Zdroj: Endeka
Brněnská developerská firma Endeka postavila podnikání na rekonstrukci starých domů v městské zástavbě. „Převis poptávky je velký, nebojím se o nás ani teď,“ říká její jednatel Ladislav Števanka. Že nastane krize a lidé nebudou mít o nové bydlení zájem? S tím na něj nechoďte. Před začátkem nouzového stavu téměř všechny byty vyprodali a poptávky na nové chodí pořád. „Nejspíš měli všichni čas prohlížet nabídky na internetu a dělat důležitá rozhodnutí,“ říká Števanka, jehož společnost se snaží zlepšit negativní vnímání developerů.
Nemůže pokles zájmu přijít se zpožděním, spolu s poklesem ekonomiky?
Problém může nastat u lidí, kteří si už hypotéku vzali a s jejím splácením to mají na hraně. Ostatní budou opatrnější a teď třeba půl roku počkají, než do koupě půjdou. A pak tu jsou spekulanti na cenu, kteří čekají, že padne realitní trh a nakoupí levněji. To jsou rozdílné segmenty zájemců o reality, které počítají různě, ale vzhledem k tomu, jaký byl v Brně převis poptávky nad nabídkou, tak bych o pocitu ohrožení rozhodně nemluvil. Jestli máme mít jako firma z něčeho obavy, tak z bank a toho, jak budou nastavovat podmínky.
Vystudoval elektrotechnickou fakultu na brněnském Vysokém učení technickém. Během studia si na tři semestry odskočil získat zkušenosti na Fachhochschule Pforzheim a po získání inženýrského titulu se rozhodl vystudovat ještě podnikatelskou fakultu, kterou dokončil v roce 2008. V té době už pracoval v realitách.
Jste v moci bank?
Ano, prostřednictvím klientů. Pokud banky hypotéky přibrzdí a zvednou úrokové míry, my to neovlivníme. Kdyby zvedly procenta úrokových sazeb nebo řekly, že už nepůjčí maximálně 80 procent částky, ale třeba 50, hypotékový byznys v Česku by padl na polovinu. To je naše největší obava. Ve skutečnosti jsme v tom ale všichni spolu – developeři, banky i klienti.
Řekl jste, že je v Brně velký převis poptávky nad nabídkou. To ale platí i pro Prahu. Dají se obě města srovnávat?
V Praze je mnoho zahraničních klientů a hodně bytů slouží k ubytování přes Airbnb. Tamější trh je proto specifičtější. Brno je klasické, konzervativní centrum, kam se stahují lidé z okolí, protože si tady můžou vydělat peníze, což zvyšuje poptávku po bydlení. Nedá se čekat, že tu vyroste nějaký věžák, který skoupí prominentní sportovci a cizinci. Když tu kupuje bydlení někdo ze zahraničí, pak ze střední třídy, ne lidi, kteří touží po prestižní adrese.
Specializujete se na rekonstrukce domů. Znamená to, že koupíte ruinu, přestavíte ji, zhodnotíte a pak prodáte?
Přesně tak. Když se řekne developer, lidé si hned představí velké věci a celé městské čtvrti, ale my děláme menší projekty. Před lety jsme začínali rekonstrukcemi jednotlivých bytů, protože jsme přišli na to, že klienti si neumějí sami sebe představit v místnosti, kterou vidí na výkresu, nebo když se jdou podívat do rozdělané stavby, kde trčí dráty ze zdi. Chtějí už něco hotového, kam si hned promítnou vlastní život. Postupně jsme začali kupovat větší rodinné a bytové domy, které jsme zrekonstruovali nebo přestavěli na vícebytové, a ty pak po kouscích prodáváme. Vybavíme je nábytkem podle svého nejlepšího vědomí a svědomí. Zní to jednoduše, ale vytipovat správný dům s potenciálem, koupit ho, pak s architekty vymyslet přestavbu, všechno podle plánu zrekonstruovat a najít člověka, který to ocení, je na dlouho.
První větší bytový dům zrekonstruovala Endeka v roce 2008. Dodnes provedla celkem 32 rekonstrukcí v celkové tržní hodnotě 406 milionů korun.
Zní to, že prodej bude ten nejmenší problém.
Ano, pro nás je to za odměnu. Všechno ostatní se projekt od projektu liší. Žádný dům není stejný. Dost z nich původně vyrostlo svépomocí, takže jsou to skoro vlaštovčí hnízda a my objevujeme věci, které jsme vůbec nečekali. První větší stavba byl před osmi lety bytový dům v brněnských Černovicích s pěti byty, který jsme nastavovali o dvě patra. Na tom jsme si všechno postupně osahávali: komunikaci se stavebním úřadem, jak fungují procesy a stavební dozory, potom i prodej. Dostali jsme tam tehdy opravdu hodně zájemců, kteří se o byty málem poprali, což nás navnadilo pokračovat. Jsme sice národ kutilů, ale i to se posunuje. Jak bohatneme, lidi si raději zaplatí, než aby něco opravovali svépomocí.
Jak se vyvíjelo financování rekonstrukcí?
První přestavby jsme hradili z paralelního podnikání v realitách. Ceny nemovitostí byly proti dnešku poloviční. Vydělané peníze jsme pak přesunuli k dalším projektům. Dnes, když už pracujeme na několika domech zároveň, to tak dělat nejde, potřebujme silnější financování. Proto už pátým rokem vydáváme dluhopisy, které zúročujeme pěti procenty. Oslovovali nás lidé, že by rádi investovali, ale neměli peníze, aby mohli koupit celý byt. Tak jsme vzali už jinde existující produkt dluhopisů a nabídli ho investorům. Jsou limitované na pět let, což pro nás znamená, že máme na docela dlouhou dobu peníze jisté. Samozřejmě, že pořád využíváme i banky, ale ty nejsou úplně flexibilní, takže největší smysl dává kombinace vlastního kapitálu, dluhopisů a bank. Dnes už jsme na úrocích vyplatili bezmála jedenáct milionů.
Je to ve vašem odvětví obvyklý model?
Dluhopisy jsou celkem nová věc, dnes je to módní záležitost. Využívá je spousta firem i mimo náš obor a někteří lidem naslibují i nemožné.
Setkáváte se s nedůvěrou v to, co budete s penězi investorů dělat?
U nás ne, nejspíš díky tomu, že investoři naše nemovitosti různě po městě vidí. Vydáváme pro ně i zprávy, bereme je na stavební místa a jednou ročně se s nimi potkáváme. Snažíme se o osobní přístup, můžou nám taky kdykoliv zavolat. Potěšila mě důvěra našich investorů, žádný nám v průběhu nouzového stavu nevolal s obavou o své peníze. Naopak se nám daří stále nabírat nové klienty a ti stávající reinvestují.
Proč jsou pro vás rekonstrukce lepší předmět podnikání než stavby na zelené louce? Je to kvůli tomu, že se v Brně dlouho nedaří schválit nový územní plán?
To je určitě významný faktor. V Brně územní plán existuje, ale je z roku 1994 a čeká se na nový, který by měl být snad v roce 2022. Výhoda rekonstrukcí je, že opravujeme ve stabilizovaných územích, kde je všechno dané a ani nový územní plán moc nezmění. Další věc je, že má okolí našich staveb hotovou infrastrukturu a neřešíme, jestli se tam jednou bude stavět škola nebo přivede tramvaj. Abychom řešili urbanistické souvislosti, na to jsme příliš malí. Místo toho se soustředíme sami na sebe, aby byl náš dům nejhezčí v ulici. A aby si třeba soused řekl, že by ten svůj mohl taky opravit, což nakonec může ponouknout město, aby se postaralo i o novou silnici a chodníky.
Poznávacím znamením firmy je dobudovávání balkonů a teras. U většiny domů koupených k rekonstrukci chybí, zákazníci přitom chtějí mít kousek venkovního prostoru. Paradoxně největší administrativní i stavební peripetie jsou spojené právě s jejich výstavbou.
Podle čeho si vybíráte stavby, do kterých investujete? A jak často se spálíte?
V Brně jsou lokality s lepším zvukem, třeba Černá Pole nebo Žabovřesky. Když se tam nějaký dům k prodeji objeví, máme zájem. Na druhou stranu jsou zbytečně opomíjené lokality, třeba Židenice, kde už máme asi sedm projektů. Čtvrť se rozvíjí, dochází tam na generační obměnu a my si můžeme vybrat takové domy, které nám sedí a dávají smysl. Když si ověříme, že to funguje, pokračujeme v místě dál. Postupně zjistíme, jak to tam chodí třeba na úřadech, jak jsou lidé přístupní. Domy už máme obecně v oku. Dá se říct, že z každého dovedeme něco vytvořit. Jistě, rentgenové oči nemáme, uvnitř se vždycky objeví nějaký problém. Ale to, co ostatní odrazuje, nás baví. Děláme z něčeho rozpadlého něco funkčního.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Je nějaká hranice rozpadlosti, pod kterou byste už nešli?
Až tak špatný dům, že bychom ho museli strhnout, jsme nikdy neviděli. Někdy jsou poloopravené – majitelé o nich napíšou, že jsou po rekonstrukci, jenže před třiceti lety. Proto každou stavbu prakticky oholíme na holé zdi a znovu uděláme do našeho standardu.
Zmínil jste sousedy a jednání na radnici. Jak moc bojujete s ne úplně dobrým jménem developerů obecně?
Hodně. U stavebních úřadů není problém ani tak pověst developerů, ale to, že si každý úřad dokáže stavební zákon vykládat jinak, někdy dokonce i každý úředník. Co vám povolí na jednom úřadě, rozhodně vám nemusí povolit na druhém. Za sousedy chodíme, představujeme jim projekty, bereme je i na hotové stavby. Je to velká bolest. Někteří od nás automaticky čekají peníze, jiní nechtějí vůbec žádný rozvoj v lokalitě, ať dům necháme tak, jak stojí desítky let. Liší se to projekt od projektu. Někde jsou vztahy bezproblémové, jinde lidé pomalu bojují za štít, kterým jim přitom padá na hlavu.
Nemůže si za to odvětví samo?
Negativní status developerů určitě z něčeho vzniknul, není to jen tak. Ale lidi si taky musí uvědomit, že bez firem a developerů by nebyl žádný rozvoj. Stát nebo města to nezvládnou samy. Když se něco opraví, je to impulz, lépe se pak vyjednává třeba zavedení městské hromadné dopravy. I proto k rekonstrukcím přistupujeme takovým způsobem, abychom v nich chtěli bydlet my sami. Bereme zpětnou vazbu od klientů, a když je kladná, plánujeme podle ní dál. A taky si ke spolupráci vybíráme architektonické kanceláře, které mají odbornost a cit.
Psáno pro Finmag
Kdy je sport skvělým byznysem a kdy ne? Čtěte v novém Finmagu
Je sport dobrý byznys? Bezpochyby. Když ale je řeč o olympiádě, není to tak jednoznačné. Pořadatelská města totiž stále víc a víc prodělávají. I miliardy dolarů.
SPORTEM K BYZNYSU
Nejlépe placení sportovci? Michael Jordan, Tiger Woods, Christiano Ronaldo… • Proč se olympiáda stala globálním černým Petrem? • Jak se vrcholový závodník stane vrcholovým manažerem
BYZNYS JE HRA
„Nenapadlo by mě takovou firmu rozjíždět, kdybych neměl ADHD,“ říká Rosťa Novák o úspěšném Cirku La Putyka. • Proč Elonu Muskovi už není do smíchu • Zachránili barokní skvost, teď chtějí manželé Lazarowitz svůj zámek odkázat státu
Martina Fojtů
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
