Finanční správa zasadila ránu Airbnb: daní se jako ubytovací služba

Byznys s krátkodobými pronájmy bytů se posledních letech v Praze rozrostl do nevídaných rozměrů a proměnil tvář realitního byznysu, zejména v centru metropole. Podobné dopady budou pravděpodobně i v jiných turisticky lukrativních lokalitách v České republice

Jen pro představu – v centru Prahy se aktuálně nabízí turistům přes Airbnb zhruba tři tisíce bytů. Realitní kanceláře nabízejí k dlouhodobému pronájmu v Praze 1 právě teď 304 bytů, tedy desetkrát méně. Tento nepoměr způsobuje zejména:

Daniel Kotula

Daniel žije na volné noze, podniká jako realitní makléř pro Prahu v kanceláři RE/MAX City, kterou také spoluvlastní, a kde se věnují zejména prodeji a pronájmu nemovitostí. Píše články, pořádá kurzy investování do nemovitostí a občas nějakou tu nemovitost taky koupí. Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, oženil se a má dvě děti.

---

Osobní pohled z centra (dění)

„Bydlím na Malé Straně celý život. Za tu dobu se změnila od základů. Centrum se vylidnilo, namísto běžných obchodů máme kavárny, suvenýry a drahé restaurace. Na chodníku se občas musíme přetlačovat s turisty. Zvykli jsme si ale, to k životu v centru turisticky atraktivního města patří. Pak přišlo Airbnb. Nabídka pronájmů se u nás smrskla na několik bytů za nesmyslné ceny, řada sousedů zmizela – dostali výpověď, když se pronajímatel rozhodl jít cestou Airbnb, a nový nájem nebyl k sehnání. Historky o zážitcích s turisty v domech jsou na denním pořádku. Když na Malé Straně prodávám byt, žádný ze zájemců se nezapomene zeptat, jestli v domě funguje Airbnb. Bohužel ve většině domů se tak minimálně jeden nebo dva byty využívají

Jsem rád, že se vyjasnily podmínky zdanění. A přiznám se, že trochu doufám, že to povede k omezení krátkodobého pronajímání, protože Airbnb způsobuje další vylidňování centra; a příště už bych mohl být na řadě i já. Osobně doufám, že brzy přijdou další opatření, ze strany města, například stanovení maximální délky krátkodobého pronájmu.“

1. Růst cen dlouhodobých nájmů

Bytů k dlouhodobému pronájmu je v centru Prahy nedostatek, nájmy se dramaticky zvyšují. Pokud bychom počítali, že nájemce zůstává v nájmu jedné nemovitosti v průměru tři roky a že by se celé tři tisíce bytů, které nyní najdeme v nabídce na Airbnb, využily na dlouhodobý pronájem, pak by nabídka bytů k dlouhodobému pronájmu v centru Prahy v daném roce byla obohacena o dalších 1000 bytů a ceny nájmů by se dostaly zpět do dostupnějších úrovní.

2. Růst cen bytů

Krátkodobý pronájem dává vlastnictví bytu v centru nový finanční rozměr. Kupující, kteří mají v plánu nemovitost krátkodobě pronajímat, jsou za ni ochotni nabídnout vyšší cenu než zájemci, kteří by v ní chtěli bydlet nebo by ji rádi pronajímali dlouhodobě.

3. Úbytek obyvatel centra

Obyvatelé v centru Prahy jsou zvyklí na turismus na ulicích. Jen velmi těžko si ale zvykají na ruch a snížené soukromí ve svých domech, což jsou přímé a přirozené důsledky pronajímání bytů turistům. Toto nepohodlí v kombinaci s vysokými cenami nájmů případně cen bytů snižuje smysluplnost bydlení v centru.

Proč se Airbnb tak rozšířilo?

Inu, jednoduchá odpověď. Protože se vyplatí. Na tom má ale značný podíl to, že část poskytovatelů příjmy z krátkodobého ubytování buď nedaní vůbec, anebo je zdaňuje nesprávně. Díky tomu dosahují zisků, které pak lákají na dosud neregulovaný trh další a další hráče a umožňují jim poměrně bouřlivý růst.

Jak se ale zdá, stát pochopil, o jaký objem prostředků přichází na daních a pojistném, a rozhodl se s tím něco dělat. Nejprve se začalo proslýchat, že si česká Finanční správa vyžádala údaje o poskytovatelích ubytovacích služeb přímo u Airbnb. S těmito informacemi si mohla snadno spočítat, jakého obratu tento trh ročně dosahuje:

• Nepřiznáváte příjmy z Airbnb? Finanční správa si brousí zuby

Před nedávnem pak Finanční správa vydala informace, jak by se podle ní měly příjmy z Airbnb správně danit. Asi nikoho nepřekvapí, že doporučený model nedává lidem, kteří ke svému podnikání využívají Airbnb a podobné platformy, žádná daňová zvýhodnění. Daňoví úředníci k nim budou přistupovat jako k poskytovatelům ubytování, zařadil je tedy mezi hotely, penziony, ubytovny a podobně. To povede k citelnému snížení zisků v oboru.

Ondřej Antoš

Ing. Ondřej Antoš, LL.M, se daňovému poradenství věnuje od roku 2007, daňovým poradcem se stal v roce 2009. V roce 2010 úspěšně ukončil postgraduální studium evropského daňového práva na Univerzitě Johannese Keplera v Linci. Specializuje se na daň z příjmů a daň z přidané hodnoty s důrazem na problematiku nemovitostí. K  tématu přednáší i pro širokou veřejnost v rámci seminářů Daně v nemovitostech a jak ně.

Vede daňovou a účetní kancelář yourtaxes.cz

---

Doporučení provozovatelům Airbnb

Pro stát představuje celý segment Airbnb významný zdroj potenciálních doměrků a dodatečně získaných prostředků. Proto už za rok 2017 by měli ubytovatelé, kteří doposud příjmy z Airbnb zdaňovali jako příjmy z pronájmu, změnit svůj dosavadní postup a příjmy zdanit jako příjmy z podnikání. V této souvislosti se určitě vyplatí požádat o živnostenský list, který pak umožní využít výhodnější paušální výdaj ve výši 60 % příjmů. 

Jak správné danit příjmy z Airbnb

V dosavadní praxi velká část ubytovatelů příjmy z Airbnb zdaňovala jako příjmy z pronájmu, díky tomu se vyhnula povinnosti hradit sociální a zdravotní pojištění a případnou DPH. Ve světle nově zveřejněné informace finanční správy je ale tento postup neudržitelný a znamenal by velké riziko doměrků. Ze třináctistránkového dokumentu Finanční správy vyplývají následující pravidla pro zdanění příjmů z Airbnb:

1. DPH

S ohledem na DPH je činnost klasifikována jako ubytovací služba, což znamená, že pokud jeho obrat za dvanáct po sobě jdoucích měsíců přesáhne jeden milion korun, musí se poskytovatel ubytovací služby registrovat jako plátce DPH.

POZOR – pokud poskytovatel ubytovacích služeb realizuje další vedlejší činnosti – například dlouhodobý pronájem, poradenství a podobně, příjmy z těchto aktivit se započítávají do obratu!

Každý poskytovatel ubytovací služby je považován pro účely DPH za osobu povinnou k dani, a musí tedy v České republice přiznat DPH z přijetí služby zprostředkování od Airbnb, pokud pak není ještě plátcem, musí se pro tento účel registrovat jako identifikovaná osoba a má obdobné povinnosti jako plátce DPH.

2. Daň z příjmů a pojistné

Z hlediska daně z příjmů je činnost poskytovatelů ubytování prostřednictvím Airbnb považována za podnikání, pokud je vykonávána samostatně, za účelem dosažení zisku, soustavně, ubytování je poskytováno hostům krátkodobě, včetně vedlejších služeb (tj. zejména úklidu) a to zejména za účelem rekreace.

Jestliže nemá poskytovatel ubytovacích služeb živnostenské oprávnění, má při uplatnění paušálních výdajů nárok na 40procentní paušál, má-li oprávnění, může uplatnit 60procentní paušální výdaje,

Z výsledného zisku je třeba odvést i sociální a zdravotní pojištění.

Daňová náročnost provozování Airbnb je tedy vysoká. Na druhou stranu je stejně vysoká jako mají všichni ostatní, kdo působí na trhu s ubytovacími službami, tedy například hotely.

Vyjasněním způsobu zdanění finanční správa přispívá k narovnání podmínek. Zároveň tím pravděpodobně zpomalí divoký rozvoj Airbnb a zmírní jeho dopady na realitní trh.

Dlouhodobý investiční produkt

Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.

Založte si DIP

Sdílejte článek, než ho smažem