Zdroj: Shutterstock
Kdy skončí zdražování nemovitostí, jestli někdy zlevní, kam až jejich ceny můžou vyrůst – za poslední roky jsme se na to spolu s kolegy z Finmag.cz ptali odborníků nesčetněkrát. Zatím poslední taková anketa vyšla před pár dny:
Tentokrát jsme na to šli trochu jinak. Místo ekonomů a analytiků převážně z Prahy jsme hledali odpovědi i v regionech. A jak se říká v první linii: v realitních kancelářích.
Většina makléřů se shodla, že přinejmenším ceny předražených nemovitostí a nemovitostí v míň atraktivních oblastech už neporostou. Zůstanou letos, kde jsou, případně půjdou i mírně dolů. Zvedne se ale zájem o bydlení v nájmu. Končí éra laciných hypoték, kdy byli lidé ochotní nakupovat skoro cokoli.
Ceny bytů, domů i pozemků dlouhodobě sleduje Hypoteční banka, která na jejich základě sestavuje svůj čtvrtletně zveřejňovaný HB index. Na tom květnovém ještě žádné zpomalení růstu cen vidět nebylo. Měnilo se ale to, kde a jak rychle rostou. Zatímco dřív všechno letělo nejvíc nahoru v Praze, teď se dostává i na regiony, které dřív stály opodál. „Tempo nárůstu cen bylo nejvyšší v těch krajích, kde jsou v České republice dlouhodobě byty nejlevnější. Na pražském trhu postupně prodeje zpomalují,“ konstatoval šéf Hypotečky Jiří Feix.
Grafy zvětšíte klikem.
„Letos předpokládáme stagnaci. Inflace je vysoká, hypotéky drahé, a tak jsou lidé opatrní a čekají, jak se bude trh vyvíjet. Je nižší poptávka, ubývá zájemců o prohlídky, a proto také majitelé, kteří své nemovitosti nabízejí ke koupi, nezvyšují ceny,“ shrnuje za síť realitních kanceláří Re/Max tisková mluvčí Dagmar Schejbalová. Dodává ale, že přímo pokles cen v Re/Maxu letos nečekají.
Potenciální kupující jsou teď podle makléřů opatrnější. Začínají šetřit, víc přemýšlejí. Počítají. Berou v potaz i rostoucí náklady na energie a ohlížejí se po menších nemovitostech, než na jaké mysleli doteď. Přístup ale mění i prodávající, které okolnosti nutí uvažovat o ceně střízlivěji.
Zamrznutí cen potvrzuje i oblastní ředitel společnosti M&M Reality a pražský makléř Jan Martina. V některých lokalitách podle něj ceny nemovitostí narazily na strop a dochází ke zlevňování těch očividně předražených nemovitostí, jejichž ceny ale byli lidé ještě před pár měsíci při nízkých úrocích hypoték ochotni akceptovat.
„Jedná se o takové ty přestřelené nabídky. Typicky: rekonstruovaný panelový byt 3 + kk v Praze na Chodově inzeroval majitel před pár měsíci za 7,5 milionu korun. Teď už za něj chce 6,9 milionu,“ popisuje Jan Martina.
Další příklad uvádí z Pardubického kraje. „V Ronově nad Doubravou se prodává vesnická chalupa po částečné rekonstrukci, včetně nové střechy. Užitná plocha 133 čtverečních metrů, zahrada má 411 metrů. Před pár měsíci byla v nabídce za 5,2 milionu. Odráželo to extrémní poptávku po rekreačních nemovitostech a cenovou hladinu pandemického období. Teď je dům reálně prodejný za cenu o 700 tisíc nižší. Majitel se proto rozhodl z původně požadované ceny takto výrazně slevit,“ poukazuje Jan Martina na trend.
O zlomu ve východních Čechách mluví i Alexandra Reimann ze společnosti Hradecká realitka. „Ceny nemovitostí už stagnují, další zdražování jsem nezaznamenala. Většina klientů teď čeká – kupující na pokles, prodávající si zvykají na fakt, že ceny dosáhly stropu,“ říká Reimann, která odhaduje, že do konce roku ceny v regionu klesnou minimálně o pět procent.
Realitní makléř M&M Reality Marek Müller, který také působí ve východočeském regionu, stagnaci cen pozoruje aspoň půl roku. „I když to nabídkové ceny ještě nereflektují, hůř se teď hledá bonitní kupující. Nominálně ceny zatím neklesají, ale ani nerostou, z našich dat a informací i z dat Valuo.cz vyplývá, že prodejní ceny odpovídají cenám zhruba před covidem,“ doplňuje obraz tamní situace Müller. Poptávka prý od minulého roku klesla na polovinu a klasická střední třída už vůbec nenakupuje. Kupující jsou dnes většinou bohatší lidi a lidi, kteří už mají do zástavy jinou nemovitost.
Ceny stagnují i na jižní Moravě, v některých lokalitách už klesají. „Předpokládám, že se začnou znovu rozevírat cenové nůžky mezi více a méně lukrativními lokalitami,“ říká k tomu Petr Broža ze společnosti Real Spektrum. „Aktuálně trh bytů a rodinných domů zamrzl. Poptávka je minimální. Jednak jsou prázdniny, ale lidé také vyčkávají, co bude. Už vidíme prudký nárust zájmu o nájemní bydlení. Ceny nájmů rostou. Nebude trvat dlouho a velmi pravděpodobně dosáhnou výše splátky úvěru,“ dodává.
Nebo nakonec radši do nájmu?
O situaci v severních Čechách máme informace od Jolany Šulcové z Era Reality. „Zdražování nemovitostí v severních Čechách už zastavuje. I v lukrativních lokalitách pozorujeme růst počtu aktivních nabídek na trhu. Prodává se déle a ceny přinejmenším stagnují, v mnoha případech už ale u bytů i domů dochází i ke snížení nabídkové ceny,“ líčí Šulcová. Bod zlomu prý mají v severních Čechách evidentně za sebou.
Také v Era Reality si už druhý měsíc všímají poklesu poptávky. Tu teď možná víc než touha po vlastním bydlení pohání představa, že nemovitost na rozdíl od peněz nepodléhá inflaci. To potvrzují z kanceláří Remax, kde prý počet lidí, kteří mají na účtu peníze a rádi by je rychle uložili do cihel roste. „Investoři ale netvoří takové procento, aby kvůli nim dál rostly ceny,“ tvrdí makléřka Šulcová.
Kateřina Navrátilová z jihočeské Realitní kanceláře Stejskal počítá s tím, že ceny v regionu budou stagnovat a v některých případech i klesat. „Zlom u nás zatím nenastal, a pokud k nějakému dojde, očekáváme ho na podzim,“ říká.
K poklesu cen už pomalu dochází na severu Moravy, konkrétně na Ostravsku. „Slevy jsou aktuální. Zdražování se podle nás zastaví. Domníváme se, že zlom dojde na podzim. Pokud se zase nestane něco typ covid nebo Ukrajina. Ceny by mohly podle našich očekávání klesnout dokonce o deset až dvacet procent,“ odhaduje vedoucí realitky Kaktus Ostrava Kateřina Hrdličková.
K hromadnému prodeji domů nebo bytů pod tíhou zdražování zatím nedochází. Ojedinělé případy ale za východní Čechy potvrzuje Marek Müller. „V některých městech se zvedly náklady na energie i na trojnásobek, to samé se stalo s úroky na hypotéce, kde letos končí fixace desítkám tisíc lidí,“ shrnuje makléř.
Připomíná však, že díky růstu cen jsou ti, kteří nemovitost koupili v posledních letech, zatím pořád v plusu. Jen za poslední dva až tři roky se ceny nemovitosti v některých částech východních Čech zvedly i o víc než 50 procent. „Lidé, kteří si vzali úvěry ještě před tím, mají poměrně velký polštář na pokrytí dluhu při případném nuceném prodeji,“ dodává.
Obecně ale makléři předpokládají, že prodejů z nutnosti bude přibývat, kvůli kombinaci vyšších úroků po nové fixaci hypotéky a vysokých cen energií.
Kdo si bydlení ve vlastním nemůže pořídit nebo udržet (nebo ho nechce), musí do nájmu. Větší zájem o nájemní bydlení se podle realiťáků zákonitě projeví i na cenách. „Očekáváme mírný růst cen, minimálně v exponovaných lokalitách,“ odhaduje Jan Martina. Kanceláře Re/Max ale hlásí, že počty zájemců o prohlídky nájemních bytů vyrostly po celém Česku o řád a i požadované nájemné se zvedá poměrně rychle. Poptávku po nájmu podle Dagmar Schejbalové z Re/Maxu zvýšil i příchod lidí z Ukrajiny.
Také na Ostravsku někteří majitelé bytů zkoušejí, kam můžou nájmy vyšponovat. Kateřina Hrdličková z realitky Kaktus potvrzuje, že se často ptají, o kolik můžou zdražit. „Jsou to hlavně ti, kteří nakupovali investiční nemovitosti a použili finanční páku. Počítají každou korunu a po skončení fixace jim s novou nabídkou úroků od banky už nemusí vycházet návratnost investice. Tihle lidé se určitě na zvyšování nájmů chystají, případně už je zvýšili," říká Hrdličková.
Jak ale říká přísloví, kde nic není, ani smrt nebere. Ve východních Čechách podle odhadů Marka Müllera zůstanou nájmy nejspíš stabilní. „Někteří majitelé sice mají chuť nájemné zvyšovat, ale potom přijdou na to, že mzdy nerostly zdaleka tak jako inflace, natož ceny nemovitostí. Často jsou nakonec rádi za slušného, stálého nájemníka, i když mu nájemné zvýšit nemůžou,“ konstatuje Müller.
Také v jižních Čechách podle Realitní kanceláře Stejskal nájmy zatím zůstávají stejné a jejich růst makléři nepředpokládají. Zato v Čechách severních by podle Jolany Šulcové mohly někde dokonce klesat. „Poptávka po nájmech bude podle mého odhadu pořád velká. Vysoké úroky hypoték a zpřísnění podmínek pro jejich poskytování budou zejména mladé lidi nutit bydlet v nájemních bytech. Ekonomické možnosti zájemců o bydlení ale bývají omezené. Může se tedy stát, že celková částka utracená za bydlení stoupne, ale nájemné bude stejné nebo klesne – růst půjde jen na vrub zdražujících energií. To se bude týkat zejména ekonomicky slabších regionů, tedy Ústecka,“ odhaduje Šulcová.
Jdete na prohlídku? Vezměte s sebou inspektora. Nebo aspoň mrkněte, co inspektoři našli jinde, abyste věděli, po čem se dívat.
Jana Divinová
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
19. 7. 2022 7:27, HonzaV
Ukazuje se známá pravda, že je potřeba nepanikařit, držet hotovost a čekat na příležitost. Už se mi to takhle vyplatilo dvakrát. Akorát problém je, že by na to člověk potřeboval tak čtyři životy a žádnou černou labuť typu znárodnění, měnová reforma atd.
Připadá mi, že teď jsme v situaci, kdy lidi, co dosáhli na (levné) hypotéky nebo před covidem měli našetřeno a nutně museli bydlet, tak do toho v panice šlápli. Proto ty raketové růsty cen dříve neprodejných chalup a jiných barabizen. Kdo měl vaty dost a už bydlel, nespěchá - tipuju si, že za rok, dva začne stěhování z provozně neudržitelných (energie + hypo) bytů ve velkých městech či novostaveb zpátky do prvního patra k rodičům nebo do uvolněných bytů po babičkách. Otázkou je, kdo bude mít o ty 200m2 baráky v satelitech s bazénem a již polovymletým tepelným čerpadlem zájem. Do toho ty rozvody... Aspoň se trh trochu pohne.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
20. 7. 2022 7:42, Mirek
Tohle by si přála většina lidí v nájmu. Ale je to jen zbožné přání. Nemovitosti nepůjdou dolů nikdy.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (10 komentářů) příspěvků.