Jestli se právě rozhodujete, kam investovat úspory a jak se zabezpečit na stáří, určitě byste se ve svých úvahách neměli omezovat jenom na vyhodnocení finančních výnosů a rizik. Měli byste taky vyhodnotit dopad daní na jednotlivé investice, mezi různými typy investic totiž v tomhle ohledu existují značné rozdíly.
Nejlépe bude tento rozdíl ve zdanění ukázat na příkladu dvou investic. Porovnáme z hlediska daní investici do cenných papírů (například dluhopisů, akcií, podílových listů) a do bytu určeného k pronájmu. Investovat bude fyzická osoba – nepodnikatel, investice budou plánované jako dlouhodobé – například pro časový horizont 15 let, s tím, že cílem je po tuto dobu inkasovat každý rok výnos a po patnácti letech investici prodat. Účelem srovnání je demonstrovat odlišné daňové zatížení, takže odhlížíme od rozdílné míry rizika a výnosnosti obou investic, od problematiky náročnosti jejich údržby a podobně.
Které daně přicházejí v úvahu
Kterým daním investice budou podléhat:
- v případě investice do cenných papírů přichází v úvahu v zásadě pouze daň z příjmů,
- u investice do nájemního bytu je to také daň z příjmů, navíc ale i daň z nemovitých věcí, případně i daň z nabytí nemovitostí a DPH.
Z hlediska toho, kolika různými daněmi stát investici zatíží, jednoznačně lépe vychází investice do cenných papírů. Zatímco v jejím případě se bude platit pouze daň z příjmů, u investice do nájemního bytu stát kromě spotřební, silniční a ekologické daně vybere snad všechny ostatní daně, které česká legislativa zná.
Pro další srovnání ale u nájemního bytu „vygumujeme“ zatížení DPH. Z následujících dobrých důvodů:
- DPH přichází v úvahu v zásadě pouze při koupi novostavby od developera a tvoří de facto součást vstupní investice,
- u bytů starších pěti let, respektive u bytů koupených od nepodnikatelů (běžných občanů) se DPH nevybírá vůbec,
- pokud investor nepodniká, příjmy z pronájmu DPH nepodléhají, DPH nebude zatěžovat ani prodej bytu po 15 letech (k osvobození od DPH stačí vlastnit ho tři roky).
Nakonec nám tedy u investice do bytu zbývá zohlednit daňovou zátěž v podobě daně z příjmů, daně z nemovitých věcí, a daně z nabytí nemovitých věcí.
Vyčíslení celkového daňového zatížení
Pro kalkulaci celkové daňové zátěže investice doplňme do našeho příkladu další parametry. Obě investice budou mít vstupní cenu dva miliony korun a v obou případech budeme uvažovat čistý roční výnos ve výši šest procent (u nemovitosti to odpovídá měsíčnímu nájmu deset tisíc korun). Tento výnos se pro zjednodušení v čase měnit nebude a bude se každý rok vyplácet investorovi, nebude se o něj tedy zhodnocovat investice. Po uplynutí 15 roků necháme investora obojí investici prodat, a to za cenu cca 2,692 milionu korun, která odpovídá dvouprocentnímu ročnímu zhodnocení. I v posledním roce budeme pro zjednodušení počítat s šestiprocentním výnosem z nájmu ve výši 120 tisíc korun.
Ze srovnání celkové daňové zátěže vychází investice do nájemního bytu jako výhodnější, a to o víc než 140 tisíc korun, tedy o víc než polovinu oproti investici do cenných papírů. V porovnání je přitom zohledněna i hypotetická daň z nemovitých věcí (s předpokládanou roční valorizací o 10 Kč) a daň z nabytí ve výši čtyř procent, hrazená kupujícím na počátku při koupi bytu. Důvodem je to, že podle chystané novely zákona to bude právě kupující, kdo bude daň platit. I kdybychom ale daň z nabytí uvažovali na konci jako břemeno prodávajícího, stále by nájemní byt vyšel o téměř 110 tisíc výhodněji než cenné papíry, u kterých tyto daně nepřicházejí v úvahu.
| | Cenné papíry | Nájemní byt |
| Roční příjem (Kč) | Daň z příjmů (Kč) | Daň z příjmů (Kč) | Daň z nemovitých věcí (Kč) | Daň z nabytí (Kč) |
2016 | - | - | - | - | 80 000 |
2017 | 120 000 | 18 000 | 7600 | 500 | |
2018 | 120 000 | 18 000 | 0 | 510 | |
2019 | 120 000 | 18 000 | 0 | 520 | |
2020 | 120 000 | 18 000 | 0 | 530 | |
2021 | 120 000 | 18 000 | 0 | 540 | |
2022 | 120 000 | 18 000 | 0 | 550 | |
2023 | 120 000 | 18 000 | 0 | 560 | |
2024 | 120 000 | 18 000 | 0 | 570 | |
2025 | 120 000 | 18 000 | 2560 | 580 | |
2026 | 120 000 | 18 000 | 3440 | 590 | |
2027 | 120 000 | 18 000 | 4133 | 600 | |
2028 | 120 000 | 18 000 | 4827 | 610 | |
2029 | 120 000 | 18 000 | 5520 | 620 | |
2030 | 120 000 | 18 000 | 6213 | 630 | |
2031 | 120 000 + 2 691 737 | 18 000 | 6907 | 640 | |
| | | 41 200 | 8 550 | 80 000 |
Celkové daňové zatížení | 270 000 | | 129 750 | |
Pozn.: Roční příjem odpovídá šestiprocentnímu ročnímu zhodnocení investice, resp. 12 měsíčním nájmům ve výši 10 tisíc Kč. Daň z příjmů se u cenných papírů počítá jako 15% srážková daň, u bytu 15 % z nájemného sníženého o zrychlený odpis bytu. Daň z nemovitých věcí je hypotetická a je hypoteticky valorizována každý rok o 10 Kč. Daň z nabytí je uvažována ve výši 4 procent kupní ceny, a to při koupi bytové jednotky. Předpokládá se tedy, že tuto daň ponese kupující, a to jak v okamžiku pořízení bytu, tak i při jeho prodeji.
Teď je ale potřeba tabulku trochu vysvětlit. Chybí v ní u obou investic daň z příjmů z prodeje. Jsou od ní osvobozeny. U cenných papírů platí, že pro osvobození je musíte před prodejem vlastnit alespoň tři roky, u nemovitosti, ve které sami nebydlíte, je lhůta pět let. Rozdílné je tedy jen odlišné daňové zatížení průběžného výnosu. Důvody těchhle odlišností mají jednoduché vysvětlení: U investice do cenného papíru je ročním výnosem úrok, dividenda, zisk, tedy příjem z kapitálového majetku. Ten se v České republice daní patnáctiprocentní srážkovou daní, investor nemá možnost uplatnit si proti němu v daních nějaký výdaj. Naproti tomu u investice do nemovitosti je možné vůči výnosům uplatnit i výdaje, kterými jsou především odpisy, – jinými slovy: je možné „daňově zohlednit“ pořizovací cenu investice.
Znovu ale upozorňuji, že příklad je zjednodušením pro demonstraci daňového zatížení, tedy neuvažuje v praxi časté jevy, jako jsou výpadky nájemného, potřeby oprav, neuhrazené nájmy a tak podobně. Na druhou stranu jsme ale abstrahovali také od skutečnosti, že kromě odpisu lze u příjmů z pronájmu uplatnit i jiné výdaje, které by bez problémů v horizontu patnácti let srazily daň z příjmů až na nulu. Investor by tak musel počítat pouze se s daní z nabytí a daní z nemovitých věcí. V některých případech by mohl nájemní byt dokonce vygenerovat ztrátu, kterou by si investor zapsal například proti ziskům z podnikání, čímž by se jeho daňová výhoda ještě umocnila.
Fáze pořízení, pronájmu a prodeje
Aby investice do nájemního bytu byla alespoň podobně daňově výhodná jako ve výš uvedeném případě, je třeba vypořádat se s řadou daňových pravidel a omezení, která souvisejí s jednotlivými fázemi investice – pořízením, pronajímáním i prodejem. V té první je nutné vybrat vhodný typ nemovitosti. Platí totiž, že například byty v družstevním vlastnictví odepisovat nelze, v řadě případů ani poté, co jsou převedeny do osobního vlastnictví. Podobné je to i u některých bezúplatně nabytých nemovitostí.
Další důležitý aspekt je správné nastavení odpisové základny neboli vstupní ceny majetku a odpisů samotných. Vstupní cena majetku je totiž částka, ze které se vychází po celou dobu odepisování a kterou může berní úředník kontrolovat například i za dvacet let, bude-li z ní investor uplatňovat odpisy. Její stanovení přitom v praxi nemusí být jednoduché, ať už jde o stanovení její výše, nebo okamžiku, odkdy se spustí odpisy.
Co se týče odpisů samotných, i tady se může zdát situace na první pohled jednoduchá – existují zákonem dané sazby a ty se uplatní. Jenže investor by měl vzít v potaz, že volba metody odepisování je neměnná a její pozdější změny vyloučené. Pokud tak například zvolí zrychlenou metodu odepisování a za několik let má v plánu byt rekonstruovat, ukáže se zvolená metoda jako nevýhodná… Stejně nevýhodná bude v situaci, kdy nebude chtít z pronájmu generovat daňovou ztrátu (například proto, že nebude chtít prodloužit dobu, po kterou mu bude moci finanční úřad přijít na kontrolu), protože výši zrychleného odpisu v takovém případě nelze libovolně upravovat, na rozdíl od odpisu rovnoměrného.
Když už se investor překlene přes fázi pořizování investice a její počáteční nastavení pro daňové účely, vyvstanou další otázky v souvislosti s fází pronájmu. Typicky jde o následující okruhy témat:
- které výdaje lze uplatnit oproti příjmům z pronájmu,
- jak evidovat příjmy a výdaje,
- oproti kterým ziskům lze uplatnit ztrátu z pronájmu a po jakou dobu a s jakými důsledky,
- jak je to s nájemním bytem v společenství vlastníků jednotek, případně ve spoluvlastnictví,
- co s výdaji na rozsáhlejší opravy,
- co když jsem plátce DPH – jak zohledňovat příjmy z nájmu,
- jak se vypořádat se zálohami a kaucemi od nájemníků
- a řada dalších.
V poslední fázi investice, kdy investor nájemní nemovitost prodá, je třeba řešit další otázky – má nárok na osvobození od daně z příjmů? Pokud ano, je třeba příjem přiznat nebo jinak hlásit finančnímu úřadu? Co s daní z nabytí?
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
18. 5. 2016 5:10, Zdenek
Počítat 6% výnos bez výpadku nájmu je sebevědomá a odvážná kalkulace. A při výpadku nájmu platí základní platby dále pronajímatel. 3% by bylo reálnější a čísla by vypadala trochu jinak. Jistě, záleží na městě a poloze. Výhoda oproti ostatním investicím, když se daří, je měsíční příjem.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
21. 5. 2016 10:30, kubik
Tak docela zajímavý článek. Doposud jsem myslel, že byt se může odepisovat jenom pokus je to sídlo živnostníka, podobně jako se může odepisovat auto používané na podnikání. Sám pronajímám byt a jako jedinou daňovou úlevu mám ten 30 procentní paušál jako náklady. Takže se dani z přijmu nevyhnu zcela. Až ho budu jednou prodávat, tak snad bude daň z nabytí nemovitosti již platit kupující. Nechápu proč už to neschválili, tam musel být nějaký lobbing z real este byznysu. Dnešní stav, kdy kupující ručí za prodávajícího je totální paskvil a nahrává podvodníkům. Jinak samozřejmě investice do nemovitosti mám spoustu jiných rizik než podílové fondy nebo akcie. Nespolehlivý nájemník, opotřebení a s tím spojená údržba, možné náklady na právníka atd. 6 procentní výnos je dost diskutabilní, pokud není nemovitost kupována v exekuci apod. Vemte si jenom co si účtuje po každé realitka, halvně u malých bytů to může být i 8 procent ceny.
V diskuzi je celkem (8 komentářů) příspěvků.