Je realitní trh kvůli koronaviru i teď po roce nervózní?
Určitá nejistota kvůli protipandemickým opatřením a jejich dopadům na fungování firem je samozřejmě znát. Já jsem ale optimista. Krizi považuji za příležitost k rychlejšímu růstu a zajímavým akvizicím. Doba přeje připraveným a stabilním společnostem, které efektivně hospodaří a průběžně se připravují na období dočasných propadů. Je krátkozraké s nimi vůbec nepočítat. Osobně věřím, že pandemie koronaviru je jen dočasné téma a že po dostatečném proočkování bude situace zase pod kontrolou.
Jak moc zkomplikovala pandemie život developerům v Česku?
Nic zásadního se nezměnilo. Stavební firmy mají dál nedostatek pracovníků, které musejí doplňovat silami ze zahraničí, stavební zákon je pořád stejně nepružný. Zakázky ve všech segmentech trhu ale také přicházejí dál, nemovitostní development zažívá v posledních letech velký rozvoj. Troufám si tvrdit, že se stává stále významnější součástí českého průmyslu.
Majitel a ředitel developerské skupiny Traxial Group. Vystudovaný právník se developerské činnosti věnuje téměř 30 let. V rámci Traxial Group, ve které pracuje i jeho syn Tomáš, úspěšně realizoval 40 nemovitostních projektů pro nadnárodní i ryze české nájemce v celkovém objemu přesahujícím tři miliardy korun. Z developerské a akviziční zkušenosti Zdeňka Prázdného nyní profituje skupina nemovitostních fondů ZDR Investments, kterou založil se svými partnery Radkem Hladkým, Dušanem Moskalievem a Romanem Latuske.
Je ženatý, má dvě děti. Ve volném čase se věnuje historii, umění a renovaci historických artefaktů. Je příznivcem monarchistického státního uspořádání. Je věřící a podporuje církev. U Lán vlastní zámeček Rynholec a obůrku s bílými daňky.
Jaká je teď situace v segmentu komerčních nemovitostí?
Development a investice do nemovitostí jsou dlouhodobá záležitost a na dočasné ekonomické výkyvy příliš nereagují, alespoň z pohledu developera, který má plán dopředu a silné obchodní partnery. Za segment výstavby regionálních retailových nemovitostí musím říct, že díky silné pozici retailu na českém trhu ani během covidových vládních uzavírek nepolevila poptávka po nových prostorách. Ve skupině Traxial máme rozpracováno nebo ve výstavbě zhruba dvacet projektů, což je nejvíc v téměř třicetileté historii firmy.
Jsou ale rozdíly mezi typy komerčních nemovitostí. Vítězové jsou ti, jejichž výstavba je propojena s dynamicky rostoucím segmentem e-commerce a s retailovými nemovitostmi. U kanceláří se v souvislosti s koronavirem ukázala možnost flexibilní práce z různých míst, což bude snižovat poptávku po kancelářských prostorách. Další segment developmentu, hotely a jejich byznys, se bude zotavovat do normálu několik let.
Měli by zbystřit investoři, kteří mají peníze ve fondech, jež mají v portfoliích velký podíl kancelářských budov?
V tomto segmentu se dá očekávat stagnace a propad. Už před pandemií se v moderních firmách objevoval trend přesouvání zaměstnanců na home office. Pandemie změnu jen urychlila. Odhaduji, že obsazenost kanceláří se proti roku 2019 výhledově sníží minimálně o čtvrtinu.
Jak se vládní opatření promítnou na retailové obchody a nákupní centra?
Tady bych volil spíš přítomný než budoucí čas: dopady vládních opatření na podnikatele tu už jsou. Když budu mluvit o segmentu běžných obchodních center, z praxe uplynulého roku víme, že jsou výrazné rozdíly. I tradiční nájemci prostor ve velkých vícepatrových obchodních centrech budou v budoucnu ve větší míře poptávat plochy v klasických retail parcích. V nich během pandemie klesala návštěvnost výrazně méně. Obchody jsou tu přístupné rovnou z parkoviště a navíc obsazené primárně nájemci ze segmentů potravin a zboží běžné potřeby. Z ekonomického hlediska jsou vedle nájmu rozhodující také provozní náklady, které jsou v retailových parcích oproti velkým nákupním centrům výrazně nižší.
Co dál čekat v této oblasti trhu?
Development maloobchodních nemovitostí se postupně přesouvá do regionů do menších obcí. Naši nájemci z oboru potravin a diskontních řetězců se ptají po nových lokalitách. Na trh přicházejí nové řetězce. Co se velikosti nájemních ploch retailových nemovitostí týče, za dobu, kdy v oboru podnikám, se postupně zmenšila plocha prodejních prostor potravin z obrovských marketů na dva tisíce metrů čtverečních a méně. Také klasický model, kdy přijdete do obchodu a prodavač vám asistuje při nákupu například oblečení, je v dnešní době z velké části pasé. Člověk chce nákup vyřídit rychle a nekomplikovaně.
Co se nejvíc změnilo za takřka třicet let, co jste v oboru?
Rozhodně nároky na kvalitu od zadavatelů staveb. Dál interní struktury a vybavení obchodů, které reflektuje nákupní chování zákazníků. Celkově došlo k pročištění retailového trhu. Na přelomu tisíciletí tu bylo řetězců příliš mnoho. Jmenovat určitě musím i kultivaci konkurenčního prostředí, zejména ve srovnání s 90. lety minulého století. Kvalita českých developerských firem výrazně vzrostla. Jako negativum naopak dlouhodobě vnímám nepružnost státní správy, která stále bobtná, ale její přidaná hodnota ruku v ruce s tím neroste. Že na stavební povolení čekáte průměrně tři roky, je toho důkazem.
Nelitujete, že jste s realizací nápadu na propojení „developer – nemovitostní fond“ nepřišli o pár let dřív?
Všechno má svůj čas. I dobré nápady se musí nechat trochu uležet a promyslet. Před založením fondu jsem postavil asi dvacet komerčních nemovitostí pro konkrétní nájemce, často retailové, převážně zahraniční řetězce. Bylo mi pak vždycky líto předat je „cizímu“ subjektu, a tak se zrodila myšlenka propojit zavedenou developerskou společnost s nemovitostním fondem a podílet se na dlouhodobém výnosu. Ve skupině nemovitostních fondů ZDR Investments jsme strategii zaměřili na regionální retail, tedy na oblast, ve které můžou investoři participovat na našem dlouholetém know-how.
Symbióza se osvědčila, jsme si jisti, že bez ní by expanze obou společností nebyla tak dynamická. Má to pozitivní vliv i na klientské vztahy a reputaci. Nejsme pouhý investor, který retail park vybuduje a prodá. Naši klienti vědí, že stavba zůstává součástí naší firmy a mají jistotu, že když se trh mění, dokážeme jako vlastník reagovat.
Nenarušila pandemie fungování této symbiózy?
Naopak, během několika málo týdnů jsme se utvrdili, že je správná a že ještě přidáme. Ve fondu jsme připravili několik vysoce atraktivních akvizic, které jsme realizovali během léta 2020 a v průběhu druhého pololetí.
Byznysové plány jsme tedy museli měnit, ale jenom v pozitivním smyslu. Během roku 2020, který byl pro mnohé subjekty velkou prověrkou, jsme se skupinou nemovitostních fondů ZDR Investments zaznamenali velký rozvoj. Mimo jiné jsme víc než zdvojnásobili hodnotu nemovitostního portfolia fondů na pět miliard korun. Počet nemovitostí vzrostl během loňského roku na 36, příjmy z nájmu se víc než zdvojnásobily – na téměř 320 milionů korun ročně. Vstoupili jsme také na rakouský trh, kde jsme realizovali tři akvizice, a posílili jsme také na Slovensku.
Takže nehrozilo, že by plány na další zahraniční expanzi skončily u ledu?
Pandemie naše plány jen technicky časově pozdržela. Kvůli omezení cestování se například naše první akvizice v Rakousku posunula o dva měsíce. Ale rychle jsme se naučili s novou realitou žít. Už dvakrát jsme realizovali „closing“ zahraničních akvizic bez osobní účasti.
Na rozdíl od mnoha jiných tuzemských realitních fondů se rozhlížíte spíš na západ od hranic, zatímco konkurence míří víc na východ. Proč?
Naše západní expanze má racionální důvody. Sídlí tam globální centrály našich nájemců z řad nadnárodních řetězců a trh regionálního diskontu tam má svou tradici. Diverzifikace portfolia směrem na západ nám také umožní ve větší míře oslovit tamní potenciální investory. Dlouhodobě plánujeme až třetinový́ podíl nemovitostí v německy hovořících zemích.
Jakým tempem chcete zařazovat do fondů ZDR další projekty?
Vstup do roku 2021 jsme zahájili další akvizicí v Rakousku, kdy jsme zakoupili retail park ve Štýrsku. Aktuálně připravujeme několik akvizic zajímavých retailových nemovitostí na území Česka a Slovenska. V první polovině roku chceme vstoupit na další západní trh, do Německa, kde dokončujeme akvizici na německo-švýcarské hranici v Bádensku-Württembersku. A v nastaveném tempu hodláme pokračovat.
Za loňský rok připsal váš fond ZDR Investments Public nejvyšší zhodnocení ze všech tuzemských retailových realitních fondů – 6,12 procenta. Je podobné číslo reálné i pro letošek, nebo by tentokrát měli mít investoři střízlivější očekávání?
Fond ZDR Investments Public byl založený v říjnu 2019, navazuje na zkušenosti fondu kvalifikovaných investorů (do kterých je obecně možné vstoupit s minimální investicí milion korun – pozn. red.), ale na rozdíl od něj umožňuje investice pro širokou veřejnost. I nadále chceme cílit na zhodnocení čtyři až šest procent. Vzhledem k délce uzavřených nájemních smluv věřím, že se dokážeme pohybovat na horní hranici tohoto rozpětí.
Mají v tuto chvíli větší byznysový potenciál realitní fondy pro kvalifikované investory, nebo fondy otevřené i menším investorům?
Vidíme potenciál v obou skupinách. Máme něco přes tři tisíce investorů. Kromě profesionálních investorů máme i běžné střadatele, mimo fyzických osob jsou to také institucionální investoři, nadace, církevní právnické osoby nebo municipality.
FINMARKET je rubrika zasvěcená obsahu, který připravujeme ve spolupráci s obchodními partnery na míru společnostem, které chtějí seznámit čtenáře se svými produkty nebo službami.
Ondřej Tůma
Navštivte svět soudobého umění
Letní výtvarný salon KodlContemporary představuje přední osobnosti současné umělecké scény na výstavě v Galerii KODL.
Sdílejte článek, než ho smažem
