Míří na seniory s vlastním bytem nebo domem, kteří si chtějí přilepšit k důchodu a nemají přitom nikoho, komu by nemovitost plánovali v budoucnu přenechat. Takzvaná zpětná neboli reverzní hypotéka jim slibuje, že když byt prakticky prodají, můžou v něm dožít a dostávat k tomu rentu.
Produkt, který je rozšířený ve Velké Británii nebo Spojených státech amerických, zatím v Česku nabízí jedna nebankovní úvěrová společnost. Začíná s ní také jedna záložna. Banky jsou zatím opatrné, ale i ony o takové možnosti vážně přemýšlely či přemýšlí.
„Uvažujeme o ní. Jde o poměrně kontroverzní produkt a záleží na tom, jak se uchopí. Z pohledu celoživotní péče o klienta ale rozhodně smysl dává,“ řekl před pár dny v rozhovoru pro Peníze.cz Michael Pupala, generální ředitel Wüstenrotu. „Spousta seniorů zůstává sama v bytech, které jsou často i větší, než potřebují. Žijí přitom z jednoho důchodu a kdyby jim banka postupně vyplácela z jejich bytu penzi, mohlo by to jejich životní úroveň výrazně zlepšit,“ dodal.
Moneta Money Bank, která Wüstenrot kupuje, nicméně s reverzní hypotékou zatím nepočítá. „Dosud jsme nezaznamenali poptávku, jejíž míra by byla tak vysoká, abychom tento produkt do porfolia zařadili. Naše plány jsou v tomto ohledu i nadále přímo úměrné míře poptávky klientů o tento druh hypoték,“ říká mluvčí Monety Zuzana Filipová.
Další banky nevylučují, že by reverzní hypotéku někdy v budoucnu začaly nabízet, teď ale mají jiné priority. „Zařazení zpětné hypotéky do našeho portfolia do budoucna nevylučujeme, jakkoli je naší aktuální prioritou vyjít maximálně vstříc zejména potřebám klientů, kteří dosud žádnou nemovitost nevlastní,“ říká například Filip Hrubý, mluvčí České spořitelny.
Jasně, nachystat se na stáří. Dobře si vychovat hodně šikovných dětí, pořídit si byt, aby se nemusel platit nájem, a zahrádku, aby si člověk sám vypěstoval lacino dobroty.
Ale k tomu pořád investovat a šetřit.
Rádi poradíme s výběrem a pomůžeme porovnat. U vybraných podílových fondů neplatíte vstupní poplatek.
„Smyslem zpětné hypotéky je obvykle zajištění existenčních jistot u klientů v důchodovém věku. Jsme nicméně přesvědčeni, že s tvorbou finanční rezervy na stáří by lidé měli začít již v průběhu aktivního pracovního života, ideálně kombinací penzijního spoření a investičních produktů,“ dodává Hrubý.
Podle zdrojů webu Peníze.cz řada velkých bank včetně České spořitelny o zavedení reverzních hypoték v minulosti uvažovala, ale kvůli obavám z reputačního rizika do toho nakonec nešly. Jde totiž o produkt mířený na klienty v pokročilém věku, který zasahuje třeba i do dědických řízení.
O nabídce reverzní hypotéky přemýšlela zhruba před pěti lety i poradenská společnost Partners. Podle její analytičky Lucie Drásalové tehdy firmu odradila ne úplně dostatečná legislativa. „Určitě je to zajímavý produkt, ale trh ani společnost na to s velkou pravděpodobností nejsou připraveni,“ říká Drásalová.
A například Equa bank vidí riziko i v tom, jak se o nemovitost budou její majitelé dál starat ve chvíli, kdy už budou vědět, že jim de facto nepatří a jen v ní dožívají. „Mohou se k tomu postavit třeba takto: Nemovitost není moje, nemusím se o ni starat. Nebo: Banka mi ji vzala, mohu ji vybydlet. To snižuje potenciální budoucí výnos,“ říká mluvčí banky Markéta Dvořáčková.
Smlouvy o reverzní hypotéce vyžadují, aby se klienti o nemovitost dál řádně starali.
Když v roce 2015 s nabídkou reverzní hypotéky přišla nebankovní společnost Finemo.cz, Česká národní banka před produktem varovala s tím, že je vysoce rizikový. Dnes už je centrální banka smířlivější. I díky tomu, že od konce roku 2016 platí nový zákon o úvěrech, který trh lépe reguluje. Finemo loni získala i licenci ČNB na poskytování spotřebitelských úvěrů.
Reverzní hypotéku může poskytovat finanční instituce, která má od ČNB oprávnění k poskytování úvěrů na bydlení. V Česku jde tedy o banky, záložny a úvěrové společnosti. „Neregistrujeme zvýšený zájem ze strany poskytovatelů o nabízení reverzních hypoték,“ říká mluvčí ČNB Petra Vodstrčilová.
„Zájemci o reverzní hypotéku by měli věnovat pozornost všem podmínkám v návrhu smlouvy a věc si rozmyslet, případně konzultovat,“ dává Vodstrčilová obecné doporučení.
„Pokud jsou dobře napsány smlouvy a nehrozí nedobrovolný prodej a vystěhování před úmrtím klienta, nemusí být produkt pro klienty rizikový. Otázkou je však finanční výhodnost zpětné hypotéky, tedy výše úrokové sazby, a vyplacená částka nebo renta ve srovnání s aktuální hodnotou nemovitosti a možným výnosem v případě okamžitého prodeje,“ hodnotí reverzní hypotéku Jiří Feix, generální ředitel Hypoteční banky.
Z pohledu poskytovatele jde podle Feixe o komplikovaný a rizikovější produkt, který kombinuje rizika hypotéky (nejistá prodejní cena nemovitosti v době prodeje) a životního pojištění nebo pojistné matematiky (nejistota věku dožití klienta). „Vyšším rizikům pak odpovídají vyšší náklady, respektive relativně nižší vyplacená částka nebo renta ve srovnání s aktuální hodnotou nemovitosti. To pak může způsobovat i reputační riziko prodeje takového produktu,“ vysvětluje Feix.
Renta z nemovitosti, jak zpětnou hypotéku nazývá Finemo, má momentálně úrok z poskytnutého úvěru ve výši 9,3 procenta. To je skoro o tři procenta nad průměrným spotřebitelským úvěrem, jak ukazuje listopadový index společnosti Broker Consuting. Úrok u reverzní hypotéky od Finema se navíc může měnit každý rok v závislosti na tržních podmínkách.
Z reprezentativního příkladu na webu společnosti Finemo také vyplývá, že za jejich zpětnou hypotéku platí klienti vysoký počáteční poplatek. U příkladu 73leté paní s bytem v hodnotě 2,5 milionu korun je to 50 tisíc korun. Ty se připočtou k celkové výši dluhu, která je splatná v momentě, kdy dojde k prodeji zastaveného bytu. V celkových nákladech jsou i úroky a vyplacená renta. Jestliže se dělá odhad ceny nemovitosti, platí ho klient.
Renta z nemovitosti je úvěr zajištěný nemovitostí pro lidi od 60 let, kteří mají nemovitost v osobním vlastnictví a chtějí získat peníze. Rentu Finemo poskytuje jednorázově, postupně nebo kombinací obou způsobů. Firma vyplácí maximálně 60 procent z ceny nemovitosti především v závislosti na věku klienta. Čím straší člověk je, tím vyšší úvěr může dostat.
Během života nemusí klient nic splácet, zůstává majitelem nemovitosti a ke splacení úvěru spolu s úroky dojde až tehdy, když se trvale odstěhuje, když nemovitost bude chtít prodat nebo až po jeho smrti.
„V tom případě nemovitost přechází na dědice a ti uhradí dlužnou částku, buď ze svých prostředků, nebo prodejem nemovitosti. Zbytek ceny za prodanou nemovitost připadá dědicům,“ vysvětluje Pavlína Kopečná ze společnosti Finemo. Lidé také mohou úvěr kdykoli předčasně splatit podle podmínek zákona o úvěrech.
Dědicové pak mají na prodej nemovitosti čas půl roku. Pokud to neudělají, prodá ji úvěrová společnost. Může to udělat díky tomu, že má na nemovitosti zástavní právo.
A jak reverzní hypotéka řeší situaci, kdy by došlo k výraznému propadu cen nemovitostí a na konci splatnosti by cena za nemovitost nestačila na splacení úvěru? „Smluvně garantujeme, že dlužná částka nepřekročí hodnotu nemovitosti v době splatnosti. Tím jsou chráněni dědicové, aby kvůli Rentě z nemovitosti nezdědili větší dluhy než majetek,“ odpovídá Kopečná.
Podle ní se na Finemo denně obrátí desítky zájemců o reverzní hypotéku. V letošním roce firma zatím sjednala přes sto smluv. S prodejem zpětné hypotéky Finemu pomáhá i zprostředkovatelská společnost Maxihypo.cz.
Reverzní hypotéku zatím v pilotním provozu nabízí ještě Ney spořitelní družstvo. Záložna zatím sjednala jednotky smluv, teď upravuje podmínky pro ostrý provoz. „Nově budeme nabízet verzi na dožití a současnou variantu s omezenou dobou splatnosti budeme upravovat,“ říká marketingový manažer Tomáš Sadílek.
Kdo o reverzní hypotéku od záložny Ney bude mít zájem, musí se stát jejím členem. S tím je spojená úhrada členského vkladu ve výši 1000 korun. V době ukončení členství se tento vklad vyplácí zpět ve výši, která se odvíjí od hospodářských výsledků záložny.
V pilotním provozu nabízí záložna reverzní hypotéku jen na dobu od jednoho do šesti let, a to s úrokem od osmi procent a vstupním poplatkem ve výši 1,5 procenta z poskytnutého úvěru.
Odborníci upozorňují, že obdoba reverzní hypotéky už dnes funguje napřímo v rodinách: Nemovitosti od rodičů kupují jejich děti, které si na to berou hypotéku. Vypořádání pak probíhá v rámci rodiny – staří například z výnosu prodeje přispívají mladým na bydlení.
Reverzní hypotéka je někdy označována i jako hypotéka naruby. Produkt přesně s tímto názvem má v nabídce Raiffeisenbank. Její Hypotéka naruby ale necílí na starší lidi a ani na jejím konci nemá být prodej nemovitosti. Jde o úvěr, který banka schvaluje ještě před tím, než si lidé vyberou nemovitost ke koupi. Po podepsání smlouvy o Hypotéce naruby pak Raiffeisenbank po dobu 12 měsíců garantuje sjednaný úrok.
Jiří Hovorka
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
19. 12. 2019 18:11, Vladimír
Pokud člověk skutečně nikoho blízkého nemá, je tento produkt velmi potřebný. Má ta nemovitost propadnout státu? Raději ji prožiju.. :)
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
19. 12. 2019 14:28, typař
Je to jedna velká lumpárna která je podporována státem........cílem je vydělat a ožebračit lidi.....
V diskuzi je celkem (16 komentářů) příspěvků.