Opravy v bytě

Dobrý den, ráda bych si od majitele pronajala byt jenž se ovšem nachází v dezolátním stavu. Majitel chce, abych si opravila vše na své náklady. Jak si mám právně ošetřit aby mi až do bytu investuji nemalé finance nezvýšil rapidně nájem či mi nedal výpověď a tak se neobohatil. Co patří k povinné výbavě bytu, tak aby se dal řádně užívat a v jaké kvalitě? Jaké drobné opravy musí hradit majitel? Je možné od vás získat vzor smlouvy či její přílohu jenž toto ošetřuje? Jsem invalidní důchodce s dvěmi dětmi na kvalitnější bydlení nemáme a někde bydlet musíme. Předem děkuji za odpověď.

Otázku poslal/a:  , 19. 6. 2012 8:19

Na otázku odpovídá:

Daniel Kotula

Dobrý den pane Králi,

toto je standardní případ.

1) nájemní smlouva musí být na dobu určitou delší než 1 rok (když se výrazněji investuje, smlouvy jsou třeba na 10 let). Pokud do nemovitosti investujete, chcete tam jistě být velice dlouho.

2) ve smlouvě musí být napsáno, že se zavazujete do nemovitosti investovat xy, dále pronajímatel se zavazuje v případě předčasného ukončení nájmu investované prostředky vrátit v určitém poměru. Tzn. např. investujete 150tis., dostanete smlouvu na 10 let, pokud se z jakéhokoliv důvodu smlouva dříve ukončí za 6 let, pronajímatel Vám musí zaplatit 4/10 investovaných peněz zpět.

3) jednou z možností také je, že nějakou dobu budete mít nižší nájem. Tedy, Vy investujete 150tis., avšak budete platit o 2tis. měsíčně nižší nájem a investice se tím bude splácet, tedy první rok 24tis, druhý rok už 48tis. atd.

4) nikdy nemáte jistotu, že pronajímatel nebude dělat psí kusy a nebude se Vás snažit dostat pryč. Musí to být solidní člověk s nějakou historii a jeho motivace musí být Vás tam nechat co nejdéle.

5) Zde je právní rozbor hrazení nákladů:

Náklady na drobné opravy v bytě a náklady na běžnou údržbu bytu řeší § 687 odst. 3 občanského zákoníku takto :
Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis.

Pronajímatel a nájemce se mohou v nájemní smlouvě odchýlit od zákonné úpravy. Pokud se pronajímatel a nájemce v nájemní smlouvě neodchýlí od zákonné úpravy, pak náklady na běžnou údržbu a drobné opravy v bytě nese nájemce.

Specifikace drobných oprav v bytě a běžné údržby je uvedena v ustanovení § 5 a 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb.

(1) Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.

(2) Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií,
c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.

(3) Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

(4) Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v odstavci 3.

(5) Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle odstavce 6.

(6) Součet nákladů za drobné opravy uvedené v odstavcích 2 až 5 nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.

(7) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.

Nájemní smlouvu Vám neposkytnu, to je již nad rámec poradny.

Zatím se mějte
Daniel Kotula

20. 6. 2012 12:45

Položte svojí vlastní otázku. Spotřebitelská poradna je vám plne k dispozíci.


Další otázky z poradny


Související články

Související články na téma ochrana spotřebitele, reklamace, spotřebitelská poradna

Půjčky s lidskou tváří. Jak se proměnily spotřebitelské úvěry za deset let

24. 3. 2015 | Ondřej Tůma | 3 komentáře

Půjčky s lidskou tváří. Jak se proměnily spotřebitelské úvěry za deset let

Za jedinou dekádu se půjčování peněz v Česku proměnilo. Alespoň to bankovní: úvěry jsou dostupnější, pružnější, jednodušší. Mnoho práce se odvedlo také na legislativě v zájmu ochrany spotřebitele. Jak ale podotýkají odborníci, proti vlastní hlouposti sebelepší zákon neochrání.

Neuznali vám reklamaci? Bránit se můžete bez soudu a zdarma

22. 3. 2015 | Petr Kučera | 3 komentáře

Neuznali vám reklamaci? Bránit se můžete bez soudu a zdarma

Nová varianta řešení spotřebitelských sporů má být rychlejší a levnější. Oproti současnému stavu zahrne všechny oblasti.

Kurvítko nevymontuješ

27. 2. 2015 | Michal Kašpárek | 28 komentářů

Kurvítko nevymontuješ

Jak chcete někoho odsoudit za zlý úmysl, když ho dovede obratem vysvětlit jako úmysl dobrý ?

Nakupte vínečko z Moravy, možná nebude!

26. 2. 2015 | Gabriel Pleska | 20 komentářů

Nakupte vínečko z Moravy, možná nebude!

Říká se, že ve víně je pravda. Dokázat se to nedá. Zato že v některém víně je sajrajt a v některém že není víno, to se dokázat dá. Státní zemědělská a potravinářská inspekce zkontroluje ročně stovky vzorků stáčeného vína a třetina jich kontrolou neprojde. Ministerstvo zemědělství proto chystá represe. Nezapomeňte si včas udělat zásoby, možná se bude zakazovat.

Spor o úvěrový poplatek: Hrozí klientům PoplatkyZpět.cz exekuce?

3. 2. 2015 | Ondřej Tůma | 31 komentářů

Spor o úvěrový poplatek: Hrozí klientům PoplatkyZpět.cz exekuce?

Klienti iniciativy PoplatkyZpět.cz musí zaplatit několikatisícové náhrady nákladu řízení ze svého. Pokud to neudělají, můžou skončit na seznamu dlužníků nebo dokonce i v exekuci.

Konec českých potravin z Polska. Pravidla se zpřísní

7. 12. 2014 | Petr Kučera, Kateřina Vokurková | 7 komentářů

Konec českých potravin z Polska. Pravidla se zpřísní

Ministerstvo zemědělství dokončuje definici české potraviny. Omezit chce také označení jako čerstvý, pravý nebo dia.

Nákupy v zahraničních e-shopech. Jak na DPH a clo

24. 11. 2014 | Ondřej Tůma | 34 komentářů

Nákupy v zahraničních e-shopech. Jak na DPH a clo

Nakupuje snad letos Ježíšek na cizozemských internetových stránkách? Poradíme mu, jak pozná bezpečný zahraniční e-shop od stránek, které ho chtějí připravit o peníze, a vysvětlíme, jak se vyhne placení DPH a clu.

Kupujete dárky na internetu? Poradíme, jak se vyhnout problémům

13. 11. 2014 | Ondřej Tůma

Kupujete dárky na internetu? Poradíme, jak se vyhnout problémům

Loni Češi utratili při předvánočních nákupech na internetu přes 18,5 miliardy korun. Letos by to mělo být ještě o tři miliardy víc. Poradíme vám, jak se orientovat v nabídkách tisíců českých e-shopů, na co si dávat pozor, abyste neskočili podvodníkům na špek a jak správně vracet a reklamovat doručené zboží.

Kupujeme byt: Novostavba je zboží, které můžete reklamovat

5. 11. 2014 | Vladimír Zuzák | 3 komentáře

Kupujeme byt: Novostavba je zboží, které můžete reklamovat

Nový, právě postavený ještě neznamená ani kvalitní, ani bezchybný. Aspoň ne v případě českých novostaveb. Vaše radost, že developerský projekt dospěl do úspěšného konce, by neměla vyhrát nad zdravým rozumem. Při podpisu smlouvy, kontrolách výstavby i při předání bytu myslete na zadní vrátka k odstraňování vad a případným reklamacím. A pozor na dobu trvání záruční lhůty.

Očima expertů: Klienta na řetěz? Co si vyjednali mobilní operátoři u poslanců

17. 10. 2014 | Ondřej Tůma | 14 komentářů

Očima expertů: Klienta na řetěz? Co si vyjednali mobilní operátoři u poslanců

Jde o skandální okleštění práv zákazníků mobilních operátorů, nebo žádná zásadní změna v zaběhnuté praxi nepřijde? Řeč je o novele zákona o elektronických komunikacích. Jaké bude mít novelizace důsledky, se ptáme zástupců spotřebitelských sdružení, mobilních operátorů či člena rady Českého telekomunikačního úřadu.

Očima expertů: Zkrátit čtrnáctidenní lhůtu pro vrácení zboží zakoupeného na internetu?

10. 10. 2014 | Ondřej Tůma | 2 komentáře

Očima expertů: Zkrátit čtrnáctidenní lhůtu pro vrácení zboží zakoupeného na internetu?

Plážový písek ve foťáku, nafukovací člun od mořské soli. Internetové obchody si stěžují, že jim zákazníci v rámci čtrnáctidenní lhůty pro odstoupení od smlouvy stále častěji vrací viditelně opotřebované produkty. Stát se rozhodl zakročit a v pracovním návrhu novely občanského zákoníku prosazuje zpřísnění pravidel.

Šedý dovoz: Za nízkou cenu platíte problémy s reklamací

8. 9. 2014 | Petra Dlouhá | 9 komentářů

Šedý dovoz: Za nízkou cenu platíte problémy s reklamací

Kupujete ledničku. Vyberete značku i typ a hledáte na internetu nejvýhodnější nabídku. Jeden e-shop ji nabízí podstatně levněji než konkurence. Než po lákavé nabídce skočíte, zbystřete. Může jít o zboží ze šedého dovozu; v téhle lednici si měl původně chladit kokos Filipínec. A to se nemusí vyplatit – zvlášť, když se chladnička porouchá a budete muset reklamovat.

Michal Šmída: V Česku chybí opravdová podnikatelská ikona

23. 8. 2014 | Ondřej Tůma

Michal Šmída: V Česku chybí opravdová podnikatelská ikona

„Pořád je tu patrný takový ten negativní postoj ke slovu podnikatel. Je to přežitek z devadesátých let. Mladí lidé tu ale nejsou tolik motivovaní k tomu, aby po vysoké škole zkusili něco svého a nešli rovnou do nějakých větších firem a korporací,“ říká v pokračování našeho rozhovoru Michal Šmída, ředitel společnosti Twisto.

Dovolená jako špatný vtip. Jak správně reklamovat zájezd

19. 8. 2014 | Petra Dlouhá | 6 komentářů

Dovolená jako špatný vtip. Jak správně reklamovat zájezd

Transfer z letiště trval o hodinu víc, animační program o dva dny míň, hotelu chyběla hvězdička, na pláž to byla pěkná štreka, a místo jemného písečku – kameny. Dostali jste od cestovky něco jiného, než slibovala? Reklamujte zájezd. Od letoška je to snazší než dřív. Poradíme, jak na to.

Příspěvky zaměstnancům na životní pojištění v ohrožení!

12. 8. 2014 | Stanislav Holeš | 11 komentářů

Příspěvky zaměstnancům na životní pojištění v ohrožení!

Novela zákona o pojišťovacích zprostředkovatelích zatím zajímá hlavně lidi z branže: pojišťovny a jejich zaměstnance, pojišťovací agenty a finanční poradce. Jejím cílem je ale ochrana spotřebitele. Snaží se zpřehlednit trh, pojišťovnám a pojišťovákům přidává povinnosti... Mohla by ale také znamenat ohrožení zaměstnavatelských příspěvků na životní pojištění. A to by leckoho zabolelo.

Aktuální články

Dotace na výměnu kotlů nově. Příjem žádostí začíná

Dotace na výměnu kotlů nově. Příjem žádostí začíná

Kdo má starý kotel, od neděle v něm zatopí jen ilegálně. Na jeho výměnu za čistější zdroj...více

Příspěvek na penzijko si zvedlo přes půl milionu lidí. A investují odvážněji

Příspěvek na penzijko si zvedlo přes půl milionu lidí. A investují odvážněji

Příspěvek na penzijní spoření si za prvních sedm měsíců letošního roku navýšilo přes 530...více

Přes milion a půl nemovitostí nemá pojištění. Domácností ještě víc

Přes milion a půl nemovitostí nemá pojištění. Domácností ještě víc

V Česku zůstává nepojištěných 1,6 milionu nemovitostí a 1,7 milionu domácností. Z pojištěných...více

Interaktivní grafiky

Jakou kartu teď dostanete? Podívejte se na přehled podle bank

Jakou kartu teď dostanete? Podívejte se na přehled podle bank

Galerie platebních karet, které banky v Česku nabízejí k účtům. Chtěli byste raději vesmírně...více

Nemáte v peněžence poklad? Takhle poznáte vzácné koruny

Nemáte v peněžence poklad? Takhle poznáte vzácné koruny

Vypadají jako peníze, které denně bereme do ruky. A najdou se lidé, co by nám tu ruku...více

Kdy můžu do důchodu a kolik dostanu. Kalkulačka a pravidla

Kdy můžu do důchodu a kolik dostanu. Kalkulačka a pravidla

Kdo může žádat o přiznání starobní penze? Co všechno se počítá? Jaké jsou podmínky? Tady...více

Na tyhle e-shopy si dejte pozor. Ukážeme jejich triky

Na tyhle e-shopy si dejte pozor. Ukážeme jejich triky

Tohle není podvod, který by měl každý poznat hned na první pohled. Není to amatérsky působící...více

Cesta do pravěku. Podívejte se, jak vypadalo internetové bankovnictví před 20 lety

Cesta do pravěku. Podívejte se, jak vypadalo internetové bankovnictví před 20 lety

Ať jste, nebo nejste pamětníci, tenhle výlet bude plný překvapení. Připomeňte si pionýrské...více

Partners Financial Services