Přijdete-li k novostavbě ve fázi projektu, existuje váš budoucí domov jenom v pláncích, výkresech, v lepším případě na vizualizacích a ve trojrozměrných modelech. Jak tedy postupovat při výběru bytu v novostavbě, kde prohlídka zatím není možná? Rozdělme si výběr novostavby na dva kroky – zaprvé hledání a selekce vhodných projektů na internetu, za druhé první schůzka a důležité otázky na developera.
Jak zhodnotit projekt on-line
Na webu vypadají všechny developerské projekty lákavě – úžasné vizualizace, působivé popisky, slibné parametry. Jak rozlišit ty povedené od nekvalitních nebo rizikových?
Cena nakonec vždycky rozhoduje
První i poslední slovo má při výběru bytu vždy kupní cena, respektive rozpočet kupujícího. U levných novostaveb si dejte pozor na kvalitu provedení. Nešetřili na stavebních pracích a materiálech? Poskytují dostatečně dlouhou záruku, kdyby se ukázalo, že v bytě něco není v pořádku? Jsou-li byty abnormálně levné, není pravděpodobné, že developer šetřil na vlastní provizi – mnohem spíš ušetřil jinde, což se může nepříjemně projevit.
U dražších nemovitostí si zase dejte pozor na nečekaně vysoké poplatky za služby navíc, jako jsou například recepce, bazén nebo park ve vlastnictví společenství vlastníků. Zaplatíte za ně horentní sumy nejen v kupní ceně, ale zejména později v měsíčních poplatcích za správu. Přitom jde obvykle o zbytečný luxus, který nebudete využívat. Dejte si tedy pozor na všechno, co je navíc a co vyžaduje průběžnou správu (park, bazén) a plné zaměstnání člověka (na recepci).
Jestli se nevejdete s hypotékou do kupní ceny novostavby, slevu pravděpodobně nezískáte, ale máte možnost koupit si družstevní byt a postupně ho splácet rovnou developerovi (místo banky). S financováním dobrý developer poradí – finanční poradce vám sežene vám některý z široce dostupných úvěrů.
Co hlídat
Jakmile jste se rozhodli, v jaké cenové kategorii byt hledáte, vstupují do výběru mnohá další, podstatná kritéria – dispozice, výměra, příslušenství, ale také materiály, z nichž jsou novostavby postavené.
Dispozici bytu si pečlivě prohlédněte na plánku a vezměte do úvahy také orientaci oken. Bude vám slunce svítit do ložnice ráno, nebo večer? Jsou všechna okna orientovaná na studený sever? Ve větších developerských projektech bývá možné navštívit vzorový byt o stejné dispozici, který se nachází v už dostavěné části bytového komplexu. Tuto možnost určitě využijte.
Zásadní bude pochopitelně i velikost bytu: Pamatujte, že výměra bytu se může v některých případech trochu odchýlit od projektu. Během stavby totiž někdy doznává projekt změn – nejen ve výměře, ale také třeba v poloze radiátorů a podobně. Vždycky proto ohlídejte odchylku ve výměře ve smlouvách, běžná povolená odchylka může být zhruba tři procenta. Při převzetí bytu je tím pádem nutné výměru přeměřit.
Dalším velké téma, které souvisí s použitými materiály, je v novostavbách akustika. Příliš hluční sousedi patří k nejčastějším obavám. Problémům můžete předejít, pokud se při výběru novostavby zaměříte na to, jaké jsou materiály a zvukové vlastnosti příček mezi byty, jaký je povrch podlah a izolace. O použité materiály se zajímejte hned na první schůzce s obchodníkem.
Co se týče příslušenství, platí totéž co u starších bytů – balkon i komora budou výhodou, naopak příliš velká terasa se může zbytečně prodražit. Obvykle zaplatíte za každý metr čtvereční terasy polovinu ceny za metr čtvereční bytu. Na druhou stranu, pokud skutečně máte zájem trávit hodně volného času venku s přáteli grilováním nebo hraním s dětmi, pak může být dobrá volba i předzahrádka v přízemních bytech. Velkou výhodou novostaveb bývá vlastní venkovní parkovací stání.
Lokalita ovlivní kvalitu života víc, než si myslíte
Samostatným tématem je výběr lokality – nezapomeňte, že kvalitu života ovlivňuje také všechno to, co leží za obvodovými stěnami vašeho bytu. Vůbec nejlepší je zajet se podívat na místo, kde se byty právě staví, pak si uděláte dobrou úvodní představu. Uvidíte, kde je nejbližší zastávka hromadné dopravy a jak často jezdí metro, tramvaj nebo autobus, posoudíte blízkost lesa, sportoviště a dalších míst pro volný čas.
Developerské projekty si potom můžete vybírat i s ohledem na to, jestli se v rámci projektu počítá s investicemi do okolí bytových domů, zda budují parky, hřiště a další relaxační zóny, zda vytvářejí komerční prostory pro kavárny, obchody a sportoviště, která budete navštěvovat. Nechejte si ukázat plány nebo modely toho, jak bude vypadat celá čtvrť – pozornost věnujte také přístupovým cestám a chodníkům.
A nezapomeňte si zjistit časový plán výstavby – zaprvé, kdy budou stát všechna plánovaná hřiště a parky, za druhé jak dlouho a kde všude se bude ještě stavět v následujících letech. Jinak byste mohli být překvapeni, že vám po nastěhování výhled do zeleně brzy zastíní další bytový dům.
Jak zhodnotit spolehlivost developera
Situace, kdy byty ještě nestojí a vy je kupujete v předprodeji, vyžaduje velkou důvěru v developerskou společnost, že skutečně projekt dostaví. Proto je zásadní pro výběr vhodné novostavby schůzka s obchodním zástupcem, kde je třeba položit mnoho důležitých otázek, abyste mohli zhodnotit spolehlivost developera a také bezpečnost celé transakce s ohledem na financování a smlouvy, které spolu uzavřete.
Jako první by vás měla zajímat reputace developera – podívejte se na reference na webu a sežeňte si osobní zkušenosti přátel a známých. On-line kritika vždy nemusí znamenat opravdový problém, ale budete vědět, jaké záležitosti si máte vyjasnit. Důležitou roli vždy sehraje také historie developerské společnosti – rizikovější jsou ty, které vznikají a zanikají s jedním developerským projektem. Záruky, reklamace ani případné právní spory později nebude možné uplatnit, protože zodpovědná právnická osoba zanikne. Naopak je-li developer na trhu dlouho (a bez skandálů) a má rozestavěných hodně projektů, bude v jeho zájmu chovat se k zákazníkům korektně.
Jakmile se dovtípíte, s kým máte tu čest, zajímejte se už na první schůzce o podmínky celého obchodu a znění smluv, které budete uzavírat. Důležité otázky směřují samozřejmě k právům a povinnostem vás i developera, dále zejména sankcím nastaveným při neplnění (co když se dodání bytu zpozdí, co když se bude jeho podoba výrazně odchylovat od toho, co bylo slibováno na papíře). Všechny krizové situace se řeší lépe, pokud jsou ve smlouvě konkrétně zmíněny a upraveny. Velkou pozornost věnujte záruce a možnostem reklamace – vyplatí se vybírat developery, kteří poskytují prodlouženou záruku, protože nový byt si může žádat hodně oprav.
Na závěr se zajímejte, kdo budou vaši sousedé a jak budou upraveny vaše vzájemné vztahy. Developer má na to velký vliv – společenství vlastníků v novém bytovém domě vznikne výlučně z jeho klientů. Zjistěte si, jak se bude společenství zakládat, kolik bude mít členů, ale zkuste se také zeptat, jaké skupiny klientů si byty kupují. Převážně mladé rodiny, manažeři, cizinci, nebo dokonce investoři, kteří shánějí byty na pronájem? I to ovlivní kvalitu vašeho bydlení.
Sdílejte článek, než ho smažem