Zdroj: Shutterstock
Zájem o rekreační nemovitosti v zahraničí roste. Pro hodně lidí je koupě domu nebo apartmánu u moře nebo na horách rozumný způsob, jak uložit peníze.
Pořídit si ale nemovitost v zahraničí na vlastní pěst není úplně jednoduché. Je tu jazyková bariéra, překážkou může být neznalost cizí legislativy a snadné nemusí být ani financování, zvlášť pokud se rozhodnete zkusit úvěr od banky v Česku: Pořídit si dům u moře na hypotéku? Jde to, má to ovšem háček.
Koho to neodradí, ten pak určitě přemýšlí, jak bude nemovitost na dálku udržovat a jak moc se to vlastně celé vyplatí, když se na svůj majetek pojede podívat nejvýš párkrát do roka. Nabízí se sice nemovitost pronajímat, ale i to představuje organizační obtíže.
V roce 1994 v Americe vznikl koncept „fractional ownership“, tedy částečného vlastnictví.
Částečné vlastnictví sice původně vznikalo pro rodiny nebo skupinu přátel, ale časem se z něj stal i podnikatelský model. Průkopníkem je americká společnosti Pacaso. Startup ze Silicon Valley vznikl v roce 2020 a už v roce 2021 se řadil mezi jednorožce – tedy společnosti, jejichž tržní ocenění přesáhlo miliardu dolarů.
Do Česka koncept dorazil letos. Na začátku roku ho tu představila nová společnost Rezidente. Zatím se specializuje na Španělsko, do budoucna se chystá i do Portugalska, Itálie, Rakousko či Chorvatsko.
V květnu se objevila širší nabídka společnosti Tuseca, která nabízí luxusní nemovitosti v Rakousku, Chorvatsku, Itálii, Španělsku, Maďarsku, Slovensku, Spojených arabských emirátech i v Česku. Časem počítá s rozšířením do exotičtějších destinací typu Dubaj nebo Bali.
„Většina vlastníků využívá své prázdninové nemovitosti pouze několik týdnů ročně, v průměru 8 až 10 týdnů. Někteří vlastníci své nemovitosti ještě pronajímají, nicméně po zbytek roku jsou domy prázdné. V průměru 50 až 80 procent roku v závislosti na oblasti,“ říká generální ředitel platformy Tuseca Tomáš Dočekal. V modelu spoluvlastnictví nastaveném jeho společností prý spoluvlastník může v nemovitosti, na které má podíl, strávit 6 až 24 týdnů – podle výše svého podílu.
I když to z prezentace společností, které částečné spoluvlastnictví zprostředkovávají, nebývá na první pohled patrné, zákazníci si většinou nekupují podíly přímo na nemovitostech ale na firmách, které mají ve vlastnictví právě tu jednu nemovitost. U amerického Pacasa je to limited liability company (LLC), tedy obdoba naší společnosti s ručením omezením, jinde ve světě to bývá podobně.
Princip je u Tuseca nebo Rezidente stejný: vyhledají nemovitost, koupí ji, případně dovybaví. Rezidente se soustředí na české zákazníky. Tuseca podíly nabízí přes síť realitních kanceláří i v zahraničí, cílí na klientelu ze střední Evropy.
Hledáte výhodnou hypotéku? Poradíme!
Porovnáme vám hypoteční úvěry a pomůžeme vybrat ten nejvýhodnější. Ať už refinancujete, nebo potřebujete nový úvěr.
V případě Rezidente nemovitost na začátku vlastní separátní česká společnost s ručením omezeným, založená ke správě nemovitosti. V ní si pak zájemci kupují obchodní podíly a stávají se tak spoluvlastníky. Rezidente zůstává jako manažer společností vlastnících nemovitosti. Za měsíční poplatek ve výši několika tisíc zajišťuje jejich údržbu, pojištění, placení daní.
„Jedná se o klasickou českou s. r. o., ale kvůli lokaci nemovitostí v zahraničí do hry vstupují i cizozemské právní předpisy a mezinárodní úmluvy. Ty nemají pro všechny země shodný charakter, a proto je ke každé nutné přistupovat zvlášť. Z toho důvodu jsme věnovali velké úsilí v přípravné fázi, abychom nastavili náš model správně a funkčně po všech aspektech,“ vysvětluje Václav Urbánek.
Podobně u společnosti Tuseca vlastní nemovitost společnost typu GmbH & Co.KG, vytvořená v Rakousku, na které si pak můžete koupit podíl. „GmbH & Co.KG je ideální řešení. Společnosti se zakládají v Rakousku, protože má předvídatelné právní prostředí. Díky formě společnosti, která není určena k podnikání, navíc spolumajitelům nevzniká povinnost daňového přiznání,“ říká Tomáš Dočekal.
V Rakousku a Německu je to prý prověřený model, který se pro spoluvlastnění nemovitostí využívá po celá desetiletí. „Umožňuje právně a daňově fungovat v každé zemi. V české formě s.r.o. například vlastník nemůže podíl na majetku společnosti – zde tedy nemovitosti – bezúplatně používat, zatímco model GmbH & Co.KG to umožňuje,“ vysvětluje Dočekal důvod, proč si vybrali právě tuto formu.
Tuseca je v komanditní společnosti (prostřednictvím své dceřinky Tuseca Homes GmbH) komplementářem. Nemovitost patří skupině komanditistů. Tuseca se stará o provoz a správu nemovitosti i provoz komanditních společností, které je vlastní. Podílníci se pak nemusí starat o daně, pojištění ani údržbu nemovitostí, jen jednou ročně musí odsouhlasit výroční zprávu.
Společnost Tuseca umožňuje rozdělení nemovitosti až na osm dílů, Rezidente na čtyři.
Nejlevnější podíly v Tuseca začínají na 50 tisících eur (1,2 milionu korun) třeba ve Španělsku. U dražších domů se cena podílu pohybuje v rozmezí od 125 tisíc do 185 tisíc eur (3 až 4,4 milionu korun). Osmina apartmánů se prodává od 65 do 95 tisíc eur (1,5 až 2,3 milionů korun). Tuseca má teď v nabídce 13 nemovitostí. Tři už prodala.
Společnosti Rezidente nabízí pět nemovitostí a má za sebou jeden prodej. Nejlevnější podíl v nyní nabízených nemovitostech vychází zhruba na 106 tisíc eur (2,5 milionu korun), nejdražší zhruba na 4,1 milionů korun.
Vlastníci si dělí nejen náklady na koupi nemovitosti, ale i na její údržbu a správu. O nemovitosti, jejich údržbu, případně pronájem, se v průběhu roku stará Tuseca a Rezidente. Vlastník podílu hradí každý měsíc platby související s provozem. Platby zahrnují zejména podíl na spotřebě energií, poplatky za úklid a správu, pojištění, daně, příspěvky do fondu oprav.
Výše poplatku se liší v závislosti na konkrétní nemovitosti a velikosti podílu. Tuseca tvrdí, že v prvním roce bude poplatky odpouštět, později budou minimálně 99 eur (asi 2300 Kč) měsíčně u osminového podílu. U Rezidente se měsíční poplatek u čtvrtinového podílu pohybuje mezi sedmi a čtrnácti tisíci korun.
Každý spoluvlastník má právo nemovitost využívat stanovený počet dnů v roce, ohled se bere na to, aby na každého mohly připadnout dny v hlavní sezoně, vedlejší sezoně i mimo sezonu.
Pokud vlastníte čtvrtinu nemovitosti, máte právo strávit ve své nemovitosti až 12 týdnů v roce, z toho dva v prázdninové sezoně. Pokud jste osminový vlastník, pak máte nárok na 44 nocí. Rezervace probíhá prostřednictvím aplikace.
Vlastník může přidělený počet týdnů využít k vlastní rekreaci, může nějaký z nich věnovat rodině, přátelům nebo na něj nemovitost pronajmout.
Bude ale všecko tak bezproblémové, jak to na první pohled vypadá?
První zádrhel může spočívat už v tom, že služby se na první pohled tváří jako něco jiného, než opravdu jsou. Obě společnosti, snad kvůli zjednodušení, ale zavádějícím způsobem mluví o spoluvlastnictví nemovitosti, ne podílu ve firmě.
„Prázdninovou nemovitost s Tusecou skutečně vlastníte a její hodnota díky prémiové lokalitě a naší špičkové péči trvale roste,“ cituje Michal Žďánský, právník spoelčnosti AZ Legal, z úvodní stránky webu společnosti Tuseca a dodává, že tím pochopitelně společnost své potenciální zákazníky uvádí v omyl. „Nabízet podíl na nemovitosti a následně prodávat obchodní podíl komanditní společnosti samozřejmě není jedno a to samé.“
Neznamená to, že byste na nemovitost neměli nárok a že by snad mělo být jednoduché vám ji upřít. Jen pro spoluvlastnictví firmy a spoluvlastnictví nemovitosti platí jiná pravidla, která mají jiné důsledky.
„S nemovitostí, kterou vlastní společnost, nemohou jednotliví spoluvlastníci společnosti nakládat tak, že ji libovolně prodají, mohou maximálně nabízet svůj podíl ve společnosti, což je ale často velice obtížné. Vyvázat se z obchodní společnosti není snadné, bude také zaležet na stanovách společnosti,“ upozorňuje právník Žďánský.
„A pokud koupíte podíl na společnosti v jiném státě, budou se na vás vztahovat zákony daného státu a případně legislativa Evropské unie,“ připomíná Žďánský s narážkou na rakouské komanditní společnosti zakládané firmou Tuseca. Doporučuje vždycky se obrátit na odborníka či advokátní kancelář v dané lokalitě a nespoléhat se na dobré slovo obchodníka.
V případě Rezidente i Tuseca se o rezervace a jejich rozdělení stará rezervační systém. Díky němu se asi nebudete muset se spoluvlastníky dohadovat, kdo bude nemovitosti obývat první týden v červenci a kdo poslední. Záležet ale bude na tom, kdo bude v rezervaci rychlejší. Pokud si někdo v systému zarezervuje první týden v červenci dřív, už s tím pravděpodobně nic neuděláte.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí!
Možná vás napadne, co se stane, když se majitelé nedohodnou. Tomáš Dočekal z Tuseca vysvětluje, že klienti jsou dopředu srozuměni s tím, že jakékoliv změny fungování provozu nemovitosti/společnosti musí vždycky odsouhlasit sto procent spoluvlastníků. „Pokud klientovi přestane tento model vyhovovat, ideální varianta je prodej jeho podílu nebo vystoupení,“ říká.
Společnost Nextgen, která provozuje platformu Rezidente, má předkupní právo. Aby se prodej mohl uskutečnit rychle, pokud to zákazník bude potřebovat. „Pokud toho klient nevyužije, může za cenu, jakou si určí, umístit podíl na naši platformu k prodeji nebo pověřit svého realitního makléře,“ vysvětluje Václav Urbánek a dodává, že prodej podílu podléhá kvůli ochraně ostatních podílníků souhlasu jednatele daného s. r. o. Tím je advokátní kancelář. Pokud se splní stanovené podmínky, není prý prodej problém.
Podíl u společnosti Tuseca lze prodat kdykoliv po dvanácti měsících. Tuseca doporučuje prodej přes realitní kanceláře, se kterými spolupracuje. Prodej si ale může zařídit spoluvlastník sám, za cenu, jakou si sám určí.
I v tom ale podle právníka Michala Žďánského může být schovaný háček. Na začátku, když se rozhodujete o tom, jestli do spoluvlastnictví půjdete, můžete se informovat, kdo jsou ostatní vlastníci. Jejich případné časté obměňování ale může přinášet nepříjemná překvapení. „Každý je oprávněn komukoliv a kdykoliv prodat svůj podíl bez souhlasu ostatních a osoba nového spoluvlastníka nemusí být vždy bezproblémová,“ upozorňuje právník.
Podle Tomáše Dočekala ze společnosti Tuseca takové riziko ve skutečnosti neexistuje právě kvůli odlišné právní formě. „Ve vztahu k užívání nemovitosti klient není ve stejném postavení jako přímý spoluvlastník nemovitosti. Pravidla užívání nemovitosti určuje statutární orgán společnosti v souladu s dalšími smluvními ujednáními. Spoluvlastník musí při využívání nemovitosti dodržovat všechna pravidla, například i délku pobytu, a při nerespektování těchto pravidel mohou následovat sankce, a to až po omezení přístupu do nemovitosti,“ vysvětluje Dočekal.
Případný prodej podílu, jak ukazují zkušenosti ze zahraničí, může komplikovat počet spoluvlastníků (hledáte člověka, který bude ochotný se dělit), ale i naplánované pobyty. Je dost možné, že nový majitel by se do nemovitosti mohl prvně dostat, až mu to za mnoho dlouhých měsíců dovolí schválený rozvrh.
Chcete vyměnit peníze nebo nakoupit v zahraničním obchodě? Jedete do ciziny a nevíte, kolik místních peněz dostanete za svoje koruny? Máte zainvestováno v cizí měně a zajímá vás kurz eura, kurz dolaru nebo třeba kurz švýcarského franku? Máme čerstvý kurzovní lístek, který každý den zveřejňuje Česká národní banka, i kurzovní lístky českých bank.
| Euro | 25,425 | +0,09 Kč |
| Americký dolar | 23,314 | +0,05 Kč |
| Britská libra | 30,247 | +0,09 Kč |
| Švýcarský frank | 26,062 | +0,06 Kč |
| Turecká lira | 70,521 | +0,04 Kč |
Jana Divinová
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
