Investice do nemovitostí: Kalkulačka ukazuje, kde se vrátí nejrychleji

Češi rádi přemýšlejí o investicích do nemovitostí a já v tomhle ohledu nejsem žádná výjimka. Koupi nemovitosti vnímám jako atraktivní příležitost pro zhodnocení finančních prostředků s relativně nízkým rizikem. Cena nemovitostí dlouhodobě roste a investice se zhodnocuje v čase.

Podobně jako jiní lidé, kteří se zajímají o realitní trh, jsem si kladla otázky, v jakém regionu a do jaké nemovitosti investovat. K nalezení potřebných odpovědí jsem se proto rozhodla vytvořit interaktivní Investiční kalkulačku.

Dlouhodobě sleduji realitní trh v Praze. Nevěděla jsem ale, jak vypadá v jiných částech republiky. Mapovat vývoj cen nemovitostí ve všech krajích jednoduše není v silách jednoho člověka. Potřebovala jsem nástroj, který by mi dodal potřebná, aktuální data z celého Česka, a udělat si díky němu obrázek o situaci na trhu.

O autorce

Markéta Trunkátová je datová specialistka ČNB, externě spolupracující s Apify. Radost jí dělají big data a jejich následná vizualizace s pomocí moderních technologií.

Přesněji tedy: jaká je návratnost investice v čase (do kolika let se vynaložené prostředky vrátí v podobě příjmu z měsíčních nájmů), jaké byty jsou u nás nejvíce v kurzu (které se dají rychle pronajmout, snadno prodat) a ve které části republiky se nachází.

Na internetu lze nalézt velké množství dat, které však nelze bez správných nástrojů efektivně shromáždit, zpracovat a získat z nich potřebné informace. Obrátila jsem se tedy na startup Apify, který se specializuje právě na těžení volně dostupných dat a jejich následné uspořádání do strukturované formy. V Apify navíc již několik let sbírají všechny inzeráty z realitních serverů v Česku. Propojení s jejich nástroji a získání přesnějšího obrázku o současném trhu se tedy přímo nabízelo.

Pro své potřeby jsem se omezila na data největšího realitního serveru Sreality.cz. S pomocí vizualizačního nástroje Tableau jsem pak nad jedním milionem inzerátů vytvořila zmiňovanou Investiční kalkulačku. V sesbíraných datech jsem se zaměřila na zmíněné parametry, které mě zajímaly (návratnost investice, když bude byt pronajímán, dispozice bytových jednotek a jejich poloha v Česku). Filtrovat v Investiční kalkulačce se dá i po krajích, okresech a obcích.

Kalkulačka přehledně vizualizuje informace získané z velkého množství dat a může být objektivním rádcem investora. Musím ale dodat, že tento model nepracuje s vedlejšími výdaji, které jsou s danou nemovitostí spojeny, jako jsou výdaje na údržbu a opravy, pojištění, úroky z hypotečního úvěru a tak dále.

Investiční kalkulačka, Realitní pes, Apify

Návratnost podle krajů. Klikněte pro zvětšení.

V mém pomyslném scénáři jsem se omezila pouze na byty, protože starat se o dům či nebytové prostory by bylo mimo mé možnosti. Porovnala jsem pomocí Investiční kalkulačky čtrnáct krajů z hlediska toho, za jak dlouho se investované peníze do koupě bytu vrátí v měsíčních nájmech.

Video níže znázorňuje vývoj návratnosti investice do bytů o dispozici 2+kk pro všechny okresy České republiky.

Znatelně nejvýhodněji vyšel Ústecký kraj, kde se v porovnání například s Prahou investice vrátí až třikrát rychleji. V tomto kraji se jako nejvhodnější dispozice bytu jevila 1+kk a 1+1. Průměrná cena těchto jednotek se pohybuje od tří set tisíc do půl milionu korun a měsíční nájmem bývá vyšší než pět tisíc korun. Ceny bytů v Ústeckém kraji rovněž za poslední tři roky nejvíce rostly. Jednalo se přibližně o 16% meziroční růst, což zvýhodňuje jejich koupi před byty v jiných krajích.

Investičně zajímavým obcím v Ústeckém kraji – z pohledu prodejních cen a nájmů – dominují Obrnice, Lom, Úštěk a Šluknov. Zde se však nachází poměrně nízký počet inzerátů, z čehož soudím, že zde není lehké najít (a v budoucnu také nemusí být snadné prodat) vhodnou nemovitost. Se sledováním nových inzerátů mi pomohl hlídací Realitní pes vytvořený kolegou z Apify.

Zdroj: Investiční kalkulačka, Realitní pes, Apify

Top 10 obcí Ústeckého kraje s nejlepší návratností investice.

Zaměřila jsem se na města Jirkov, Litvínov a Most (na pátém, šestém, resp. devátém místě v kraji). Tato města mají stále velmi dobrou návratnost (do šesti let, resp. do čtyř let u dispozice bytu 1+kk a 1+1) a nachází se tu mnohem více inzerátů. Šance najít vhodnou nemovitost je proto podstatně vyšší.

Přehled realit pro tři vybrané obce.

Pokud se zaměřím pouze na dispozice bytu 1+kk a 1+1, meziročně rostou ceny pronájmů nejvíce ve městě Most (5% růst mezi lety 2017 a 2018, 11% růst mezi 2018 a 2019). V Jirkově je tento růst poloviční. V Litvínově dokonce ceny pronájmů v posledním sledovaném období klesají. Prodejní ceny nemovitostí rostou v Mostě a Jirkově obdobně za celé sledované období. V Mostě tak vidím větší potenciál.

V mém pomyslném scénáři bych se rozhodla pro dispozici bytu 1+kk nebo 1+1 v Mostě, u které předpokládám návratnost investice do čtyř let. Mohlo by se jednat o některý z inzerátů s nákupní cenou nemovitosti do 300 000 Kč a v docházkové vzdálenosti do centra města.

Investiční kalkulačka je volně dostupná a je pravidelně aktualizovaná na měsíční bázi. Najít nejvhodnější investici do nemovitosti se tak může stát otázkou jen pár kliknutí. Vyzkoušejte to.

Penzijko s finančním bonusem

Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.

Spočítejte si svůj bonus

Sdílejte článek, než ho smažem