Zdroj: Shutterstock
Nemovitostní fondy se těší stále větší oblibě českých investorů. Není divu: poměrem výnos/riziko se jedná o konzervativní investici s velmi zajímavými výnosy, které dlouhodobě překonávají inflaci. Klíčem k úspěchu je mít spolehlivé dlouhodobé nájemníky.
Kouzlo spočívá v tom, že nájemné standardně každý rok navyšujete o inflaci. A s rostoucím cashflow z pronájmu roste i hodnota nemovitostí. Výnosy nemovitostních fondů pak ve finále tvoří příjmy z pronájmu plus růst hodnoty nemovitostí po odečtení nákladů na správu a údržbu.
Kdybychom porovnali výnosy nemovitostních fondů za rok 2021 s průměrnou mírou inflace za stejný rok, která vychází na 3,84 %, pak pouze tři fondy vykázaly nižší výnos. Nejmenší výnos měl tradičně ČS nemovitostní fond (2,5 %), následovaný Czech Real Estate Investment Fund (3,5 %) a Generali fond realit (3,8 %).
O průměrnou míru inflace se zpravidla v nájemních smlouvách od ledna zvedá nájemné pro následující rok. Průměrná míra inflace je tedy určující pro pronajímatele a hraje tím pádem důležitou roli také v ocenění spravovaných nemovitostí.
Ovšem z pohledu investora je správnější porovnávat výnosy investice za uplynulý rok s meziroční mírou inflace platnou v prosinci. Tedy s údajem, o kolik se v průměru zvedly spotřebitelské ceny za celý uplynulý rok (nikoliv průměr za 12 měsíců).
Meziroční míra inflace v prosinci stoupla na 6,61 %. Nad tuto hranici se loni dokázalo dostat deset nemovitostních fondů a jedenáctý ještě pravděpodobně přibude, až fond Realia Retail Parks zveřejní hodnoty za prosinec. Zhruba polovina nemovitostních fondů tak v roce 2021 dokázala porazit inflaci, polovina fondů za ní zaostala.
Jan Traxler je privátní investiční poradce a zakladatel fondu Otakar, podfond FINEZ SICAV.
V porovnání s rokem 2020 výnosy nemovitostních fondů loni v průměru stouply. Pouze čtyři fondy vykázaly lehce nižší výnos než předloni, konkrétně fondy Nemo, Raiffeisen realitní, Trikaya nemovitostní a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti. U zbylých 20 nemovitostních fondů výnosy oproti předchozímu roku stouply.
Mimořádný výnos v roce 2021 vykázal fond Accolade Industrial (28 %) zaměřený na průmyslové a logistické areály. Poptávka v tomto segmentu už druhým rokem výrazně převyšuje nabídku, takže ceny nemovitostí rostou. Vývoj na trhu musel reflektovat i fond Accolade, když loni opakovaně přecenil hodnotu spravovaných nemovitostí. Jeho průměrný výnos z nájmu (yield) při tom klesl na 5,6 % p.a., a podle portálu Nemovitostní-fondy.cz se tak dnes řadí k fondům s nejnižší rentabilitou nájmu.
Vysoké výnosy tradičně vykázaly i další nemovitostní fondy pro kvalifikované investory: oba podfondy Wood & Company (Office 11,7 % a Retail 7,4 %), Nova Real Estate (10 %) a ZDR Investments Real Estate (8,4 %). Společně s fondem Accolade Industrial tvoří pětici, jež každoročně opanuje přední příčky v žebříčku výkonnosti nemovitostních fondů.
Nad meziroční míru inflace se dostaly i některé nemovitostní fondy dostupné široké veřejnosti – konkrétně Conseq realitní (6,6 %), ZDR Investments Public (6,7 %) a Creditas nemovitostní (8,2 %). Vysoké výnosy pak podle očekávání zaznamenaly fondy zaměřené na rezidenční nemovitosti (nájemní byty) – Mint I. rezidenční (9,2 %) a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (6,8 %).
Klikněte pro zvětšení. Zdroj: Nemovitostní-fondy.cz, FINEZ Investment Management
Vlivem skokového navýšení cen energií stoupla v lednu meziroční míra inflace k 10 % a kolem této hranice se bude držet celý rok, i kdyby už ceny dál nerostly. Spíše to však nyní vypadá, že dál porostou a inflace překročí 10 %. Teprve koncem roku by meziroční inflace měla začít klesat. Za celý rok 2022 tak bude průměrná míra inflace velmi vysoká.
V roce 2021 to bylo „pouze“ zmiňovaných 3,84 %. Za rok 2022 ale toto číslo vyjde odhadem minimálně kolem osmi až deseti procent. O tuto průměrnou inflaci pak porostou nájmy pro rok 2023. Nemovitostním fondům tudíž výrazně stoupnou očekávané příjmy z pronájmu. Logicky se dá tedy očekávat, že koncem tohoto roku výrazně poroste také ocenění nemovitostí v řadě nemovitostních fondů.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Celkově tak předpokládám, že za rok 2022 budou nemovitostní fondy vykazovat v průměru rekordní výnosy, vyšší než v roce 2021. Na druhou stranu laťka inflace bude viset velmi vysoko. Mnohé retailové nemovitostní fondy nevydělají 10 % a nepřekonají inflaci. Ale zhruba polovině nemovitostních fondů by se to opět mělo podařit, zejména fondům kvalifikovaných investorů.
Zásadní rozdíl spočívá v tom, že nemovitostní fondy pro širokou veřejnost musí ze zákona minimálně pětinu kapitálu držet likvidní. Reálně tedy nese nájem jen 70 až 80 % fondu. Naproti tomu fondy pro kvalifikované investory (FKI) se snaží být maximálně zainvestované, aby 95 až 100 % fondu neslo nájem. Díky tomu nemovitostní FKI dlouhodobě generují vyšší výnosy. Podrobně to popisuji v článku Nemovitostní fondy pro chudé. Proč vydělávají o dost míň než ty pro bohaté?
Ale každá mince má dvě strany. Zatímco z nemovitostních fondů pro veřejnost jde zpravidla vybrat peníze do jednoho měsíce, nemovitostní FKI jsou značně nelikvidní. Zpravidla po třech až pěti letech od nákupu aplikují výstupní poplatky za předčasný prodej. Mají také výrazně delší lhůty pro vypořádání zpětných odkupů – většinou to bývá šest měsíců, u některých i rok. Jsou tedy obecně vhodné pouze jako dlouhodobá nelikvidní investice.
Jan Traxler
Navštivte svět soudobého umění
Letní výtvarný salon KodlContemporary představuje přední osobnosti současné umělecké scény na výstavě v Galerii KODL.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
7. 3. 2022 8:16
Citace - Tomáš Smolík / 07.03.2022 08:10
Určitě i tato reklama.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
7. 3. 2022 8:24, eďa
Musím se smát, jak některé fondy s se 4% fondy překonaly inflaci z roku 2021. Inflace spotřebního koše atakovala již v roce 2021 8%. V roce 2022 jsme jednoznačně v inflaci dvouciferné a bude velice těžké ji na dvouciferné úrovni udržet po celý rok, aby nebyla dokonce trojciferná. "Máme přece konečně tu skvělou vládu a české banky, co vedou zemi do ráje "
V diskuzi je celkem (18 komentářů) příspěvků.