Finančního úřadu pro Středočeský kraj doplatit na daních 4560 korun, protože prý neměl nárok na odpočet úroků z hypotéky. Stavba pro rodinnou rekreaci podle finanční správy nesplňuje definici bytové potřeby obsaženou v zákoně o daních z příjmů. Zjednodušeně řečeno: nejde o rodinný dům, bytovou jednotku ani pozemek ke stavbě.
Majitel domu argumentoval, že nemovitost nabyl na základě kupní smlouvy a její cenu financoval hypotečním úvěrem, který mu banka poskytla za účelem řešení jeho bytových potřeb. Tuto nemovitost užívá se svou manželkou za účelem trvalého bydlení, oba zde mají hlášený trvalý pobyt a žádnou jinou nemovitost nevlastní.
Pojem rodinný dům není v zákoně o daních z příjmů ani ve stavebním zákoně definován, argumentoval jeho majitel. Podmínkám pro odpočet tedy podle něj může vyhovět i jeho nemovitost, pokud splňuje veškeré podmínky ohledně účelu sloužícího k trvalému bydlení a pro splnění bytové potřeby. Přestože je v katastru nemovitostí zapsána jako stavba pro rodinnou rekreaci, fakticky se jedná o novostavbu rodinného domu, která naplňuje veškeré podmínky a technické parametry rodinného domu.
Na stranu majitele nemovitosti se postavil i krajský soud. Odkázal na Nejvyšší správní soud, který v jiném sporu rozhodoval už v červnu 2020. Podle soudců měla finanční správa zjistit skutečný stav věci, tedy zda posuzovaná stavba skutečně celoročně slouží k uspokojení bytové potřeby. Definici pojmu stavba pro rodinnou rekreaci a pojmu bytový či rodinný dům, obsažené ve stavebních právních předpisech, mohou úředníci užít pouze podpůrně.
Úřady podle krajského soudu postupovaly při zjištění skutkového stavu formalisticky, když vycházely výlučně ze stavu zapsaného v katastru nemovitostí, zatímco zjištění faktického stavu věci považovaly za bezpředmětné. Rozhodovaly tak v rozporu se smyslem a účelem § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů. (Zmíněný paragraf obsahoval definici bytové potřeby do konce roku 2020. Od ledna 2021 se prakticky stejná definice přesunula do § 4b odst. 1.)
Krajský soud sice rozhodnutí finanční správy o doplacení daní zrušil, ta se ale odvolala k Nejvyššímu správnímu soudu. Ani u něj však neuspěla. Soudci připomněli, že účelem daňové podpory je motivace fyzických osob k tomu, aby přijaly vlastní odpovědnost za získání (kvalitního) bydlení, respektive usnadnění jeho dosažení. V případě, že člověk v nemovitosti celoročně bydlí, má tam hlášený trvalý pobyt a žádnou jinou nemovitost nevlastní, nezáleží podle soudu na tom, jak je v katastru zapsána, když fakticky splňuje podmínky a technické parametry rodinného domu.
„Zákon samozřejmě stanoví omezující podmínky komu, v jaké výši a na co taková podpora náleží, neupravuje však striktně, jakými podklady má být prokázána účelovost daňového zvýhodnění. I když zpravidla budou zdrojem informací příslušné úvěrové smlouvy a úřední evidence o nemovitostech, nemusí jít o zdroje jediné a určující, a to zejména v situaci, kdy osoba, o jejíž daňovou povinnost jde, tvrdí, že skutečný stav je odlišný od stavu formálně zjištěného a zaneseného v úředních evidencích o nemovitostech,“ vysvětluje Nejvyšší správní soud.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Prokázat, že uváděné skutečnosti jsou pravdivé, musí při žádosti o odpočet poplatník – v tomto případě majitel nemovitosti. „Finanční správu to však nezbavuje povinnosti posoudit je v souladu se zásadou materiální pravdy, tj. podle jejich skutečného obsahu. Ostatně „přijít věcem na kloub“ je tradiční přístup daňové správy v situacích, kdy jde o zjištění, zda formální tvrzení odpovídá skutečnosti či zda se jedná o předstírání nebo zakrývání skutečného stavu věci,“ připomínají soudci.
K podobnému rozhodnutí dospěl Nejvyšší správní soud v jiném sporu už v červnu 2020. Také tehdy upřednostnila finanční správa formální stav před skutečností. Přitom úředníci mohli na místě snadno ověřit, zda jsou tvrzení majitele domu pravdivá. Zjistili by, že poplatník na dané adrese se svou rodinou trvale bydlí, což ostatně ve sporu potvrdil i starosta obce.
Jaká jsou aktuální pravidla pro odpočet úroků od základu daně? Od kdy platí nižší limit a pro koho? A jak se mění takzvaný časový test při prodeji nemovitostí? Tady jsou odpovědi.
Petr Kučera
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
