Zadání je jednoduché. Jednu nemovitost chcete prodat, jinou koupit. Je vlastně jedno, jestli ta nová bude větší nebo menší, levnější nebo dražší, jestli bude v lepší, horší nebo prostě jen jiné lokalitě. Zkrátka, peníze z prodeje první nemovitosti chcete využít na koupi jiné.
V tom šťastnějším případě vám nevázne na staré nemovitosti žádný úvěr. Peníze z jejího prodeje použijete na nové bydlení.
Jenže zdaleka ne každý má to štěstí. Častěji jsou věci složitější. Příklad: Svůj první byt jste kupovali před lety za tři miliony korun. Které jste samozřejmě celé neměli. Ještě dneska musíte splatit 1,5 milionu korun z hypotéky. A protože se chcete stěhovat do většího, další dva miliony potřebujete ještě půjčit navíc, abyste dosáhli na nový byt za pět milionů korun.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Z výměny staré za novou se najednou stává poměrně náročná matematika – a to mluvíme zatím jenom o penězích. Možná jste zdědili domeček na venkově, který chcete vyměnit za nový byt, ale zatím bydlíte v nájmu. Máte štěstí. Ale pokud chcete měnit nemovitost, ve které právě bydlíte, musíte myslet na to, abyste měli pořád střechu nad hlavou. Zvládnete všechno načasovat tak, abyste nepotřebovali v mezičase žádné náhradní bydlení?
Navíc si musíte dát pozor, aby vás výměnou za hladký průběh transakce někde neoškubali. Čím víc spěcháte a čím víc podmínek se musí sejít, tím spíš jste ochotni dělat cenové kompromisy. A to by byla – zvlášť teď, kdy to na trhu s nemovitostmi žije – chyba. Zejména při prodeji stávající nemovitosti si nechejte udělat skutečně tržní odhad a neustupujte z ceny, není-li to nutné.
V mnoha ohledech se může zdát jako ideální možnost směnná smlouva.
Směna je právní vztah, kde si účastníci směňují věc za věc. Obě strany jsou tedy prodávajícím i kupujícím. Věc za věc znamená, že se nemovitosti nemusejí převádět v peněžitou částku, doplácí se jen rozdíl v tržní ceně. Obvyklou cenu obou nemovitostí by měl stanovit odhad – vždycky je lepší volit raději odhad tržní než se spokojit s administrativní cenou, která bývá nižší. Ceny a jejich rozdíl se uvádějí ve smlouvě, posudky mohu být přílohou smlouvy.
Překážkou není ani hypotéka u jedné ze směňovaných nemovitostí, pokud vám ovšem „vyjde odhad“. Aby banka uvolnila nemovitost ze zástavy, musíte nabídnout jako adekvátní náhradu takovou nemovitost, jejíž takzvaná zadlužitelná cena (podle bankovního odhadu) dostačuje jako adekvátní zajištění. Záleží pochopitelně na výši zůstatku hypotéky. Jakmile je pak zapsáno zástavní právo na novou nemovitost, banka vyváže tu starou.
Jenže to má jeden háček: musíte najít takového kupujícího, který zároveň bude mít zájem koupit vaši stávající nemovitost. A to bývá nadlidských úkol. Některé realitní servery nabízejí rubriku směna, ale je zřejmé, že zájemce o „byt 3+kk v Ostravě výměnou za chalupu v jižních Čechách“ budete hledat podstatně déle, než když jedno nabídnete a druhé poptáte zvlášť. Na vhodného zájemce můžete čekat i roky.
Směna se může spíš podařit, pokud najdete zájemce přes osobní kontakty, v rodině nebo třeba mezi sousedy. Nejčastěji proto směny probíhají v tomtéž bytovém domě, kde se mění větší za menší a naopak. Vůbec nejjednodušší je směna v případě bytů, které patří ke stejnému družstvu – dochází jen k převodu členských práv a povinností, bez čekání a poplatků. V případě osobního vlastnictví vložíte směnnou smlouvu společně s návrhem na vklad na katastr a k převodu vlastnických práv dojde ve standardní lhůtě, stejně jako v případě podpisu kupních smluv.
Nestane-li se zázrak, budete se muset spokojit s tím, že váš kupující bude jiná osoba než váš prodávající. Vy osobně sice měníte starou nemovitost za novou, ale nejedná se o směnu. Je to spíše sousledný prodej a koupě, které je třeba dobře načasovat.
I tady je možnost ulehčit si trochu život, nejste-li fanoušci složité logistiky. Chcete-li se vyhnout náhradnímu bydlení (u tchyně, na ubytovně, na chalupě) a odmítáte prodej pod cenou kvůli časovému tlaku, můžete využít na českém trhu poměrně novou nabídku překlenovacích úvěrů. Díky nim budete moci obrátit výměnu naruby. Místo čekání na prodej nejdřív koupíte nemovitost, která se vám nejvíce líbí, a rovnou se nastěhujete.
Abyste mohli nejdřív koupit, potřebujete si půjčit celou částku, jejíž velkou část splatíte ihned po prodeji stávající nemovitosti. Zbývající část kupní ceny – stěhujete-li se do dražšího – můžete po splacení krátkodobého překlenovacího úvěru pokrýt hypotékou. Velká výhoda je, že nebudete vydíratelní, protože se vyhnete časovému stresu, tlaku na výplatu peněz a i přestěhování. Dobře si ale spočítejte, jestli na tom vyděláte – ať už díky vyšší prodejní ceně nemovitosti, nebo úspoře za nájem v dočasném bydlení. Záleží na podmínkách úvěru.
Vaše rizika může ještě snížit, pokud zároveň svěříte prodej renomované realitní kanceláři, která dokáže zajistit, že nemovitost bude prodaná včas a za skutečně výhodnou cenu. Krátkodobý úvěr totiž znamená rovněž závazek, že se vám podaří prodat a splatit v řádném termínu. I realitní kancelář ovšem musíte hlídat – pokud neposílají pravidelné reporty o tom, jak se vyvíjí zájem o vaši nemovitost, dost možná byste se měli poohlédnout po jiné kanceláři, dřív než bude pozdě.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
