Zdroj: Pleska / Midjourney
Za předčasné splacení hypotéky během fixačního období – kromě zákonem stanovených situací – budou banky smět požadovat až desítky tisíc místo dosavadních stovek korun. Umožní to novela zákona o spotřebitelském úvěru, kterou loni v listopadu schválili poslanci na návrh ministerstva financí.
Banky od září nově mohou naúčtovat klientům až čtvrt procenta z nesplacené jistiny za každý započatý rok zbývající do nové fixace – v součtu až jedno procento.
Změna se dotkne jak zcela nových hypoték, uzavřených od začátku září 2024, tak i stávajících hypoték, pokud u nich začne platit nové fixační období (tedy po refixaci úrokové sazby).
Poplatku nadále zůstanou ušetření klienti, kteří k předčasnému splacení přistoupí v tíživé rodinné situaci jako je dlouhodobá nemoc, invalidita, úmrtí dlužníka nebo jeho manžela či partnera. Zůstává také právo klienta zdarma předčasně splatit každý rok čtvrtinu původní jistiny úvěru, a to během jednoho měsíce v období před výročím smlouvy.
Novela možnost předčasného splacení bez sankce ještě rozšiřuje. Nově půjde také o prodej nemovitosti, jíž se úvěr týká, pokud od uzavření smlouvy o úvěru uplynulo alespoň 24 měsíců. A sankce nebude hrozit ani při vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, pokud jde o nemovitost, která byla úvěrem na bydlení financována nebo sloužila k jeho zajištění.
Téměř všechny banky dávají najevo, že novou možnost naúčtovat klientovi novou sankci za předčasné splacení chtějí hned od začátku využít. Přípravy na zavedení nových pravidel vrcholí.
„V současné době provádíme nezbytné úpravy systémů a dokumentů, abychom mohli novelu od září využít,“ říká Lucie Leixnerová, mluvčí Moneta Money Bank. Stejný záměr potvrzují Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, mBank a Oberbank.
Výjimkou bude Air Bank. „Předčasné splacení hypotéky z vlastních peněz – a třeba z prodeje nemovitosti – má klient v Air Bank zdarma. Na tom se od prvního září nic nemění. Co se týká sankce za převedení (refinancování) hypotéky jinam v průběhu fixace, od prvního září tuto sankci klientům účtovat nebudeme a výhledově ani neplánujeme,“ říká mluvčí Michal Kuzmiak. Upřesňuje, že za loňský rok klienti Air Bank převedli ke konkurenci jen necelou stovku hypoték, což představovalo 0,8 procenta všech hypoték v jejím portfoliu.
Poplatek nebude vyžadovat ani Creditas. Ta ale loni na podzim přestala nabízet nové hypotéky, takže tato možnost by přicházela v úvahu jen u těch dříve poskytnutých.
Fio banka se zatím k účtování poplatku nevyjádřila. Vzhledem k tomu, že – podobně jako Air Bank a Creditas – má na hypotečním trhu jen minimální podíl, bude se možnost nové sankce týkat naprosté většiny hypoték v tuzemských bankách.
Nastěhujte se do vlastního! Poradíme.
Na nový dům či byt najdeme hypoteční úvěr s nejvýhodnějšími podmínkami. Stejně jako půlmilionu klientů před vámi.
Dosavadní zákon o spotřebitelském úvěru umožňoval bankám účtovat si takzvané účelně vynaložené náklady – jenže neupřesnil jejich výpočet, takže výše sankcí se mezi jednotlivými bankami v minulosti výrazně lišila.
Po stížnostech klientů na vysoké poplatky za předčasné splacení vydala Česká národní banka v březnu 2019 stanovisko, podle něhož mohou banky požadovat pouze „věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“. Šlo hlavně o administrativní výdaje na zaměstnance, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či kancelářské potřeby. V praxi jde řádově o stovky, maximálně tisíce korun. Banky podle ČNB nemohly po klientech požadovat náklady související se snížením úrokových výnosů nebo třeba výdaje související s provizí zprostředkovateli. Nejde o náklad, ale o ušlý zisk, zdůrazňovala ČNB.
Vysoké poplatky za předčasné splacení požadovaly po klientech především Komerční banka (včetně stavební spořitelny Modrá pyramida) a UniCredit Bank. Klientů se pak zastali jak finanční arbitr, tak Česká národní banka i soud.
Většina bank sice respektovala výklad ČNB, usilovala však o změnu zákona. Vstříc jim nakonec vyšlo i ministerstvo financí, nicméně vláda nakonec prosadila poloviční až třetinový strop oproti tomu, co banky požadovaly. Co konkrétně se od letošního září změní?
Banky si mohou nově od klientů nechat zaplatit i další náklady. Konkrétně jde o úrokový rozdíl mezi smluvním úrokem (v aktuální smlouvě s klientem) a referenčním úrokem (vyhlašovaným na webu České národní banky). Tento úrokový rozdíl nesmí přesáhnout 0,25 procenta z předčasně splacené části hypotéky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše pak může činit jedeno procento z výše předčasné splátky jistiny. Administrativní poplatek související s předčasným splacením může být od září maximálně 1000 korun.
„Velmi zjednodušeně se dá říct, že si budeme účtovat jedno procento z předčasně splacené jistiny, to ale jen za předpokladu, že nám v souvislosti s předčasným splacením nějaké náklady vzniknou. Ty bance typicky vznikají při poklesu úrokových sazeb, kdy aktuální sazba klienta je vyšší než referenční sazba ČNB,“ vysvětluje Tereza Kaiseršotová, mluvčí Raiffeisenbank.
Referenční sazbu pro výpočet poplatku za předčasné splacení hypotéky začala Česká národní banka zveřejňovat před týdnem – 9. srpna – pod názvem průměry zápůjčních úrokových sazeb. Jde o sazbu pro výpočet poplatku pro žádosti podané v následujícím měsíci, tedy v září. Výši referenční sazby bude ČNB aktualizovat každý měsíc.
ČNB podle zveřejněné metodiky k výpočtu referenční sazby využívá průměru zápůjčních sazeb z poskytnutých hypoték ve třech po sobě jdoucích kalendářních měsících. Referenční sazba je stanovena jednotlivě pro různé délky fixace, jejich aktuální výši ukazuje následující tabulka:
Referenční sazby pro hypotéky v bankách | |
| délka fixace | sazba |
| do jednoho roku | 5,44 % |
| nad jeden rok do tří let | 5,14 % |
| nad tři roky do pěti let | 4,54 % |
| nad pět let do deseti let | 2,73 % |
| nad deset let | 3,52 % |
Zdroj: Česká národní banka, 8. srpna 2024 (každý měsíc bude aktualizováno) | |
U nejkratších fixací tak někteří klienti mohou za předčasné splacení v září zaplatit i méně než jedno procento – když rozdíl mezi jejich současnou sazbou a referenční sazbou bude nižší než 0,25 %.
Zatím je obtížné spekulovat, jak nová pravidla pro předčasné splacení ovlivní vývoj úroků hypoték. Původně banky prosazovaly tento poplatek ve výši až 3 %, později byly ochotné slevit na 2 %. Často argumentovaly, že v takovém případě nebudou promítat náklady za předčasné splacení všem klientům do sazeb, takže hypotéky můžou víc zlevnit. Nakonec poslanci schválili poplatek jen 1 %, což podle bank může vést k větší ochotě zvýhodnit spíše kratší fixace na úkor dlouhých.
Jak získat z pojištění majetku víc? Poradíme!
Pro nemovitost i domácnost najdeme nejvýhodnější pojištění majetku.
„Důvodem je obava bank, zda zákonem stanovený maximální poplatek 1 % dostatečně odrazuje externí prodejce od motivování klientů k takzvané hypoteční turistice, kdy klient přechází z jedné banky do druhé ještě před uplynutím doby fixace,“ říká Filip Hrubý, mluvčí České spořitelny.
„Hypoteční turistika v konečném důsledku poškozuje klienty. Neexistuje-li dostatečná záruka, že klient dodrží dobu fixace, respektive hypoteční smlouvy, dramaticky to snižuje ochotu bank poskytovat dlouhé fixace sazeb,“ vysvětluje Hrubý. U spořitelny jsou aktuálně tří- a pětileté fixace levnější přibližně o 0,1 až 0,3 procentního bodu ve srovnání s delšími.
Podobný vývoj je vidět i v dalších bankách.
„V souvislosti s účinností novely od září aktuálně neplánujeme slevové akce. Náklady bank na potenciální předčasné splátky hypoték bude nutné do úrokových sazeb hypoték promítat i nadále,“ říká například Michal Teubner, mluvčí Komerční banky.
Strop ve výši 1 % nemusí v některých případech ani zdaleka pokrýt náklady bank na zdroje financování, tvrdí Teubner. „Úrokové sazby hypoték jsou navíc závislé především na vývoji takzvaných úrokových swapů. U těchto dlouhých sazeb sice došlo v posledních týdnech k zajímavému poklesu, nicméně v průběhu letošního roku jsou tyto sazby velmi volatilní,“ upřesňuje.
Podle mluvčí ČSOB Moniky Hořínkové patří mezi hlavní faktory, které ovlivňují další vývoj hypotečních sazeb, vedle vývoje úrokových swapů i vývoj nemovitostního trhu, nastavení základní sazby ČNB a predikce jejich dalšího vývoje. Důležitá je i poptávka klientů po hypotékách, vývoj v ekonomice včetně inflace a možná rizika.
Také Moneta kvůli novým pravidlům neplánuje změnit od září svou strategii stanovování úrokových sazeb, potvrzuje její mluvčí Lucie Leixnerová.
Průměrná nabídková sazba hypoték v Česku zatím zůstává vysoká. Podle statistiky Swiss Life Hypoiondex k 5. srpnu za poslední měsíc klesla jen o 0,07 procentního bodu na 5,42 procenta.
Referenční sazbu pro předčasné splacení stanoví ČNB zvlášť pro hypotéky poskytnuté bankami, které nejsou stavební spořitelnami, a zvlášť za stavební spořitelny. Petr Kielar, odborník na stavební spořitelny a provozovatel webu stavebky.cz, upozorňuje na problematickou metodiku pro jejich výpočet.
„Úrokové sazby obou poskytovatelů jsou dlouhodobě prakticky stejné. Zatím zveřejněné výsledky referenčních sazeb zjevně nevyhovují původnímu záměru zákona,“ podotýká Kielar.
Problém ilustruje na příkladu úvěru zajištěného nemovitostí ve výši tři miliony korun s dobou splatnosti 20 let, úrokovou sazbou 5,5 % a zbývající dobou do konce fixace 72 měsíců. „U hypotéky poskytnuté stavební spořitelnou klient při předčasném splacení v září zaplatí maximálně administrativní náklady ve výši 1000 korun – a nic navíc. Za předčasné splacení srovnatelné hypotéky od banky by ho však čekal poplatek až 27 790 korun,“ upřesňuje.
„Důvodem je to, že referenční sazba tohoto typu úvěru poskytnutá bankou, která není stavební spořitelnou, je 2,73 %, zatímco referenční sazba pro stejný úvěr poskytnutá stavební spořitelnou je 5,58 %. Není to přitom způsobeno rozdílem mezi stavebními spořitelnami a ostatními bankami. Jde o chybu v metodice výpočtu, která je zakotvena v zákoně. Je legitimní očekávat u podobných úvěrů podobnou výši náhrady za předčasné splacení. Toto očekávání však současný zákon nenaplňuje. Výsledky připomínají spíše náhodná čísla,“ dodává Kielar.
Olga Skalková
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
