Chcete vydělat více?

Tak jako každá investice mají i nemovitosti svá pro a proti. Jejich ceny a výnosy z nich většinou vykazují vyšší stabilitu než podobné parametry jiných dlouhodobých investic, jako jsou například akcie. Na rozdíl od nich jsou ale nemovitosti mnohem méně likvidní. Zatímco prodej akcií (teď si odmysleme ty z kupónové privatizace) může zabrat několik minut, maximálně hodin, převod nemovitosti do peněz často vyžaduje několik týdnů až měsíců. Jejich největší nevýhodou je jejich nedělitelnost – u akcií si můžete koupit kousek společnosti, nemovitost musíte koupit celou. Pokud tedy chcete zainvestovat na malém městě, musíte mít částku alespoň v řádu statisíců, v Praze a okolí potřebujete spíše miliony. U dobrých nemovitostí vám ale může stačit část jejich hodnoty, i na investiční nemovitost lze totiž sjednat hypotéku.

Každý musí někde bydlet

Jako první investiční příležitost v oblasti nemovitostí asi napadne většinu z nás byt. V oblastech s dobrou situací na trhu práce (především v Praze a okolí, případně Brně) může dobře vybraný byt přinášet pravidelný příjem a navíc ještě růst v ceně. Nejvhodnější pro investování jsou malé byty do velikosti 2+1. Poptávka po nich je vysoká a pokud byt nemá nějaký háček (je daleko od veřejné dopravy, vyžaduje rozsáhlé úpravy, nájem je příliš vysoký...) je možné jej pronajmout (v Praze) během několika dní. Pokud máte chuť vložit své peníze do něčeho luxusnějšího, zabrzděte. Poptávka po takových bytech vytrvale klesá a pokud nepůjde o skutečnou lahůdku, může se vám stát, že o jeho pronájem se budete marně snažit po několik měsíců. Navíc poměr nájemné/tržní cena u nich není tak dobrý jako u malých a levných bytů. Raději kupte několik malých než jeden velký. Malé byty se budou dobře pronajímat za jakékoliv ekonomické situace, zatímco na poptávku po drahých bude stav ekonomiky působit mnohem více. Podobná situace platí i v rodinných domcích, jejichž pronajmutí jako celku může být noční můrou na půl roku. Roční výnos malého dosahuje v ideální situaci osmi procent hrubého. Kromě toho samozřejmě může docházet k růstu ceny bytu. Oněch osm procent vám může vynést i velký a luxusní byt, výnos z něj je ale nestabilní a méně jistý, v případě ztráty současného nájemníka jej totiž můžete mít po řadu měsíců prázdný.

Proč troškařit, kupte si rovnou celý činžák

Pokud disponujete vyššími částkami můžete investovat ne do jednotlivých bytů, ale rovnou do celého domu. Zde je důležité, jak dlouhodobá je vaše investice. Můžete-li své peníze postrádat po dlouhou dobu, kupte dům, kde je část bytů pronajímána za regulované nájemné. Dříve nebo později totiž bude muset stát tuto nespravedlnost řešit a teprve v takovou chvíli se vaše investice zhodnotí. Díky regulaci nájemného je však dnes cena takových nemovitostí nižší, neboť i potenciální současný výnos z nich je nižší. Budoucí výnos, ale může být mnohem zajímavější, z dnešního pohledu je však značně nejistý.

Jako vlastník celého domu si můžete vybrat, co v něm budete "provozovat". Kromě bytů v něm totiž můžete mít i kanceláře. U nich se ale dnes můžete dostat na tenký led, ceny za prostory v rekonstruovaných činžovních domech totiž dlouhodobě klesají a v řadě lokalit (například v Praze na Vinohradech) už dochází k opětovné přestavbě kanceláří na byty. Podstatně zajímavější jsou moderní kancelářské budovy, tam však jde o desítky až stovky milionů korun. Investovat do takových kanceláří tak asi většina z nás může maximálně prostřednictvím zahraničních nemovitostních fondů. Ti jsou u nás vlastníky řady, nejen pražských, kancelářských budov.

A co třeba pozemek na domek?

Především v Praze (ale nejen tam) se v poslední době stalo hitem nabízet stavební parcely jako investici. Jako názor pro mluví skutečnost, že v posledních letech vykazovaly každoročně zhodnocení v řádu desíti procent. Pozemek vám ale nepřinese žádný nájem a tak je možná lepší koupit jinou nemovitost, z které můžete realizovat pravidelný příjem a růst ceny bude vykazovat také, byť menší. Zajímavější může být nákup pozemků, které se stavebními teprve stanou. Jde však o dosti komplikovaný proces, který není možné doporučit "začátečníkům". Ti, kteří jej ale zvládnou mohou realizovat výnosy v řádu stovek procent za několik let.

I tady stát natahuje ruku

Tak jako ostatní činnosti přinášející nějaký příjem, i výnosy z pronájmu a prodeje nemovitostí jsou zdaňovány. Příjmy z nájmu jsou u fyzických osob zdaňovány jako samostatný základ daně, proti kterému můžete uplatnit jen náklady přímo se nemovitosti týkající a odpisy. Tento základ daně se poté sečte s ostatními příjmy a zdaní sazbou podle velikosti vašeho příjmu. Daní se také příjem dosažený prodejem nemovitosti za vyšší než pořizovací cenu. Pokud jste v ní bydleli, jste od této daně osvobozeni po dvou letech od koupě, jinak si na nezdaněný prodej musíte počkat pět let.

Kromě příjmů z nemovitosti podléhá dani i její nabytí. Při převodu totiž zaplatíte pětiprocentní daň z převodu nemovitostí, kterou platí prodávající. Vyhnout se jí můžete tak, že nemovitost koupíte do společnosti založené pouze za účelem této investice. Při jejím prodeji pak prodáte společnost, vlastník nemovitosti zůstane stejný a tak se této dani můžete vyhnout. Tento postup je běžný u velkých kancelářských budov, kdy prodávající je důvěryhodný subjekt. V poslední době je ale častý i u činžovních domů a menších nemovitostí. Rizikem pro kupujícího je u tohoto postupu stav prodávané společnosti. Zatímco o břemenech souvisejících s nemovitostí se můžete dočíst v katastru, o řadovém eseróčku žádná podobná spolehlivá informace neexistuje.

A aby tomu nebylo dost, žádá si stát ještě každoročně daň ze samotné nemovitosti bez ohledu na to, na co ji používáte. Ta se vypočte z rozlohy pozemků, budov a řady dalších parametrů. Její výše je zatím nízká a pohybuje se spíše v řádu stokorun až tisícikorun. Pokud by ale začala být vypočítávána podle tržní hodnoty nemovitosti (což může nastat v budoucnu), mohlo by jít zvláště v Praze a Brně o podstatně vyšší částky.

Myslíte si, že nemovitosti jsou dobrou investicí? Jaký očekáváte vývoj jejich cen v blízké budoucnosti? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními.