Fondy: korekce z čistého nebe
25. 9. 2006 | Petr Fejtek
Za uplynulý týden do všech fondů u nás přišlo přes 180 miliónů korun, přitom však bezmála 180 miliónů získaly samy zajištěné fondy a 120 miliónů k tomu fondy peněžního trhu.
V posledních letech se možnosti investování výrazně rozšiřují o řadu nových příležitostí. Jednu z nich představují investice do nemovitostí přístupné i pro drobné investory. Způsobů, jak investovat do nemovitostí s malou vstupní investicí, je více, a proto je důležité znát rozdíly, které mezi nimi jsou.
Nejčastější zmiňovanou možností jsou nemovitostní fondy. Ty kupují různé nemovitosti jako jsou kancelářské budovy, nákupní centra nebo logistické parky, ze kterých jim plyne příjem v podobě nájmu. Jedná se většinou o moderní nebo zrekonstruované objekty, které jsou dlouhodobě pronajaté kvalitními nájemci. Nemovitostní fondy pouze nenakupují, ale také prodávají a vydělávají na růstu cen nemovitostí v čase. Je to zdánlivě podobný postup, jako kdyby jednotlivec koupil byt, pronajímal ho a po několika letech ho prodal.
Rozdíl mezi individuální investicí a investicí fondu je velký. Zatímco jednotlivci stačí pro investování do nemovitostí prostřednictvím fondu minimální částka v řádu tisíců, pokud chce koupit nemovitost sám, potřebuje miliony. Důležitějším rozdílem jsou podstatně širší možnosti nemovitostních fondů. Fond může nakoupit různé druhy nemovitostí a na různých místech. Snižuje tím vliv rizika, že přijde o příjmy z nájmu v určité oblasti, nebo že cena některých nemovitostí poklesne.
Drobný investor tuto možnost, které se odborně říká (diverzifikace), kvůli svým omezeným prostředkům nemá. O nemovitostech nelze tvrdit, že se jedná o bezrizikovou investici. Ve srovnání s akciemi však nemovitosti dlouhodobě vykazují nižší míru rizika při dosažení atraktivní míry výnosu. U nemovitostních fondů se nejedná o spekulativní investování, ale o dlouhodobou a spíše konzervativní investici.
Často se hovoří o nemovitostních fondech i v případě, kdy se o nemovitostní fond nejedná. Ve skutečnosti jde o fondy nemovitostních akcií. Zatímco nemovitostní fond kupuje nemovitosti přímo, fond nemovitostních akcií investuje pouze do akcií firem, které jsou obchodovány na burze a jejichž oborem podnikání jsou nemovitosti. Tyto firmy mají od nemovitostních fondů odlišnou strategii. Obvykle pouze nekupují hotové a pronajaté nemovitosti, ale také se pouštějí do rizikovějších projektů, jako jsou investice do pozemků nebo do výstavby. Zisk z těchto aktivit může být vyšší, ale stejně to platí i o ztrátě. To se pak odráží i v hodnotě akcie, jejíž cena je určena nikoli hodnotou projektů a nemovitostí v majetku firmy, ale poptávkou a nabídkou akcie na burze.
U fondu nemovitostních akcií je tedy investor vystaven podobnému riziku jako v ostatních akciových fondech. K riziku plynoucímu z trhu nemovitostí se ještě přidává riziko spojené se samotným trhem akcií. Odlišné jsou i příjmy fondů nemovitostí a fondů nemovitostních akcií. Zatímco výnosem fondu nemovitostí je nájem či příjem z prodeje nemovitostí, u fondu nemovitostních akcií je jejich příjmem zhodnocení akcií nebo vyplácená dividenda.
Z těchto odlišností vyplývá i odlišný mechanismus, kterým se stanovuje hodnota podílové listu. U nemovitostního fondu má cena podílového listu přímý vztah k hodnotě nemovitostí, které fond vlastní. Cenu těchto nemovitostí stanovují odborní znalci na základě výše nájmů, míry obsazení nemovitosti či technické kvality budovy. Ceny nemovitostí se v čase vyvíjejí stabilně bez náhlých výkyvů.
U fondu nemovitostních akcií je cena podílového listu odvozena od ceny akcií, do kterých fond investuje. Cena těchto akcií je určena vývojem na burze. To znamená, že hodnota akcie nemovitostní společnosti není závislá na hodnotě majetku, který za akcií stojí, ale je daná pouze nabídkou a poptávkou po této akcii. K výrazné změně této ceny může dojít během jediného dne.
Fond nemovitostí | Fond nemovitostních akcií | |
Činnost | Kupuje, spravuje, pronajímá a prodává nemovitosti. | Kupuje a prodává akcie společností, které působí na trhu nemovitostí – výstavba, koupě a správa nemovitostí. |
Způsob investování | Obvykle dlouhodobě pronajaté komerční nemovitosti, obvykle vysoké investiční kvality. | Společnosti, do kterých fond investuje mohou mít širokou škálu aktivit od koupě pozemků, developerských projektů až po správu a držbu nemovitostí. |
Cena podílového listu | Stanovená na základě znaleckého odhadu cen jednotlivých nemovitostí v portfoliu fondu. | Stanovená na základě cen akcií, které jsou v portfoliu fondu. Cena akcie je stanovená na burze. Není přímo závislá od cen nemovitostí, ale podle toho, jak trh oceňuje akcie. |
Rizika | Rizika spojená s trhem nemovitostí. | Rizika spojená s trhem nemovitostí a s trhem akciovým. |
Kvůli značným rozdílům ve správě aktiv jsou oba typy fondů regulovány odlišným způsobem. Donedávna existovala v České republice zákonná norma pouze pro akciové fondy a fondy nemovitostí se do naší legislativy dostaly teprve nedávno. Díky tomu dnes mohou investoři využívat obou investičních příležitostí.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
24. 8. 2007 10:13, Analytik
„Nemovitostní fondy kupují různé nemovitosti jako jsou kancelářské budovy, nákupní centra nebo logistické parky, ze kterých jim plyne příjem v podobě nájmu. Jedná se většinou o moderní nebo zrekonstruované objekty, které jsou dlouhodobě pronajaté kvalitními nájemci.“
Opravdu? Mnohá obchodní centra (např. Liberec, Praha) i průmyslové zóny (Pardubice, Chrudim) zejí prázdnotou a o kvalitních nájemcích si mohou leda nechat zdát. Už klesají i výše nájmů v centrech měst (http://hn.ihned.cz/c 1-21882710-centra-boj uji-o-znacky), takže jde spíš jen o to najít dost lidí, aby ty ztráty zaplatili.
V diskuzi je celkem (11 komentářů) příspěvků.