Česko je šampion ve zdražení bytů. Dostupnost se prudce zhoršila

Nárůst cen nemovitostí v Česku byl za poslední tři roky nejrychlejší v Evropské unii, za posledních pět let nás předběhlo jen Maďarsko. Za posledních deset let ceny nemovitostí v Česku rostly nejrychleji po Maďarsku a Estonsku. Vyplývá to z čerstvých dat České bankovní asociace.

Od roku 2020 se výrazně zvýšil rozdíl mezi příjmy domácností a cenami nemovitostí. V porovnání s předcovidovým rokem vzrostly nominální mzdy a HDP o necelých 20 procent, starší byty a rodinné domy zdražily víc než o 60 procent. To potvrzuje i mezinárodní srovnání Mezinárodního měnového fondu (MMF). Podle jeho dat se od roku 2015 do konce roku 2021 příjmový nesoulad v Česku zvýšil nejvýrazněji z 58 sledovaných zemí.

Pokles už je tu

Ve druhé polovině roku 2022 sice domy a byty začaly na většině území republiky zlevňovat, ale jenom mírně. Starší byty v panelové a cihlové zástavbě dosáhly maximálních cen v polovině roku 2022, do konce roku si z nich pak odepsaly v průměru 4,3 %. V meziročním srovnání ale starší byty stále zdražovaly, a to o 3,7 procenta.

Zatímco za celou Českou republiku se ceny od svého vrcholu do konce roku snížily o 4,3 procenta, v Praze klesly jen o jedno procento. Naopak o patnáct procent poklesly ceny v Libereckém kraji, více než o 13 procent byl zaznamenán pokles v Karlovarském kraji, a dvouciferný či téměř dvouciferný pokles zaznamenaly také kraje Moravskoslezský, Ústecký, Středočeský či Královehradecký. Jihomoravský kraj zaznamenal jen nepatrné snížení cen v jednom čtvrtletí, ale ještě v posledním čtvrtletí minulého roku dosáhly ceny nového vrcholu.

U novostaveb se na trhu objevily nabídky slev a různých marketingových akcí. Do prodejních cen se ale vůbec nepropsaly. Průměrné ceny nově prodaných bytů se naopak o 11 procent zvýšily, a to na 120 tisíc korun za čtvereční metr. Nejvyšší jsou v Praze (151 643 Kč za metr čtvereční) a průměrná cena v regionech se zvýšila o 14 % na 100 692 Kč za metr čtvereční.

Trh v létě zamrzl

Velký nárůst poptávky po nemovitostech způsobila hlavně obava z inflace v roce 2020, při začínající pandemii covidu 19. „Lidé chtěli úspory přetavit do cihel. Následovalo období zhruba roku a čtvrt vyprodávání novostaveb, to trvalo do konce roku 2021. Do roku 2022 jsme vstupovali tedy v situaci, kdy byl vyprodaný trh a kulminovala poptávka,“ říká Milan Roček, CEO společnosti Dataligence.

Výsledkem byla nejnižší nabídka starších i nově stavěných bytů za posledních deset let. „Šoková změna způsobená hlavně válkou na Ukrajině nastala v závěru prvního čtvrtletí. Počátek energetické krize, vyšší ceny energií, prudký nárůst inflace, to vše změnilo náladu lidí. Trvalo to po celé druhé čtvrtletí a bylo to umocněno růstem úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Kvůli tomu ve druhé polovině roku 2022 realitní trh prakticky zamrzl,” říká Roček.

V průběhu roku 2022 nedošlo k vyrovnání dlouhodobě chybějící nabídky, se kterou se Česká republika potýkala poslední dekádu. V oblasti nabídky nových bytů se pouze doplnil počet nově nabízených bytů na úroveň roku 2018.

Jak těžké je dosáhnout na hypotéku

Třímilionová hypotéka za 20 tisíc měsíčně

Hypoteční trh od druhé poloviny minulého roku citelně zpomalil. Objem nově poskytnutých hypoték je nejnižší za posledních zhruba deset let, počet hypoték pak za posledních 20 let. Důvodem je hlavně nárůst hypotečních sazeb. „Zamrznutí hypotečního trhu bylo vidět hlavně v závěru roku, meziroční propad byl o 80 procent, jde o nejnižší úroveň od ledna 2014,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace.

Splátka milionové hypotéky se zvýšila přibližně o 2000 Kč za měsíc. Pro průměrnou třímilionovou hypotéku tak měsíční splátka vzrostla přibližně o 6000 Kč a dosahuje tak necelých 20 000 Kč v závislosti na délce splatnosti. „K tomu je potřeba připočíst, že většina domácností se musí potýkat ještě se zdražováním energií a inflací,“ upozorňuje Seidler. A dodává, že dřív se na hypotéky prodávalo asi 50 procent nemovitostí, dnes je to zhruba třetina.

I přes citelný nárůst hypotečních sazeb zůstává podíl nesplácených hypotečních úvěrů na velmi nízkých úrovních. Koncem roku 2022 činil podíl problematických úvěrů 0,57 %, zatímco v krizových letech 2011-2013 byla tato hodnota v průměru 3,2 procenta. I stále nízký počet problematických hypotečních úvěrů je příčinou doposud relativně nízkého poklesu cen nemovitostí, protože se na trh nedostává vyšší množství nemovitostí k prodeji, zmiňuje Seidler.

Nůžky mezi lokalitami se budou rozevírat

Pokračující zamrznutí, nebo naopak obnovení aktivity na trhu, bude mít pravděpodobně vliv na vývoj cen v jednotlivých lokalitách. U starších nemovitostí existuje větší prostor pro pokles cen. Bude ale záležet na ochotě prodávajících přistoupit na požadované slevy ze strany kupujících.

Vývoj nesplácených hypoték je příznivý a nedá se tak předpokládat, že by velké množství majitelů muselo byt či dům nuceně prodat. U nových bytů hraje podstatnou roli trh se stavebními materiály a energiemi. Ten momentálně neumožňuje stavět levněji než v minulých letech.

Sdílejte článek, než ho smažem