Jako investor musíte zajistit, aby vám každý měsíc přišel na účet nájem. Jeho výši stanovujte vždy tržně – rozhodující je dispozice, lokalita, občanská vybavenost, stáří a stav bytu nebo domu a vybavení (podobně jako při prodeji bytu). Tržní nájem zahrňte již do výnosových výpočtů při plánování investiční strategie.
Naopak se rozhodně nevyplácí stanovit nájem ex post, podle měsíční splátky hypotečního úvěru nebo jiných výdajů, které chcete z renty pokrýt. Častá chyba investorů je čekat dlouhé měsíce, než se objeví nájemník, který je ochoten zaplatit třeba o tisícovku víc. Mezitím vám ovšem víc peněz (třeba tři měsíční nájmy) uteče, než o kolik víc (tedy dvanáctkrát třeba ta tisícovka) si nakonec vyděláte.
Jeden rok na zkoušku
Proč dvanáctkrát? Výpočet souvisí s tím, na jak dlouho se obvykle uzavírá nájemní smlouva. Jako investor si sice budete přát dlouhodobé nájemníky, ale spoléhat na to nesmíte – naopak při plánování počítejte s tím, že se budou měnit každý rok. Doporučuji rozhodně vždy uzavírat pouze smlouvu na dobu určitou, která vám nechává volnější ruce pro případ, že budete vy sami chtít nájemníka změnit.
Ideální je, pokud si můžete nájemníka prověřovat po dobu jednoho roku a pak se s ním rozloučit, aniž byste ho museli usvědčovat ze závažného porušení povinností. Budete-li spokojeni, můžete vždy nájem prodlužovat formou dodatků ke smlouvě. Smlouvu na dobu neurčitou nelze doporučit, protože možnost vypovědět nájem ze strany pronajímatele je potom omezena na výčet výpovědních důvodů daný občanským zákoníkem.
Pokud se rozhodnete pro dlouhodobější pronájem, upravte ve smlouvě i způsob zvyšování nájmu s ohledem na inflaci a vývoj cen na trhu. Další náležitosti nájemní smlouvy podle nového občanského zákoníku si přečtěte v článku Nový občanský zákoník: Nájemní smlouva.
Převést, nebo nepřevést?
Jedno z hlavních dilemat při pronájmu bytu je placení poplatků, služeb a energií. Převést, nebo nepřevést – to je, oč tu běží. Obě možnosti mají své výhody i nevýhody a záleží na pronajímateli, kterou variantu zvolí.
Když převedete služby na nájemníka, bude to on, kdo uzavře s dodavatelem smlouvu a bude odpovídat za plnění závazků, hrazení záloh a nedoplatků na konci zúčtovacího období. Nevýhoda je, že nemáte možnost platby kontrolovat, dodavatelé energií totiž nesdělují informace týkající se třetích osob.
Pokud nájemník zálohy platit nebude, dojde například k odpojení elektroměru ve vaší nemovitosti. A záleží pak na konkrétní smlouvě (a ochotě či schopnosti ji plnit), jestli náklady spojené s opětovným připojením bude hradit ten, kdo odpojení způsobil, nebo ten, kdo žádá o znovupřipojení. Každopádně to může vyjít celkem draho.
Ovšem pokud smlouvu s dodavateli uzavřete vy, jste taky povinni dodávky energií nebo vody hradit. Budou to vaše závazky. Dodavatele nebude zajímat, jestli vám nájemník platí nebo neplatí zálohy a jak si spolu vyrovnáte případné nedoplatky. Pokud nájemník nebude platit, peníze z něj budete muset vymoct vy – pokud by služby byly psané na něj, byla by to věc dodavatele.
V nájemní smlouvě je každopádně třeba uvést cenu nájmu úplně zvlášť a služby potom rozdělit na ty, které bude zprostředkovávat pronajímatel, a na ty, jejichž dodávku si nájemník zajistí a uhradí sám. Obvykle do první skupiny spadají voda, teplo, odvoz odpadu, úklid společných prostor, do druhé elektřina a plyn.
Jak naložit s neplatiči
Noční můra všech pronajímatelů jsou neplatiči. Ať už nehradí nájemné vůbec, nebo „jenom“ neposílají zálohy na služby, je třeba je co nejrychleji přimět k platbě – nebo vystěhovat. Jestliže nájemce nezaplatí dlužné nájemné a zálohy na služby dobrovolně, nezbývá pronajímateli nic jiného, než je vymáhat soudní cestou (a dodavatelům služeb veškeré pohledávky nejdřív zaplatit).
Podle nového občanského zákoníku jde v obou případech o zvlášť závažné porušení povinností, a proto máte právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby nájemník odevzdal byt bez zbytečného odkladu (tím se rozumí nejpozději do měsíce). Je to zlepšení oproti minulosti, kdy se po třech měsících, kdy nájem nepřišel, teprve zahajovala výpovědní lhůta (rovněž tříměsíční). Vystěhovat neplatiče trvalo půl roku nebo déle, nyní jsou to čtyři měsíce.
Kauce: Záleží na dohodě
Prevencí proti neplatičům by měla být kauce. Nový občanský zákoník kauci říká jistota a umožňuje požadovat až šestinásobek měsíčního nájemného, ale nezkoušejte to, tak vysoká kauce by se určitě stala překážkou při hledání nájemníků. V praxi je obvyklá kauce ve výši jednoho, maximálně dvou měsíčních nájmů.
Je na vás, abyste posoudili zejména podle zvyklostí na lokálním realitním trhu, zda kauci žádat a do jaké výše. Kauce patří také k metodám, jak si předem ověřit solventnost nájemníka, zbývající jsem popsal v minulém článku:
Ve smlouvě je nezbytné upravit možnost čerpání kauce pronajímatelem v době trvání nájmu a povinnost nájemníka doplnění kauce do sjednané výše v případě takového čerpání (nový občanský zákoník toto neupravuje).
Sdílejte článek, než ho smažem