Abychom byt mohli pronajímat za dobrou cenu, bylo potřeba udělat několik oprav a byt dovybavit. Jirka přes známé našel šikovného řemeslníka a nechal si udělat nabídku na úpravy bytu. Položkový rozpočet oprav jsme spolu prošli a vyškrtli úpravy, které by na výši nájmu neměly zásadní vliv. Co jsme tedy vylepšili?
- V koupelně jsme nechali vyrovnat stěny a pořídili nové kachličky.,
- byt je teď nově vymalovaný,
- zařídili jsme hloubkový úklid
- a provedli jsme drobné opravy.
Z nabídky na vylepšení jsme vypustili podhledy do koupelny, přelakování futer a podobně. Jirka svépomocí vyměnil všechny zásuvky, vyvezl nevzhledný nepotřebný nábytek, nechal vyměnit rozbité okno a žaluzii... Celkově opravy vyšly na 36 tisíc korun.
Za vchodovými dveřmi je výborný prostor pro vybudování vestavěné skříně, rozhodli jsme se ji také pořídit, abychom byt zatraktivnili. Při hledání dodavatele jsme využili internetový poptávkový systém. Ozvalo se nám pět řemeslníků s nabídkami od třinácti do dvaceti tisíc. Dohodli jsme se s řemeslníkem, jehož nabídková cena byla 15 tisíc korun. Na základě referencí od jeho předešlých zákazníků nám vyšel jako dodavatel s nejlepším poměrem cena výkon.
Byt jsme se rozhodli pronajímat bez nábytku, s tím, že pokud by přišel solidní nájemce a chtěl nábytek, jsme ochotni ho dokoupit. Prošli jsme si bazary a s odhadem nákladů na koupi všeho nábytku plus pračky a lednice jsme se dostali na celkem patnáct tisíc.
Na inzerci bytu jsme se tedy důkladně připravili. A aby všechna ta práce nepřišla vniveč kvůli nešikovným obrázkům, investovali jsme pětistovku do profesionálního fotografa, aby náš inzerát čněl nad ostatními.
Za kolik pronajímat
Při stanovení nájemného jsme vycházeli z mých zkušeností, že v Praze se byt o cca 30 metrech čtverečních pohodlně pronajme za 9500 korun včetně všech nákladů (poplatků a energií, bez internetu). Náklady vypadají takhle
- Poplatky – 1600 Kč
Zahrnují vodné a stočné, úklid, teplo, odpad, společnou elektřinu, ohřev užitkové vody, správu domu.
Součástí evidenčního listu obsahujícího výčet poplatků jsou ještě příspěvky na fond oprav a fond odměn, tyto platby ale nelze přeúčtovávat nájemníkům. - Energie 550 Kč
Zahrnují elektřinu za 400 Kč, plyn za 150 Kč
Nájemné jsme tedy stanovili na 7400 korun, v součtu s poplatky a energiemi jsme na 9550 korunách. Energie jsme přepsali na nájemníka, ať se o platby nemusí Jirka starat, a hlavně – nájemník si bude za svou případně vyšší spotřebu zodpovídat sám. Energie se dnes dají převést korespondenčně na základě formuláře, takže se ani nemusí chodit nikam do kanceláře.
Nájemník
Inzerát jsme umístili na realitní portály a dále jsme si vytvořili a vytiskli prezentaci, kterou jsme oblepili zastávky kolem domu. K mému mírnému překvapení nebyl zájem o nemovitost až tak silný; dá se to ale asi přičíst tomu, že jsme nájemníka začali shánět na začátku prázdnin, kdy je nemovitostní trh slabší. Přesto jsme ale byt měli pronajatý během čtrnácti dní, hned druhému zájemci. Byl jsem připraven na vyšší zájem, kdy budeme mít možnost z různých nájemců vybírat dle ducha mého článku Jak správně pronajímat byt, jenže velký zájem se nekonal. Naštěstí druhý zájemce byl sympatický mladý muž. Položili jsme mu obvyklou sadu otázek:
Proč se stěhujete?
- Dosud bydlel se známým ve větším bytě, protože ale kamarád nebyl zrovna nejspolehlivější při placení, bude prý lepší zkusit bydlet sám.
Jak dlouho jste byl v posledním nájmu?
Co děláte za práci? Máte stabilní příjem?
- Stabilní příjem má, jko řidič, který pravidelně cestuje mezi Českem a Německem, v bytě prý bude jen několik dní v týdnu.
Můžete prosím poskytnout kontakt na bývalého pronajímatele?
Osobně jsem si nebyl stoprocentně jistý, že máme správného nájemníka. Pronajímáme ale družstevní byt, jedná se tedy o podnájem, nikoli nájemní vztah – pokud by byly problémy s placením, výpověď není příliš složitá a její podmínky se dají poměrně pružně nastavovat: výpovědní lhůtu jsme do smlouvy dali desetidenní. Od 1. srpna je byt obsazený.
(Pod)nájemník měl veškeré vybavení, které potřebuje. Protože tedy nebylo potřeba do bytu něco dokupovat, dohodli jsme se, že Jirka koupí nový sporák. Celková investice čtyři tisíce.
Výnos investice
► Náklady na pořízení bytu
Kupní cena bytu | 1 300 000 Kč |
Opravy | 36 000 Kč |
Vestavěná skříň | 15 000 Kč |
Sporák | 4 000 Kč |
Celkem | 1 355 000Kč |
► Měsíční náklady
Fond oprav 800 Kč měsíčně
► Výnosy
Nájemné je 7400 korun, měsíčně z bytu tedy dostaneme 6600 korun čistého (nájemné minus fond oprav), za rok to je 79 200 korun.
Roční výnos v procentech spočteme jako roční výnos lomeno náklady na pořízení: 79 200 : 1 355 000 = 5,84 % ročně.
Jirka nebude platit žádné daně z příjmu, neboť jako důchodce bude mít zdanitelné příjmy jen z pronájmu a ty zcela anuluje jednorázová daňová sleva na poplatníka.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
16. 8. 2012 9:51
Pronajímám již cca 30 bytů zde v Praze řadu let a je nesmysl aby spotřeba plynu činila jen 150 kč i když je třeba na plyn využíván jen sporák. Viděl jsem na fotkách byt, když byl koupen a je to horor! Lokalita nic moc a patro a orientace spolu se stavem domu tedy žádná výhra v loterii :-( Fond oprav jen 800,- Kč? Nevím, ale až bude v domě potřebovat udělat střecha nebo fasáda případně nějaká větší oprava jsem zvědavej z čeho to ti nájemníci budou platit? A to poslední terno je, že je to ke všemu ještě družstevní byt.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
16. 8. 2012 19:27, Lukáš C.
Pane Kotulo, nic si z těch negativních reakcí nedělejte. Myslím, že jste odvedl velmi dobrou práci a seminář, který jsem s Vámi absolvoval mne jen utvrdil, že jste člověk na svém místě. Škoda, že nenabízíte své služby i v Brně. Hned bych se na Vás obrátil.
V diskuzi je celkem (22 komentářů) příspěvků.