Postupné odprodeje družstevních bytů do osobního vlastnictví přivedly řadu bytových domů do situace, kdy někteří obyvatelé jsou členy družstva s právem nájmu, zatímco jiní jsou už vlastníky bytových jednotek. Kdo má v takovém kombinovaném bytovém domě jaké pravomoci a jak se dospěje ke společným rozhodnutím?
Více o tom, jak se z družstevního bytu stane byt váš, v našem článku:
Družstvo jako jeden z vlastníků jednotek
Pět jednotek, tři vlastníci – to jsou podmínky vzniku společenství vlastníků jednotek (SVJ). To znamená, že pokud byty v jinak družstevním domě koupí aspoň dvě další soukromé nebo i právnícké osoby, mělo by vzniknout SVJ. Družstvo se pak stane jeho členem společně s dalšími novými vlastníky. (Obdobné postavení jako družstvo může mít ve společenství vlastníků jednotek například také obec.) Při hlasování na shromáždění SVJ má potom každý vlastník tolik hlasů, kolik odpovídá jeho podílu na společných částech domu (pozor – ne počtu bytových jednotek). Družstvo tedy obvykle má větší rozhodovací pravomoc.
Jednotliví členové družstva, kteří až dosud rozhodovali o záležitostech bytového domu na členské schůzi, se ovšem nestávají přímými členy SVJ. Vlastníkem jejich bytů je družstvo, které na schůzi SVJ zastupuje jeho statutární orgán. Předseda nebo představenstvo by měli respektovat usnesení členské schůze, a prosazovat tedy zájmy družstevníků. Ti se ovšem musejí shodnout na společné pozici. Ač má družstvo silnější hlas, hlasuje jenom jednou (nelze hlasovat za jeden byt tak, jinde onak).
Stejně tak je to s příspěvky do fondu oprav, příspěvky nebo zálohami na správu bytového domu – SVJ je vybírá od vlastníků, a povinnost platit má tedy družstvo (samozřejmě proporčně s ohledem na to, kolik bytových jednotek a společných prostor má ve vlastnictví). Je na rozhodnutí družstva, kolik bude vybírat od nájemníků – družstevníků, aby bylo schopno splnit závazky, které má k SVJ.
Kdy musí vzniknout společenství vlastníků
Jak už jsem psal výš, společenství vlastníků musí vzniknout, jakmile jsou v bytovém domě minimálně tři vlastníci alespoň pěti bytových jednotek (dobrovolně můžete SVJ založit i v menších domech o méně jednotkách). Zatímco dříve vznikalo SVJ automaticky, nový občanský zákoník zavedl od roku 2014 povinnost ho založit. Je tedy třeba svolat ustavující schůzi, schválit stanovy sepsané formou notářského zápisu a nechat SVJ zapsat do veřejného rejstříku (tedy obchodního rejstříku).
Zákon dává tři možnosti, jak může SVJ vzniknout. Vedle schválení stanov na schůzi shromáždění SVJ je to prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, které musí obsahovat i náležitosti stanov SVJ, což se týká nových bytových domů, anebo ujednání ve smlouvě o výstavbě. V případě postupné privatizace družstevního bydlení půjde obvykle o první variantu.
Proč se zákonodárci rozhodli komplikovat vlastníkům bytů život a zrušit automatický vznik SVJ? Jednoduše proto, že mnozí vlastníci bytů a správci bytových domů si vůbec nebyli vědomi toho, že společenství vzniklo. Nyní naopak jsou motivováni k jeho založení i tzv. „blokačním ustanovením“ – jakmile budou v bytovém domě již čtyři vlastníci a stále žádné SVJ, katastr nemovitostí začne blokovat převod vlastnického práva na dalšího, pátého vlastníka, dokud SVJ nevznikne.
Co všechno má družstvo předat SVJ
Jste-li v představenstvu bytového družstva, kterému v bytovém domě právě vzniká společenství vlastníků jednotek, co všechno byste měli okamžitě předat do rukou výboru SVJ a co byste si měli naopak ponechat v družstvu? Jak proběhne na praktické úrovni přenesení odpovědnosti za správu společných částí domu a pozemku?
Předat byste měli veškerá práva a závazky, které se týkají budovy, a tedy doklady a dokumentaci podle prohlášení vlastníka, a také dokumentaci týkající se správy společných částí domu. Naopak ponecháte si vše, co se týká vnitřní činnosti bytového družstva, členskou evidenci, zápisy ze schůzí i účetnictví, které budou SVJ a družstvo vést odděleně.
V některých případech může SVJ nadále svěřit správu bytového domu do rukou družstva, které se tak dostává do role správcovské firmy. V tomto případě musí mezi SVJ a družstvem existovat kvalitní smlouva o správě bytového domu a SVJ by mělo činnost družstva kontrolovat, protože nadále nese za správu právní odpovědnost.
Likvidace družstva
Probíhá-li postupný prodej bytových jednotek do vlastnictví, dostane se družstvo dřív nebo později nevyhnutelně do bodu, kdy zanikne. Má-li totiž méně než tři členy, zaniká bez ohledu na to, jaký má majetek. Zrušené družstvo vstupuje do likvidace, kdy se rozděluje mezi členy likvidační zůstatek. Likvidátor pověřený členskou schůzi má povinnost na konec předložit účetní závěrku. Družstvo rovněž musí uhradit případné závazky ke správci daně či jiným orgánům, než podá žádost o výmaz z obchodního rejstříku.
Sdílejte článek, než ho smažem