Přísnější pravidla pro realitní makléře? Nový zákon má slabiny

Největším problémem realitního zprostředkování je, že tuhle práci dělá zjednodušeně řečeno kde kdo. Přitom při ní nakládá s majetkem zpravidla v hodnotě milionů korun – a často také s jediným podstatným majetkem klientů. Zodpovědnost je obrovská, ale průměrná kvalita služeb tomu neodpovídá.

V praxi doteď najdeme tři skupiny realitních makléřů:

• Lidé, kteří mají makléřinu jako přivýdělek při jiném hlavním zaměstnání. Stačí jim udělat pár zakázek ročně, aby funkci přivýdělku splnila. Problémem je, že při tak malém množství praxe se profesionálem nemůžou stát, mnozí z nich tuto ambici ani nemají.
• Makléři na plný úvazek, kteří jen tak tak finančně přežívají. Nejčastějším důvodem je, že nedokážou získávat nové zakázky. S málem zakázek také nezískávají dostatečnou praxi.
• Makléři na plný úvazek, kteří dokážou získávat nové zakázky a zvládají je realizovat. Přestože se třeba původně v nemovitostním právu, daních a dalších souvisejících oblastech úplně nevyznali, postupem času se všechno podstatné naučili.

Na první pohled je jasné, že nový zákon má ztížit či znemožnit fungování první zmíněné skupině makléřů.

Zatímco dosud šlo o volnou živnost bez speciálních podmínek, nově půjde o živnost vázanou, k níž je potřeba splňovat kvalifikaci – tedy mít určitou úroveň vzdělání, praxi nebo složit zkoušku. To je určitě správná úvaha; problém je však v uvedení do praxe.

O autorovi

Daniel podniká v realitách, založil Realitní kancelář Kotula, kde se věnuje zejména prodeji a pronájmu nemovitostí. Píše články a vytvořil rozsáhlý online kurz Milionová nemovitost – v něm učí, jak bezpečně a výhodně kupovat nemovitosti. Pořádá kurzy investování do nemovitostí a občas nějakou tu nemovitost taky koupí. Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, oženil se a má dvě děti.

První slabinou je fakt, že odbornou způsobilost podle zákona automaticky splňují všichni dosavadní realitní makléři, kteří tuto činnost dělají alespoň dva roky. Jinými slovy: I všichni ti, kteří si takhle přivydělávají ke svému hlavnímu zaměstnání alespoň dva roky, přestože pořádně realitám nerozumějí a ani rozumět nepotřebují, budou podle nových pravidel odborně způsobilí. K očekávanému pročištění dosavadního stavu tedy dojde v minimální míře.

Slabinu vidím i v úpravě zkoušky odborné způsobilosti pro nově začínající makléře. Předkladatelé zákona se rozhodli, že vzdělávání a zkoušky bude moct vykonávat víc různých „akreditovaných subjektů“. Zatím je jich 26 a pravděpodobně budou ještě přibývat. Jsou mezi nimi všechny větší realitní kanceláře, vzdělávací agentury a řada fyzických osob.

Je nemožné, aby ministerstvo pro místní rozvoj uhlídalo vysokou kvalitu vzdělávání a průběh zkoušek u takového počtu subjektů. A je jisté, že část z nich se stane „dávačkami“. To, aby většina začínajících makléřů získala zkoušku, je i v zájmu některých větších realitních sítí, protože jsou postavené hlavně na kvantitě.

Běžné a logické by přitom bylo, aby zkoušky způsobilosti prováděla jenom profesní organizace – stejně jako například advokátské zkoušky provádí Advokátní komora, zkoušky daňového poradce Komora daňových poradců, na zkoušky finančních poradců dohlíží Česká národní banka. Účinnost realitního zákona bude rozhodnutím o odlišném konceptu zkoušek fatálně oslabena.

Zákon v kostce podle MMR

• Nový zákon o realitním zprostředkování, který po poslancích schválili také senátoři, má podle ministerstva pro místní rozvoj (MMR) víc chránit klienty realitních kanceláří. A to už od začátku roku 2020.
• Kromě obecných předpisů (živnostenský zákon či občanský zákoník) doteď neexistoval žádný zákon, který by přímo upravoval poskytování realitního zprostředkování. Nabízet ho tedy mohl prakticky kdokoliv – šlo o volnou živnost.
• Nově se stane vázanou živností, k jejímuž provozování je potřeba kvalifikace (aspoň středoškolské vzdělání kombinované s tříletou praxí, nebo složení státem certifikované zkoušky či specializovaného kurzu MBA kombinované s roční prací) plus bezúhonnost.
• Novinkou je také povinné pojištění odpovědnosti realitních zprostředkovatelů za způsobenou újmu. Minimální limit na jednu pojistnou událost je 1,75 milionu korun.
• Zákon upravuje i další pravidla: makléři například budou muset povinně uvést klientovi výši své provize za zprostředkování prodeje či pronájmu. Stanoví třeba i podmínky pro výhradní realitní zprostředkování (označované jako doložka o exkluzivitě a podobně).
• Zprostředkovatelé by také měli aktivněji než doteď informovat zájemce o závadách a omezeních nemovitosti, o nichž vědí nebo by měli vědět, a to včetně těch, které jsou zapsané ve veřejných seznamech.

Zákon podle mého názoru prohospodařil i příležitost nastavit standardy realitních obchodů. Dosud existují tři základní oblasti, kde dochází k největším problémům:

Prvním z nich je, že zájemce nedostane před koupí dostatek informací o nemovitosti. Přijatý zákon popisuje tuhle povinnost vágně a nekompletně. Přitom bych si dokázal představit, že by u každé nemovitosti specifikoval, co je potřeba zájemcům před podpisem rezervační smlouvy předložit, aby si mohli udělat kompletní obrázek – jedná se vždy totiž vždy o stejné informace. U bytové jednotky to je například list vlastnictví, nabývací titul, listiny omezující vlastnické právo, aktuální evidenční list, vyúčtování služeb a energií za uplynulé období, prohlášení vlastníka, potvrzení o bezdlužnosti, průkaz energetické náročnosti, informace o hospodaření SVJ.

Druhou problémovou oblastí je průběh rezervace nemovitosti. Makléři často zájemce do rezervace natlačí, aby prodej měli co nejdřív nejjistější. Přitom před rezervací je potřeba vyjasnit celou řadu důležitých věcí – tak, aby všechny strany byly za jedno a nedocházelo k překvapením. Jednak by rezervační smlouvy měly být vždy trojstranné (tedy aby je podepisoval i prodávající, protože by měl znát a souhlasit se všemi podmínkami převodu), také by měly být vyjasněny podmínky a způsob financování, předání, úschovy, závazky prodávajícího a další.

Třetí otázkou ohledně standardů je úschova. Realitní kanceláře si běžně uschovávají kupní cenu nemovitosti na svých účtech a vzhledem k tomu, že se v minulosti řada prodávajících ke svým penězům za prodej nemovitosti nedostala, původní návrh zákona tuto praxi realitním kancelářím zakázal. Finální znění zákona však úschovu na účtech realitní kanceláře umožňuje a nastavuje pravidla, jak s penězi nakládat. Jsem přesvědčen, že zákon měl zůstat u zákazu úschovy, jinak k pročištění trhu nedojde a dál může docházet k zpronevěrám.

Přesto bych rád na konci projevil trošku optimismu. Realitní zákon je zcela jistě krok správným směrem a chci věřit, že bude docházet k jeho úpravám tak, aby co nejvíc naplnily jeho smysl.

Dlouhodobý investiční produkt

Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.

Založte si DIP

Sdílejte článek, než ho smažem