Přibližně každý pátý žije v Česku v nájemním bytě. V posledních letech sice stoupal počet lidí, kteří bydlí ve vlastním, zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték a růst cen nemovitostí ale zřejmě tento trend zastaví a navrátí poptávku po nájmech. Není proto od věci zopakovat si pár užitečných zásad. Spotřebitelské organizace upozorňují, že neshody nájemníků s majiteli bytů patří mezi nejčastější problémy, které jejich klienti řeší. Řadě z nich by se přitom dalo vyhnout, kdyby se obě strany včas domluvily nebo si aspoň o svých právech a možnostech zjistily co nejvíc informací.
V průběhu nájmu může dojít k situaci, kdy chce pronajímatel provést částečnou přestavbu bytu, vyměnit okna, opravit topení nebo třeba zbourat příčku. Člověk, který v bytě žije, tím ale nemusí být zrovna nadšen. Co tedy v případě sporu o změny v bytě může majitel udělat bez souhlasu nájemníka a kam naopak dosahují nájemníkova práva?
„Změnami v bytě jsou podle soudní praxe zásahy měnící stavební či funkční uspořádání bytu. Počítají se mezi ně změny vodovodního, elektrického, plynového nebo jiného vedení, topných těles, zazdívání, prorážení nebo výměna oken, přemísťování dveří a zřizování příček. Nejlepším samozřejmě je, když se nájemce a pronajímatel na změnách dohodnou,“ říká vedoucí právního oddělení dTestu Lukáš Zelený. Když se ale nedaří najít společnou řeč?
Obecně platí, že pronajímatel může provést změny bez souhlasu nájemce ve třech případech.
Zaprvé, pokud jde o soudní nebo úřední nařízení. Jako příklad se často uvádí rozhodnutí stavebního úřadu, který byt označí za nezpůsobilý k bydlení kvůli výskytu plísní.
Druhou okolností, za které může pronajímatel ke změnám v bytě přistoupit bez ohledu na nájemníkův názor, je závažná újma, který hrozí jeho majetku. Je tedy v pořádku nechat urychleně vyměnit okna, když kolem nich do bytu zatéká.
Souhlas nájemce není potřeba ani tehdy, když změny nesníží hodnotu bydlení a jejich provádění neznamená pro nájemce větší nepohodlí. Tato definice z občanského zákoníku je ale hodně obecná a dá se objektivně jen těžko uplatnit bez rizika následného sporu.
Pokud úpravy vyžadují dočasné vystěhování nájemce z bytu, musí se s ním pronajímatel domluvit na úhradě nákladů. Jedná se třeba o výdaje na stěhování nebo dojíždění, ale také případný rozdíl, který oproti původnímu nájemnému platíte v dočasném bydlišti.
Ke sporům často dochází, když pronajatý byt mění vlastníka – prodejem, darováním, převodem, dědictvím. Noví majitelé mají s bytem vlastní plány, jenže to ještě neznamená, že by nájem automaticky skončil a nájemce se musel neprodleně stěhovat. Naopak, práva a povinnosti a závazky pronajímatele přecházejí na nového vlastníka bytu. Změnit se ale můžou některé podmínky nájmu. Pro nového pronajímatele například nejsou závazná ustanovení smlouvy, která si nájemce a předchozí majitel bytu sjednali nad rámec zákona. Výjimkou je však situace, kdy je nájemní smlouva vložena do katastru nemovitostí. V takovém případě se totiž počítá s tím, že se nový majitel mohl s ustanoveními nad rámec zákona seznámit ještě před koupí bytu.
Pokud je nájem sjednaný na dobu určitou, končí k datu, které je uvedené v původní smlouvě. Dohodou nového majitele s nájemcem může samozřejmě dojít k jejímu prodloužení. Jestliže nájemní smlouva trvá, může být po změně majitele ukončena pouze dohodou nebo výpovědí. K výpovědi však musí existovat některý z výpovědních důvodů uvedených v zákoně. Výpovědní lhůta činí tři měsíce, pokud nebyla ve smlouvě s předchozím majitelem sjednána na delší dobu. Kratší než tříměsíční výpovědní lhůta není podle zákona možná.
Jak pronajímat byt
Neradíme jen nájemníkům, ale i majitelům bytů. Buďte chytří domácí páni a chytré domácí paní!
Podle občanského zákoníku musí být platná nájemní smlouva uzavřená v písemné podobě. „Nájemcem může být jen fyzická osoba, protože účelem nájmu bytu je uspokojení bytových potřeb, což musí ze smlouvy vyplývat. Pronajímatelem může být i osoba právnická. Nájemce a pronajímatel musejí být ve smlouvě jednoznačně určeni jménem, příjmením, bydlištěm a pokud možno i rodným číslem či datem narození, a je-li pronajímatelem právnická osoba, tak namísto toho jejím názvem, identifikačním číslem a sídlem,“ vysvětluje Lukáš Zelený z dTestu. Důležité je také to, aby ve smlouvě bylo uvedeno, že pronajímatel přenechává byt nájemníkovi za úplatu. Kdyby mu totiž poskytl byt k užívání zdarma, nešlo by už o nájem bytu, ale o jiný právní vztah.
Dobré je ale vědět i to, co nájemní smlouva nesmí obsahovat. Zejména nájemci totiž často podepisují pro ně nevýhodná ujednání, která ve skutečnosti nejsou povolená. Zákon považuje nájemce za slabší stranu smluvního vztahu a smlouva tak nesmí obsahovat žádné ustanovení, které by mu ukládalo nepřiměřenou povinnost nebo jinak zasahovalo do jeho práv. Příkladem jsou třeba smluvní pokuty. Neplatný je také zákaz návštěv, kouření, chovu zvířat nebo podnikání v bytě. Při žádné z předchozích činností však nesmí majiteli bytu vznikat újma – nesmí tedy docházet ke znečištění a poškozování bytu. Nájemce také nesmí ohrožovat nebo nepřiměřeně rušit ostatní obyvatele domu.
Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu, který si sjednali v nájemní smlouvě. Není-li o stavu bytu ve smlouvě nic, musí být byt předán ve způsobilém stavu k bydlení, což znamená v dobrém stavu a se zajištěním nezbytných služeb. Byt tak musí být opatřen uzamykatelnými dveřmi, podlahovou krytinou, nesmí být zdravotně závadný a základní vybavení bytu musí být funkční.
Pokud byt není předán ve způsobilém nebo dohodnutém stavu, má nájemce po nastěhování právo na přiměřenou slevu z nájemného až do odstranění vad. Může však také odmítnout byt převzít a nastěhovat se do něj.
„V naší spotřebitelské poradně jsme měli případ, kdy nájemce nemohl užívat jednu z místností v bytě, protože pronajímatel v ní nechal své věci, ačkoli je měl vystěhovat. Nájemci jsme poradili, aby požadoval slevu odpovídající třetině nájemného,“ uvádí příklad z praxe Lukáš Zelený.
Nutno také dodat, že nájemce nemá na slevu nárok v případě, že znal stav bytu ještě před uzavřením smlouvy, případně byl pronajímatelem vyzýván k prohlídce, ale tu odmítnul. Zrádné tak může být uzavírat nájemní smlouvu jen na základě fotografií na internetu.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
28. 6. 2017 18:35, josef
Trvaly pobyt je pouhopouhy registracni udaj, ktery nezaklada najemnikovi zadna prava.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (8 komentářů) příspěvků.