Investice do nemovitostí: výhody
■ Koupě se slevou
Prodejní cenu nemovitosti určuje síla motivace a znalosti prodávajícího. V případě, že prodávající svoji nemovitost ohodnotí špatně, můžeme koupit za lepší cenu, než je na trhu srovnatelných nemovitostí obvyklá. To se však příliš často nestává, mnohem častější případ je, že prodávající svoji nemovitost přecení, nasadí cenu vyšší, než bývá u většiny uskutečněných prodejů srovnatelných nemovitostí. Pak musíme vyjednávat o slevě nebo – doslova – jít o dům dál.
Dobrou koupi můžeme spíš udělat, pokud má prodávající silnou motivaci prodat co nejdřív. Takovou motivací bývají dluhy nebo potřeba peněz na investice do podnikání, na zaplacení jiné nemovitosti, ale třeba i na vyplacení partnera po rozvodu. V takových případech jsou prodávající ochotni akceptovat nižší cenu, než je obvyklá, a my můžeme uskutečnit dobrou koupi.
■ Stabilní výnos
Výnosy z pronájmu jsou u standardních rezidenčních nemovitostí dlouhodobě stabilní. Výkyvy nejsou tak silné jako například u kupních cen a my se můžeme vcelku spolehnout, že výnos z nemovitosti při případné krizi poklesne jen mírně. Ani inflace se nemusíme bát, protože nájmy můžeme dlouhodobě zvyšovat tak, aby jejich reálná cena zůstávala stejná.
■ Nákup na úvěr: inflace na naší straně
Většinu nemovitostí je možné financovat hypotečním úvěrem. Z vlastních prostředků musíme investovat pouze menší část kupní ceny hotovostí. Banky poskytují hypotéku na odhadní cenu nemovitosti, nikoliv na kupní. To pro nás znamená, že čím více pod odhadní cenou dokážeme nemovitost koupit, tím méně peněz pak musíme vynaložit ze svých prostředků.
A navíc – pokud nakupujeme s pomocí hypotéky, proklínaná inflace konečně taky jednou hraje pro nás. Reálná hodnota dluhu totiž díky inflaci relativně klesá, zatímco nominální hodnota nemovitosti i pronájmu roste. Milion korun dluhu dnes bude mít za deset let reálnou hodnotu řádově o desítky procent nižší a účtovaný pronájem se bude s inflací zvyšovat. Inflace přeje dlužníkům.
Investice do nemovitostí: nevýhody
■ Starat se
O nemovitosti je potřeba se starat, hledat nájemníky a udržovat s nimi kontakt, opravovat ucpané toalety a neustále nemovitost udržovat v dobrém stavu. Není to bezpracný příjem, každá nemovitost potřebuje péči, bez které očekávaná zlatá vejce klást nebude. Správa nemovitosti je po dobré koupi druhá půlka úspěchu byznysu.
■ Pomalé peníze
Prodej nemovitosti je v dnešní době běh na dlouhou trať – pokud nechceme nabízet pod cenou. Oproti jiným investičním aktivům, které můžeme na peníze proměnit téměř okamžitě, v obchodu s nemovitostmi je prodej a inkasování peněz z prodeje minimálně v řádu měsíců.
■ Náklady na prodej
Musíme vždy zaplatit daň z převodu nemovitostí ve výši tří procent z prodejní nebo odhadní ceny nemovitosti, dále platby advokátovi, kolky na katastru, odhad soudním znalcem, ověřování podpisů a tak dále, pokud prodáváme přes realitní kancelář, připočítejte několik procent prodejní ceny za provizi, o případné dani z příjmu ani nemluvě.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
27. 7. 2011 14:16, Pavel
Článek je v mnoha ohledech nesmyslný. Mám pár bytů na pronájem a období klidu, kdy nemusím nic řešit, bývají velmi krátká. Jednak nájemníci přicházejí a pak odcházejí. Z různých důvodů. BYt musí být vždy upraven perfektně, pakliže chcete nejvyšší možný nájem. Udělal jsem jeden byt luxusní a přestože mi tak prošly dsítky zájemců, všem se líbil, ale jeden mi řekl, patrně za všechny, že tohle si nemůže dovolit. Nakonec jsem musel snížit nájem a pak jsem našel zájemce. Takže zkušenosti. Je to hodně práce, dost nákladů, spousta nervů a nájem rozhodně nemůžete zvyšovat jak vác napadne. Je obrovská konkurence, tímto kšeftem se baví stovky tisíc lidí a těch bytů je nadbytek. Na druhé straně krize, malé platy a nestabilita na trhu práce rozhodně tomu nepřidávají. A to jsem měl štěstí, že mi nikdy v bytě neumřel, nikdo mě jej nevykradl ani na mě nenaběhl exekutor za cizí dluhy. I s tímto je nutné počítat. Je to dost mizernej způsob výdělku a ty zisky nejsou velké. Podle lokality a nabídky, ale víc než tak 5% zisku ročně to nedá. A to mám daňové zálohy z rekonstrukcí a nákupů vybavení. Skoro bych to nedoporučoval...
V diskuzi je celkem (8 komentářů) příspěvků.