Opravy v bytě

Dobrý den pane Králi,

toto je standardní případ.

1) nájemní smlouva musí být na dobu určitou delší než 1 rok (když se výrazněji investuje, smlouvy jsou třeba na 10 let). Pokud do nemovitosti investujete, chcete tam jistě být velice dlouho.

2) ve smlouvě musí být napsáno, že se zavazujete do nemovitosti investovat xy, dále pronajímatel se zavazuje v případě předčasného ukončení nájmu investované prostředky vrátit v určitém poměru. Tzn. např. investujete 150tis., dostanete smlouvu na 10 let, pokud se z jakéhokoliv důvodu smlouva dříve ukončí za 6 let, pronajímatel Vám musí zaplatit 4/10 investovaných peněz zpět.

3) jednou z možností také je, že nějakou dobu budete mít nižší nájem. Tedy, Vy investujete 150tis., avšak budete platit o 2tis. měsíčně nižší nájem a investice se tím bude splácet, tedy první rok 24tis, druhý rok už 48tis. atd.

4) nikdy nemáte jistotu, že pronajímatel nebude dělat psí kusy a nebude se Vás snažit dostat pryč. Musí to být solidní člověk s nějakou historii a jeho motivace musí být Vás tam nechat co nejdéle.

5) Zde je právní rozbor hrazení nákladů:

Náklady na drobné opravy v bytě a náklady na běžnou údržbu bytu řeší § 687 odst. 3 občanského zákoníku takto :
Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis.

Pronajímatel a nájemce se mohou v nájemní smlouvě odchýlit od zákonné úpravy. Pokud se pronajímatel a nájemce v nájemní smlouvě neodchýlí od zákonné úpravy, pak náklady na běžnou údržbu a drobné opravy v bytě nese nájemce.

Specifikace drobných oprav v bytě a běžné údržby je uvedena v ustanovení § 5 a 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb.

(1) Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.

(2) Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií,
c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.

(3) Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

(4) Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v odstavci 3.

(5) Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle odstavce 6.

(6) Součet nákladů za drobné opravy uvedené v odstavcích 2 až 5 nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.

(7) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.

Nájemní smlouvu Vám neposkytnu, to je již nad rámec poradny.

Zatím se mějte
Daniel Kotula