Ukončení nájemní smlouvy

Dobrý den,

můj kolega advokát Aleš Novák pro vás připravil následující odpověď:

Podle ust. § 2227 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ) nájem uzavřený na dobu neurčitou lze vypovědět bez výpovědní doby, pokud se předmět nájmu stane nepoužitelný k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodu, které nejsou na straně nájemce. Výše uvedené ustanovení se bude vztahovat též na nájem bytu.
Musí být tedy splněny následující podmínky. Půjde o nájemní vztah na dobu neurčitou a předmět nájmu se stane nepoužitelným k ujednanému účelu nebo k účelu obvyklému a to z důvodu, které nejsou na straně nájemce. Tyto důvody nemusí být ani na straně pronajímatele, tj. mohou být způsobeny i vnějšími okolnostmi nebo třetím subjektem, např. jiným nájemcem.
Pro praktickou odpověď je třeba znát všechny okolnosti, ale z vyjádření tazatelky vyplývá, že výskyt potkana nebyl ojedinělou, výjimečnou záležitostí, naopak byl dokonce podniknut neúspěšný pokus o deratizaci. Ohledně zdravotního rizika, které s sebou přináší i výskyt potkanů není třeba se rozepisovat. Byť zvýšený výskyt hlodavců v okolí člověka je jev existující tisíce let, jeho přítomnost v nejbližším okolí člověka je bezpochyby nežádoucí a předmět nájmu se tak může stát nepouživatelný.
Tazatelka neuvádí, zdali pronajímatel podnikl další kroky, než pokus o deratizaci. Pokud tak neučinil, doporučil bych tazatelce, aby písemně vyzvala pronajímatele k řešení situace jiným způsobem, s ohledem na rizika i v relativně krátkém časovém termínu, např. provedením stavební úpravy napojení WC na kanalizaci. Pokud tak neučiní, resp. pokud tak pronajímatel učiní, ale očekávaný výsledek se nedostaví, tj. nedojde k zamezení přístupu hlodavců do předmětného bytu, pak přichází v úvahu ukončení nájmu i bez výpovědní doby.
Aby došlo k řádnému ukončení nájmu s výše uvedenými účinky, je třeba dbát i na formu a obsah výpovědi, tj. řádně skutkově vymezit důvod výpovědi. Proto za účelem jeho vypracování doporučuji navštívit advokáta.

s pozdravem

Vladimír Zuzák