2 byty již rozdělené - katastrálně 1

Dobrý den,

obecně lze zápis nové jednotky, která měla vzniknout rozdělením původní jednotky, zapsat do katastru na základě prohlášení vlastníka dotčené jednotky (změna prohlášení prohlášením vlastníka jednotky). Předmětné prohlášení vlastníka musí být v písemné formě odsouhlaseno ostatními vlastníky jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení (§ 1169 odst. 2 ObčZ). Pokud je dotčená jednotka zatížena, je zapotřebí i předchozí souhlas oprávněné osoby z věcného práva (§ 1169 odst. 1 ObčZ).

Zápis do katastru nemovitostí se provádí vkladem, přičemž přílohou návrhu na vklad bude výše uvedené prohlášení vlastníka jednotky doložené příslušným souhlasem ostatních vlastníků jednotek v domě.

Je-li v domě zřízeno společenství vlastníků jednotek, musí být k návrhu na vklad vedle prohlášení vlastníka přiloženo i usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek o schválení změny podle § 1208 písm. f) ObčZ. Dle § 1206 odst. 2 ObčZ pak platí, že shromáždění SVJ je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

K návrhu na vklad je nutné přiložit i kolaudační souhlas nebo jiný doklad o způsobu užívání nové jednotky. V této souvislosti upozorňuji, že v případě, že v rámci stavebního rozdělení jednotky došlo k větším stavebním úpravám, např. k zásahům do nosních zdí apod., mělo být předem požádáno o vydání stavebního povolení. K tomu, zda je/bylo nutné stavební povolení se vyjadřuje stavební úřad na základě předložené projektové dokumentace.

Co se týče technických požadavků na bytové jednotky, jsou konkrétní požadavky (tloušťka zdi apod.) zakotveny v jednotlivých ustanoveních vyhlášky o technických požadavcích na stavby. V této věci také doporučuji obrátit se s konkrétním dotazem na stavební úřad.

V případě, že stavební úpravy byly provedeny v rozporu se stavebním zákonem (bez nutného stavebního povolení), je zde riziko, že stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby (stavebních úprav jednotky). V rámci tohoto řízení pak můžete požádat o dodatečné povolení stavby a následně pak novou jednotku řádně zkolaudovat.

Hlubší právní analýzu lze poskytnout pouze na základě úplné znalosti daného případu a faktického stavu věcí. S pozdravem Mgr. Šárka Smetanová, advokátka