Omezení hypoték: Limitů bude víc. A přísnější

Od 1. dubna vstoupí v účinnost opatření ke stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů č. I/2021. Půjde o první použití novely zákona o ČNB, která dává centrální bance možnost takové opatření vydávat. Dříve byly limity úvěrových ukazatelů stanoveny doporučením, které sice nemělo oporu v zákoně, ale ČNB si dokázala jeho dodržování vymoci. 

Doporučení však ČNB vydává i nadále a upřesňuje v něm další detaily, které v zákoně nejsou. Od dubna tak má platit:

• 1. Opatření obecné povahy z 25. listopadu 2021, které ČNB vydala podle zákona.
• 2. Doporučení z 10. prosince 2021, které navazuje na dřívější doporučení vydávané Českou národní bankou.

Opatření i doporučení obsahují především limity pro ukazatele LTV, DTI a DSTI pro spotřebitelské úvěry zajištěné obytnou nemovitostí. Doporučení obsahuje navíc některé body, které se týkají úvěrů ke koupi obytné nemovitosti k pronájmu, a doby splatnosti úvěrů.

Doporučení není právně závazné, jeho dodržování bude stejně jako dříve vymáháno pouze autoritou centrální banky. Na druhé straně obsahuje přísnější limity, než právně závazné opatření.

Čím se budou banky řídit při schvalování žádostí o úvěr? Když vyjdeme z dosavadního vývoje, je pravděpodobné, že se banky podřídí nejen právně závaznému opatření, ale i přísnějšímu doporučení.

Co tedy jednotlivé normy obsahují? 

Opatření obecné povahy: měkčí limity pro mladé

Opatření v souladu se zákonem obsahuje dvě sady limitů. Jednu (méně přísnou) pro mladé, kteří nedosáhli věku 36 let a druhou (přísnější) pro ostatní žadatele o úvěr.

Rozhodující je věk žadatele v okamžiku poskytnutí úvěru. Pokud žadatelé žijí v manželství nebo v registrovaném partnerství, stačí když věkový limit splňuje jeden z nich. Horní hranice jednotlivých ukazatelů jsou uvedeny v následující tabulce.

Zákon také stanoví, že banka smí uvedené limity překročit, ale pouze v omezeném rozsahu. Objem úvěrů, který nesplňuje limity dané opatřením, nesmí překročit 5 %; banka poskytující úvěr musí tyto úvěry evidovat a zdůvodnit jejich poskytnutí. Pětiprocentní limit se vztahuje k objemu úvěrů poskytnutých v předchozím kalendářním čtvrtletí.

Doporučení měří všem stejným metrem

Doporučení upřesňuje některé postupy a limity dále zpřísňuje. Přitom používá tři stupně varování.

1. Nejměkčím je doporučení posuzovat žádosti o úvěr vysoce obezřetně.
2. Pokud má být banka přísnější, je doporučeno při posuzování žádostí postupovat obzvláště obezřetně.
3. Nejtvrdším stupněm je prostý zákaz.

Zákaz LTV nad 100 %

Tvrdý zákaz se týká úvěrů s hodnotou LTV nad 100 %. Takové úvěry by podle doporučení neměly být poskytovány vůbec, a to ani v rámci pětiprocentní výjimky, kterou jinak zákon povoluje.

Obzvláště obezřetně postupovat u výjimek

Obzvláště obezřetný postup je doporučován v případech, kdy hodnota některého z ukazatelů LTV, DTI či DSTI překročí limit stanovený opatřením. Takový úvěr je podle zákona možno poskytnout v rámci pětiprocentní výjimky.

Vysoce obezřetně

Doporučení dále obsahuje seznam situací, ve kterých by poskytovatelé úvěrů měli postupovat vysoce obezřetně:

• Pokud je LTV vyšší než 80 %.
• Pokud DTI převyšuje hodnotu 8.
• Pokud DSTI překračuje 40 %. Při výpočtu DSTI by navíc měla být úroková sazba úvěru navýšena o nejméně dva procentní body.

Zejména poslední bod posunuje požadavky na příjmy žadatele podstatně výše, než opatření. Podle opatření je hodnota DSTI 45 %, pro mladé dokonce 50 %. V doporučení však najdeme hodnotu 40 %, navíc vypočítanou při úrokové sazbě zvýšené o dva procentní body. 

Kalkulačka

Zdroj: Shutterstock

• Kalkulátor počítá limity LTV, DTI a DSTI.
• Na začátku si zvolte, jestli chcete ta aktuální, nebo platná od dubna.

Spočítejte mi to!

Jak citelná je to změna, si ukážeme na následujícím příkladu.

Úvěr ve výši čtyři miliony korun s dobou splatnosti 20 let má při úrokové sazbě 3 % měsíční splátku 22 184 Kč. Když zvýšíme úrokovou sazbu o dva procentní body na 5 %, dostaneme měsíční splátku 26 398 Kč. To se přirozeně projeví v ukazateli DSTI. Pokud vyjdeme z čistého měsíčního příjmu 50 000 Kč, dostaneme v prvním případě DSTI 44 %, zatímco ve druhém případě je DSTI 53 %. Při sazbě 3 % tedy žadatel vyhovuje i přísnějšímu limitu pro žadatele od 36 let výše. Při zvýšené sazbě 5 % se však dostaneme i nad limit 50 %, který je určen pro mladé do 36 let. V doporučení je navíc limit ještě nižší: 40 %.

Podle doporučení tedy smí banka úvěr poskytnout, ale musí postupovat vysoce obezřetně.

Příklad výpočtu úvěrových ukazatelů:

• Hodnota nemovitosti: 5 mil. Kč
• Čistý měsíční příjem žadatele: 50 000 Kč
• Výše úvěru 4 mil. Kč
• Úroková sazba úvěru 3 % p. a.
• Doba splatnosti 20 let
• Měsíční splátka úvěru (při sazbě 3 %) 22 184 Kč
• Měsíční splátka úvěru (při sazbě 5 %) 26 398 Kč

Hodnoty úvěrových ukazatelů: 

• LTV 80 %
• DTI 6,7
• DSTI (při sazbě 3 %) 44 %
• DSTI (při sazbě 5 %) 53 %

Prozatím není zřejmé, jaký bude mít toto zpřísnění dopad. Doporučení nezakazuje poskytovat úvěry, které tento přísnější požadavek nesplní, takové případy mají být pouze posuzovány vysoce obezřetně. Jak si to jednotlivé banky přeloží, je věc druhá.

Doba splatnosti a další

Stejně jako předchozí verze, i aktuální doporučení obsahuje také řadu dalších bodů, o kterých se příliš nemluví a s jejichž dodržováním zřejmě nejsou problémy. Jmenujme především dobu splatnosti hypotéky, která by neměla přesahovat horizont ekonomické aktivity klienta a neměla by být delší než 30 let. Úvěr by tedy měl být splacen dříve, než dlužník dosáhne důchodu.

Co přijde v dubnu?

Od 1. dubna můžeme očekávat přísnější postupy bank i dalších poskytovatelů úvěrů. Dramatické změny to však zřejmě nebudou.

Banky mají ve vlastním zájmu nastavené procesy, kterými posuzují schopnost dlužníka splatit poskytnutý úvěr. Ani dnes, kdy limit DSTI není stanoven, neposkytují úvěry žadatelům, kteří by na měsíční splátku potřebovali celou výplatu.

Problém je pouze v tom, že banka je schopna posoudit velké množství jednotlivých detailů, zatímco opatření i doporučení ČNB jsou obecné, plošné. Nutně tedy bude docházet k situacím, kdy banka posoudí žadatele jako ekonomicky zdravého a schopného úvěr splácet, ale přesto neprojde některým z nastavených limitů. Pro takové případy je zde možnost výjimky.

Pro běžného žadatele se situace stává opět o něco složitější. Proto jsem upravil kalkulátor LTV, DTI a DSTI tak, aby ukazoval limity dané opatřením a současně upozorňoval na možné překročení limitů daných doporučením.

Navíc je zde možnost zvolit, kterou sadu parametrů má kalkulátor pro výpočet použít. K dispozici je jak sada s aktuálně platnými limity, tak i limity platné od dubna. Kalkulátor vypočítá maximální výši úvěru který smí banka podle opatření poskytnout, aniž by sáhla k pětiprocentní výjimce.

Současně se zobrazí upozornění na případné překročení limitů, které jsou uvedeny v doporučení. Kalkulátor také poradí, který z parametrů je omezující, neboli co je třeba změnit, abychom mohli dostat vyšší úvěr. 

Kalkulátor maximální výše úvěru

Zdroj: Shutterstock

• Kalkulátor počítá limity LTV, DTI a DSTI podle pravidel České národní banky.
• Na začátku si zvolte, jestli chcete ta aktuální, nebo platná od dubna.
• Nastavte si, kolik vyděláváte a jakou nemovitost můžete dát bance do zástavy.
• Podle doby splatnosti úvěru a úrokové sazby vám kalkulátor vypočítá maximální výši úvěru.

Spočítejte mi to!

Petr Kielar

Petr Kielar v letech 1994–2006 pracoval v Českomoravské stavební spořitelně, od roku 2006 působí jako nezávislý konzultant. Provozuje web Stavebky.cz, který se snaží co nejlíp popisovat aktuální stav a není ovlivňován zájmy... Další články autora.

Penzijko s finančním bonusem

Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.

Spočítejte si svůj bonus

Sdílejte článek, než ho smažem