Příjem z pronájmu nemovitosti

Dobrý den,
podle § 23 odst. 6 zákona o daních z příjmů (ZDP) se za příjmy považuje jak peněžní plnění, tak i nepeněžní plnění, oceněné podle zvláštního předpisu, tj. cenou obvyklou, pokud ZDP nestanoví jinak (v daném případě bude nepeněžní příjem oceněn ve výši, v jaké bylo nájemcem podle nájemní smlouvy uhrazeno nájemné provedenými opravami najatých prostor). Při pronájmu může na straně pronajímatele vzniknout nepeněžní příjem zejména v těchto případech:
1. opravy a technická zhodnocení hrazená nájemcem, kterým hradí nájemné,
2. opravy a technická zhodnocení hrazená nájemcem nad rámec nájemného.

Podle stanoviska Ministerstva financí ČR (pokyn D-300) se za nepeněžní plnění nepovažují daňové výdaje spojené se zajišťováním správy nemovitostí a s obvyklým udržováním, které je povinen hradit nájemce v souvislosti se smluveným způsobem užívání najaté věci. Tímto totiž nedochází k majetkovému prospěchu vlastníka, pouze se udržuje jeho majetek v původním stavu. Naopak za příjem pronajímatele se považuje nepeněžní plnění od nájemce, kterým je zcela nebo zčásti hrazeno nájemné (např. formou oprav, technického zhodnocení), a to:
a) u vlastníka (pronajímatele), který vede účetnictví v tom zdaňovacím období, ve kterém je nájemné součástí příjmů (výnosů) podle platných účetních předpisů, při respektování věcné a časové souvislosti,
b) u ostatních vlastníků (pronajimatelů) v tom zdaňovacím období, ve kterém bylo nepeněžní plnění nájemcem vynaloženo.

Vycházím-li z předpokladu, že jste se dohodla s nájemcem na tom, že nájemce uhradí nájemné formou oprav, představuje rovněž takto „uhrazené“ nájemné na Vaší straně zdanitelný příjem, který byste měla přičíst k obdrženým příjmům z nájemného za leden až září.

Podle stanoviska Ministerstva financí ČR (pokyn D-300) se hodnota nepeněžního plnění nájemného hrazená nájemcem za předpokladu, že nepeněžní plnění má charakter daňových výdajů (např. oprav), považuje u pronajímatele za daňové výdaje.

Pokud pronajímatel uplatňuje u příjmů z pronájmu podle § 9 ZDP výdaje v prokázané výši, uplatní u nepeněžního příjmu nájemného zároveň zpravidla stejnou částku jako daňově účinný výdaj. V případě, že pronajímatel uplatní výdaje dle § 9 odst. 4 ZDP ve výši 30% z příjmů z pronájmů, jsou dle ustanovení § 9 odst. 5 ZDP v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z pronájmů dle § 9 ZDP, tj. i výdaje za opravy hrazené nájemcem.